摘要：連日來，北京青年報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多高端樓盤都有自己的租售中心，一些業(yè)主不愿意受中介打擾，更愿意通過開發(fā)商的物業(yè)公司打理房子。不僅如此，許多投資客買入的房產(chǎn)，因?yàn)榈囟魏茫?a href="http://m.tianjieli.com.cn/huxingtu/" class="p_wordlink" target="_blank">戶型小，導(dǎo)致交易頻繁，收費(fèi)不菲的中介服務(wù)費(fèi)讓利潤微薄的物管眼紅不已，不愿肥水外流，一些小區(qū)物管開始爭相廉價(jià)“兼職”做起了中介業(yè)務(wù)，收費(fèi)僅相當(dāng)于正規(guī)中介的一半甚至更低。不過業(yè)內(nèi)人士也提醒，對于從事地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的物業(yè)要報(bào)市國土房管局備案，并具備相應(yīng)的資質(zhì)，否則即是超范圍違法經(jīng)營了。

    早在幾年前，就有人預(yù)言“終結(jié)地產(chǎn)中介的必是物業(yè)管理公司”，如今一語成讖。那么物管真能取代中介在地產(chǎn)交易中的作用嗎？

    物業(yè) “兼職”做起了中介

    在不斷抵抗互聯(lián)網(wǎng)公司涉足中介業(yè)務(wù)的同時，中介公司又面臨著一些物業(yè)公司的挑戰(zhàn)。

    家住朝陽區(qū)的秦女士，近日賣掉了一套投資的房產(chǎn)，與以往掛在中介賣房不同的是，這次幫她賣掉房子的是小區(qū)的物業(yè)。

    據(jù)秦女士介紹，她在2009年買下了一套60平方米的小戶型做投資，因?yàn)樵谑辗繒r周邊比較荒蕪，連正規(guī)的中介公司也沒有，因此就將房子交給了中介打理，中介幫忙出租，每月按時給她卡里打租金。直到今年，準(zhǔn)備換套大房子的秦女士打算賣掉這套小戶型，本來想在中介掛牌，但物業(yè)表示也能幫忙賣房，抱著試試看態(tài)度的秦女士最后將房子交給了物業(yè)。沒想到，僅兩個禮拜房子就按秦女士的價(jià)格賣了出去，物業(yè)人員告訴秦女士，因?yàn)樗麄冎皇樟丝偡靠钜粋�點(diǎn)的中介費(fèi)，因此不少人都通過他們找房。

    無獨(dú)有偶，實(shí)際上北京許多高端樓盤的物業(yè)，為了體現(xiàn)自身“管家”服務(wù)的無微不至，主動涉足租售領(lǐng)域，而相比中介門店的參差不齊和信息泛濫，許多注意保密個人信息的業(yè)主更愿意將房屋租售交給物業(yè)打理。

    位于五道口學(xué)區(qū)的龍湖·唐寧ONE項(xiàng)目就設(shè)立了專門的租售中心。作為區(qū)域內(nèi)少有的次新房高端項(xiàng)目，二手住宅售價(jià)普遍在6-7萬元/平方米，而學(xué)區(qū)的屬性又讓該項(xiàng)目的租售生意一直十分火爆。不過，有的業(yè)主就因?yàn)閷⒎课菪畔⑻峁┙o中介公司后，屢遭騷擾不勝其煩，開始主動將房屋和鑰匙一并交給物業(yè)公司打理租售。唐寧ONE 租售中心的一位負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，龍湖物業(yè)早就在家政、社區(qū)服務(wù)、租售、綠化、精裝等五個方面成立專門的服務(wù)中心，為業(yè)主提供全維度的生活服務(wù)。

    在北京許多高端樓盤，開發(fā)商物業(yè)做二手房租售業(yè)務(wù)的優(yōu)勢是顯著的。即便是二手房中介行業(yè)內(nèi)的人士，都不免消極感嘆，“雖然從目前情況看，開發(fā)商物業(yè)做二手房租售業(yè)務(wù)，主要是針對自身旗下的項(xiàng)目，只是一筆近水樓臺順勢而為的生意，對整體中介行業(yè)影響不大，但是這門生意，已經(jīng)有越來越多開發(fā)商正在跟進(jìn)，本就熟稔于自身房源和客戶，如果能從管理和營銷上做足工夫，未來3~5年，中介行業(yè)將會發(fā)生形態(tài)上的巨變，這種巨變甚至是顛覆性的。”

    物業(yè)專家舒可心表示，除了資源優(yōu)勢，開發(fā)商物業(yè)令客戶有天然的信任感，大部分都是業(yè)主親自找上門的，傳統(tǒng)中介頭疼的門店和布點(diǎn)問題也幾乎不存在，可直接在物業(yè)中心設(shè)點(diǎn)，人員也多半為原來的班底，甚至有物業(yè)提出了“全員計(jì)劃”，每個員工都可以介紹獲得一定收益。他們的這種成本付出，也令傭金可以低于傳統(tǒng)中介。

    物管做中介也很專業(yè)

    “物業(yè)做中介并不專業(yè)，有主動找上門的房源就掛出去，能賣一套是一套。”在記者的走訪中，許多中介門店對于物業(yè)公司插手中介生意，并不以為然。但隨后記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些投資客集中的項(xiàng)目，因?yàn)樽馐劢灰最l發(fā)，物業(yè)兼職做中介的積極性更高，而且很多物業(yè)公司都十分專業(yè)。

    朝陽北路一個大型樓盤共有1000多套房，多是高層的商住樓，由于鄰近地鐵6號線，近年來一直備受投資客青睞。

    據(jù)小區(qū)物管一位工作人員介紹，在2009年小區(qū)剛剛?cè)胱�時，最初是受業(yè)主之托做一些租賃業(yè)務(wù)，“事實(shí)上多數(shù)只是熟絡(luò)的物管與業(yè)主私下交易”，“成交后雙方都會給個幾百上千塊錢茶水費(fèi)，大家已經(jīng)很開心了”。到了2010年后炒樓風(fēng)盛，小區(qū)樓價(jià)開始“步步高”，一些小戶型頻頻轉(zhuǎn)手，“50多平方米的一房一廳放盤價(jià)都在百萬元左右”，“按照總房款2.5%的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，成交一套小戶型就得交兩萬多元”，于是，業(yè)主聯(lián)系方式齊全，更得業(yè)主信任的小區(qū)物管就開始兼職做起中介，正式接受業(yè)主放盤。

    類似的物業(yè)公司跨界中介的模式，在南方省市更加普遍。福建三盛伯恩物業(yè)是三盛地產(chǎn)的旗下公司，管理著三盛地產(chǎn)在福州、成都、武漢、揚(yáng)州等地的多個項(xiàng)目。早在四年前，便開始涉足房產(chǎn)中介領(lǐng)域。三盛伯恩物業(yè)公司總經(jīng)理助理林強(qiáng)告訴北青報(bào)記者，最初涉足房屋中介服務(wù)，是因?yàn)楫?dāng)時樓市調(diào)控下，樓盤銷售低迷，為了提供增值服務(wù)，物業(yè)公司才辦理了中介服務(wù)資質(zhì)，開始為小區(qū)業(yè)主提供租售服務(wù)。

    不同于中介公司開設(shè)門店，招攬經(jīng)紀(jì)人的方式，伯恩物業(yè)將所有的保安、保潔、業(yè)主管家甚至電工、園林維護(hù)工人都發(fā)展為經(jīng)紀(jì)人，在平時幫助業(yè)主搬家、打掃房屋等與業(yè)主的接觸中，就能輕松獲得房源租售信息。“不同于中介大面積設(shè)立門店的做法，我們只設(shè)立了一個信息匯總中心，十幾名員工會將各個小區(qū)收集上來的房源租售信息匯總編輯，最后將這租售房源的戶型、價(jià)格等張貼在進(jìn)入小區(qū)必經(jīng)的門崗、便利店、社區(qū)食堂、洗車中心等地，這樣就節(jié)省了大量的門店費(fèi)用。”林強(qiáng)表示，一旦有人對租售信息感興趣，就可以和租售中心的專業(yè)經(jīng)紀(jì)聯(lián)系，提供包括按揭、過戶在內(nèi)的一切手續(xù)。

    林強(qiáng)透露，沒有門店成本，不需要大量的經(jīng)紀(jì)人，使得物業(yè)租賃服務(wù)成本大幅降低。通過物業(yè)成交的房源，中介費(fèi)只有總房款的1.5%，遠(yuǎn)低于2.5%的市場價(jià)格。相比一般中介，業(yè)主也更愿意相信物業(yè)公司，并且把鑰匙交給物業(yè)，方便租售。就連他自己也沒想到，短短幾年時間，租售中介服務(wù)就獲得了業(yè)主的普遍認(rèn)可，每個星期都會有幾套房源通過物業(yè)自身租賃中心成交，社區(qū)周圍的中介門店都明顯減少了。

    一位地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士分析，物管兼職做中介業(yè)務(wù)確實(shí)更具優(yōu)勢，一是相對而言，業(yè)主們對日夜相處的物業(yè)管理處信任度更高；其次，物管更容易掌握本小區(qū)內(nèi)業(yè)主的放盤信息及業(yè)主資料；第三，即便沒有中介服務(wù)資質(zhì)，許多物業(yè)也會將交易手續(xù)、按揭手續(xù)外包，目前市場上已有專門從事相關(guān)業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，物管完全可以委托其辦理，而且服務(wù)費(fèi)用都不高。

    物業(yè)當(dāng)“中介”更要看資質(zhì)

    除了自身優(yōu)勢多多，物業(yè)公司還能通過自己的優(yōu)勢給中介公司設(shè)置“門檻”。

    林強(qiáng)透露，他會要求伯恩物業(yè)的保安，管理好小區(qū)的出入，既能提高小區(qū)的安全，讓業(yè)主滿意，又能有效攔截中介公司的房源信息。“每次中介帶客戶去業(yè)主家看房，保安都會要求登記看房時間和房號，這樣物業(yè)公司就能輕易地掌握房屋信息。并且物業(yè)公司都有房主的電話，他們聯(lián)系到房主后，便以低傭金甚至免傭金吸引房主，兼職做起中介生意。”也有業(yè)內(nèi)人士表示，即便有的物業(yè)公司不懂房屋售賣的流程，也能通過暗中尋找中介公司員工代辦過戶、貸款等達(dá)成交易。

    越來越多的物業(yè)機(jī)構(gòu)提供中介租售業(yè)務(wù)，對于有租售需求的人士，自然是錦上添花，多了一種便捷經(jīng)濟(jì)的選擇。

    不過，買房無小事，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的方式的同時，更要緊的還是看專業(yè)度，看從業(yè)資質(zhì)。從目前來看，專業(yè)的二手房中介還是有著不可替代的作用。物業(yè)專家舒可心表示，“很多老小區(qū)的物管中心都沒有資質(zhì)，不能代理過戶。最關(guān)鍵的是，不能提供按揭等核心服務(wù)，以及對交易安全缺乏保障等，相當(dāng)多購房者還是愿意選擇二手房中介。即便是達(dá)成了買賣意向的自主交易客戶，最終也還是選擇中介來辦理按揭和過戶手續(xù)。”

    據(jù)相關(guān)媒體了解，并非所有的物業(yè)公司都能夠辦理到營業(yè)執(zhí)照，只有大型的物業(yè)公司才具備申請營業(yè)執(zhí)照的資質(zhì)，因?yàn)橐�取得工商營業(yè)執(zhí)照，必須要有大量的注冊資金以及承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，還要上繳大量的稅費(fèi)。因此，如果有物業(yè)公司非法代理中介業(yè)務(wù)，會使購房者遭受潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

    北京京師律師事務(wù)所王律師認(rèn)為，如果有物業(yè)公司非法代理中介業(yè)務(wù)，那就擾亂了社會經(jīng)濟(jì)秩序，讓原本公平有序的中介市場蒙上了一層陰影，需要由國土和工商等部門聯(lián)合執(zhí)法予以取締。他同時認(rèn)為，中介公司對樓市行情、片區(qū)樓源以及房屋性價(jià)比有整體的把握和認(rèn)識，這樣才能針對不同客戶的需求推薦適合的房子；而物業(yè)公司只推薦本樓盤的房產(chǎn)，這樣很難提供最優(yōu)質(zhì)最適合的物業(yè)，因此，市民也應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇“中介”。

    物業(yè)公司取代中介業(yè)內(nèi)怎么看？

    雖然物業(yè)公司利用自身優(yōu)勢，除專職于物業(yè)管理工作外，還順便“兼職”從事了二手房中介。但在業(yè)內(nèi)人士看來，物業(yè)公司雖然有著近水樓臺，成本較低等優(yōu)勢，但由于房源有限，專業(yè)程度上不如傳統(tǒng)中介，始終無法取代中介的作用。

    一線房企也搶中介飯碗

    二手房的成交近年來連續(xù)超過新房，不僅是互聯(lián)網(wǎng)公司盯上了傳統(tǒng)的二手房居間中介市場，就連物業(yè)公司也對巨大的二手房市場蛋糕 “動了心”。在北京，不少知名開發(fā)商的旗下物業(yè)公司都有代理租售服務(wù)的資質(zhì)，但多位于個別高端項(xiàng)目，并未形成規(guī)模。而在南方，一些一線房企的物業(yè)公司則已經(jīng)開始大舉搶奪二手房中介市場。7月31日，佳兆業(yè)物業(yè)、萬科物業(yè)、中海物業(yè)、招商局物業(yè)、中信物業(yè)、中航物業(yè)、長城物業(yè)等7家物業(yè)公司共同推出“物業(yè)公司二手房”和“物業(yè)公司租房”專區(qū)，宣布正式進(jìn)入深圳二手房經(jīng)紀(jì)市場，這在全國尚屬首次。

    據(jù)了解，這7家物業(yè)公司均有自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)和門店，這種“物網(wǎng)聯(lián)盟”的交易模式是：物業(yè)管理公司將其管理的小區(qū)租售盤源在線下實(shí)體店和網(wǎng)上交易平臺，同時掛單。也是一線房企旗下的物業(yè)公司第一次高調(diào)進(jìn)入二手房居間服務(wù)。

    “社區(qū)O2O具有巨大的市場空間，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司目前看起來最有可能撬動這塊巨大的市場。”中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，首先，物業(yè)公司的優(yōu)勢是手中握有大量的社區(qū)資源和業(yè)主資源，如今的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)給了物業(yè)管理企業(yè)新的思路，物業(yè)管理企業(yè)可以通過社區(qū)增值服務(wù)創(chuàng)造新的贏利點(diǎn)；其次，傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模雖然很快，但隨著勞動力價(jià)格的上漲以及人員的流失，傳統(tǒng)的盈利模式已經(jīng)受到了威脅，物業(yè)盈利模式的變革對于物業(yè)公司來講勢在必行。

    尚不足以影響傳統(tǒng)地產(chǎn)中介

    實(shí)際上，近幾年來各大物業(yè)公司一直在布局和拓展租賃業(yè)務(wù)。萬科于2003年成立物業(yè)租售中心，華潤置業(yè)也成立了名為“樂易居房屋托管中心”的中介機(jī)構(gòu)，長城物業(yè)也成立房產(chǎn)中介平臺尚鄰不動產(chǎn)，此外各大物業(yè)公司都在搭建自己的租賃平臺。從業(yè)務(wù)范疇來看，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)包括了房屋、車位租賃，二手房交易，車位買賣，過戶手續(xù)代辦，新房產(chǎn)權(quán)證代辦，新盤團(tuán)購服務(wù)等。

    但是，不可否認(rèn)物業(yè)租賃的獨(dú)立業(yè)務(wù)運(yùn)營尚面臨諸多壁壘。

    “不少品牌物業(yè)公司具備了物業(yè)租售經(jīng)驗(yàn)，卻仍然競爭不過市面上專業(yè)的中介公司，物業(yè)公司有資源優(yōu)勢也有天然劣勢。”佳兆業(yè)物業(yè)深圳區(qū)域總監(jiān)張大偉表示，客戶選購二手房時，一定經(jīng)過多方面了解和對比后才理性做決定購買最合適的房產(chǎn)，但這對物業(yè)租售卻是一個難題。“傳統(tǒng)中介有幾十家甚至上百家連鎖店，可以提供非常豐足的資源。而我們業(yè)務(wù)開展最大的瓶頸則是出不了自己的社區(qū)。”

    “目前二手房業(yè)主絕大多數(shù)不會采用獨(dú)家代理形式，一般都是多家中介委托，所謂的‘300小區(qū)業(yè)務(wù)分流’并不成立。”一位不愿具名的地產(chǎn)中介資深人士表示，“業(yè)主委托租售業(yè)務(wù)，要的是‘賣的速度快、賣的價(jià)格高’，傳統(tǒng)中介有數(shù)十年積淀的地鋪和網(wǎng)絡(luò)資源，這一點(diǎn)，物業(yè)公司無法做到。此舉尚不足以影響傳統(tǒng)地產(chǎn)中介。”

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景輝也表示，“據(jù)我所知，近幾年來物業(yè)公司的租售業(yè)務(wù)有一部分是通過和中介合作來完成的，我們職員也有跳槽去物業(yè)租賃公司以后又回來的。”他表示，物業(yè)租賃不是專業(yè)做二手房業(yè)務(wù)出身，容易存在經(jīng)營管理不專業(yè)等問題。

    “物業(yè)租售與傳統(tǒng)中介最本質(zhì)的區(qū)別在于：對傳統(tǒng)中介而言，成交是一個結(jié)束；對于物業(yè)租售而言，成交只是社區(qū)服務(wù)的開始。這一點(diǎn)，導(dǎo)致服務(wù)產(chǎn)生了本質(zhì)的差異。過去，物業(yè)租售的各自為戰(zhàn)，導(dǎo)致了這些優(yōu)勢無法發(fā)揮，單個物業(yè)與開展人海戰(zhàn)術(shù)的中介公司進(jìn)行無差異競爭，肯定是落于下風(fēng)的。”物業(yè)租售聯(lián)盟發(fā)起人陳皓認(rèn)為，但是現(xiàn)在物業(yè)租售已經(jīng)開始形成體系、形成平臺，這樣一來，服務(wù)保障的優(yōu)勢才能得以發(fā)揮。通過有保障的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，我相信更多的人會選擇物業(yè)公司而非傳統(tǒng)中介公司。再加上內(nèi)部的房源一一對應(yīng)，完全有可能形成中國的“MLS”平臺，從而替代掉現(xiàn)在的傳統(tǒng)中介體系。

    物業(yè)公司并不能取代中介

    對于物業(yè)公司提供中介服務(wù)的做法，雖然物業(yè)有許多天然優(yōu)勢，但并不能取代中介公司。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱就認(rèn)為，首先，物業(yè)管理公司和專業(yè)中介公司差距很大，不可替代。中介的目標(biāo)是促成買賣雙方或租賃雙方的成交，目標(biāo)決定了他所有的專業(yè)都是圍繞這方面進(jìn)行相關(guān)服務(wù)的。而物業(yè)管理公司的核心是維護(hù)物業(yè)，保證建筑品質(zhì)，確保物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，而相對來說要求更高的中介業(yè)務(wù)肯定不是物業(yè)管理公司所擅長，因此兩者不可同日而語。

    其次，物業(yè)管理公司只是守住了大門，但這扇大門是不能壟斷中介業(yè)務(wù)的。對所有業(yè)主來說，不管是買賣還是租賃，都是希望以市場價(jià)快速成交，不管是物業(yè)管理公司還是專業(yè)中介公司來做并不重要，供需信息更多的平臺才是真正更好。所以物業(yè)管理公司即使守住了這扇大門，也無法管住業(yè)主或是需求方的腿，中介公司的作用沒有辦法被物業(yè)公司取代。

    第三，互聯(lián)網(wǎng)平臺也只能起到信息發(fā)布的作用，真正交易還是需要線下買賣或租賃雙方的直接洽談，而某網(wǎng)站只是眾多線上平臺的一家，想要和物業(yè)管理公司形成所謂的壟斷只是天方夜譚。業(yè)主也好，需求方也好，最終還是會用腳投票，并不會如你所愿。

    不僅如此，三盛伯恩物業(yè)總經(jīng)理助理林強(qiáng)也表示，雖然自身的物業(yè)公司在中介服務(wù)方面取得了不錯的業(yè)績，但他并不認(rèn)為物業(yè)能夠取代中介公司辦理居間業(yè)務(wù)。林強(qiáng)表示，伯恩物業(yè)取得中介資質(zhì)并開展租售業(yè)務(wù)的初衷是為了提高自身的服務(wù)范圍，提高形象，并不是一定要靠租賃服務(wù)贏利。另外，物業(yè)公司雖然準(zhǔn)確掌握房源、收費(fèi)低，但是由于工作人員有限，而且中介不是其主營業(yè)務(wù)，所以物管兼職中介只能“守株待兔”，只對自家小區(qū)的情況熟悉，掌握的房源單一，中介公司的大量房源和大量經(jīng)紀(jì)人相比，依靠物業(yè)成交的二手房畢竟還是少數(shù)，雙方各有優(yōu)勢劣勢，并不會相互取代。