摘要：最近受到新冠肺炎疫情影響，全國多個城市針對房地產(chǎn)市場下發(fā)了“暫停經(jīng)營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續(xù)營業(yè)，大同市同樣沒有例外。在疫情之下，樓市又將如何發(fā)展？

大同市住房和城鄉(xiāng)建設局倡議書

       1月26日，大同市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布倡議書，明確倡議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停售樓處銷售，大同各大樓盤先后聲明響應號召，延遲售樓部開放時間，不少計劃在春節(jié)期間入市的項目受到最直接的影響，除此之外，大同樓市又將遭遇怎樣的沖擊呢？

       很多人將這次新冠肺炎疫情與2003年的非典相對比，今天小編就幫大家回顧一下2003年非典對房地產(chǎn)市場的影響，最后再來看這次疫情的影響，相信大家就更容易做出判斷了。

       回顧2003年非典對地產(chǎn)行業(yè)的影響

       先來回顧一下非典的大致過程：

       2002年11月16日，首個非典病例出現(xiàn)在廣東；2003年2月，世界各地都發(fā)現(xiàn)了非典病例。

       2003年3月12日，世衛(wèi)組織發(fā)布非典全球警報，此后全球非典病例爆發(fā)式增加。

       其中4月15日—6月24日是非典疫情達到高峰的時期，疫情時間跨度約為8個月。

       2003年6月之后，非典得到控制，截至2003年底，全球非典約8100例，其中中國大陸5300例，中國香港地區(qū)1800例。

       一、非典對宏觀經(jīng)濟的影響

       非典期間，從GDP季度數(shù)據(jù)來看，國內GDP增速在非典爆發(fā)期出現(xiàn)短暫下滑。從2002年第四季度到2003年第四季度，國內GDP增速分別為9.1%、11.1%、9.1%、10%、10%。

       從三大產(chǎn)業(yè)來看，三產(chǎn)的同比增速均不同程度的出現(xiàn)下滑。受到負面影響較大的行業(yè)主要集中在第三產(chǎn)業(yè)，如旅游業(yè)、交通運輸業(yè)、餐飲酒店業(yè)等。

       但地產(chǎn)和批發(fā)零售表現(xiàn)不明顯，地產(chǎn)在三季度出現(xiàn)下滑。

       二、非典對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限

       那么，對于地產(chǎn)行業(yè)，非典事件影響如何？

       當時受非典影響最大的省市是香港、北京、廣州等地，其中香港樓市受非典影響最大。但香港在非典發(fā)生之前，受到東亞金融危機影響，香港樓市已經(jīng)進入下降通道，下跌幅度很大。2003年，受到非典影響，房價進一步下跌。但在疫情過后，2004年止跌回升。

       相比香港，北京房地產(chǎn)市場受非典影響較小。

       在非典肆虐的短短兩個月里，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅至少下降10%，商品房預售下降36%，動遷居民減少54.38%，施工進度放慢15%等。

       盡管如此，以上影響并沒有給北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來長期不良后果。

       其原因之一就在于他們有兩個共同的特點即暫時性和可恢復性。一旦非典疫情結束，房地產(chǎn)施工進度就會恢復正常甚至加快,房地產(chǎn)開發(fā)投資也會陸續(xù)到位。

       除了北京，非典對上海幾乎也沒有影響，甚至2003年上半年，上海房價整體還上漲了20%。

       我們再來看專業(yè)人士杜新波在《非典對房地產(chǎn)市場的影響——以北京為例》一文中的分析。他認為，非典期間，房地產(chǎn)市場受到四個方面影響：

       1、樓盤交易受挫：受非典影響，開發(fā)商原定的活動取消，樓市進入低調發(fā)展階段。

       2、住房消費標準發(fā)生轉變：香港淘大花園大規(guī)模傳播非典引起購房者對建筑設計、容積率、人口密度的關注、購房的主要參考標準從低端和升值潛力轉移到社區(qū)人口密度、空氣、建筑密度等方面，遠郊、低層和規(guī)劃設計合理的樓盤相對受歡迎。

       3、房地產(chǎn)投資和施工延期：主要表現(xiàn)為：一是眾多外埠投資尤其是國際投資活動取消或延期，二是大批外國租客的離開對租賃市場造成影響；三是農(nóng)民工返鄉(xiāng)，樓盤的施工進度受影響，一批樓盤有可能因此延期交付；四是，房地產(chǎn)及相關行業(yè)物流供應的不正常等也直接影響了施工進度。

       4、房地產(chǎn)關聯(lián)行業(yè)受損，較為明顯的是廣告業(yè)，據(jù)有關資料顯示，2003年4月份房地產(chǎn)平面廣告收入比2002年同期下降50%左右。

       但是，供求關系不會因此受到影響。

       不過，如果非典持續(xù)時間過長，則會對居民的購房需求產(chǎn)生很大影響。這種影響來自兩方面：一是長期GDP增長停滯或下降，會造成家庭收入下降，最終波及購房積蓄的增長；二是如果對收入預期信心不足，則必然對未來資金償還產(chǎn)生憂慮，從而延遲購房需求。

       面對新疫情，大同房企如何應對？

       這波疫情與2003年非典的節(jié)奏大體類似，但宏觀經(jīng)濟層面的背景有所差異，2020年中國經(jīng)濟本身面臨增速壓力。具體到地產(chǎn)行業(yè)，截至目前，大同各大房企接待中心都已關閉，房地產(chǎn)市場經(jīng)營主要轉為線上，綜合起來看，短期內會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生以下幾個影響：

       1、2020年大同樓市預計的小陽春要泡湯了，未來兩三個月，預計樓市成交會比較慘淡。

       2、房地產(chǎn)施工進度受影響，在疫情影響下，很多工人都不能及時回到工地，預計會有許多項目交付要有所延期。

       3、土地出讓受影響。一方面處于防控要求，大同土地拍賣短期內取消。另一方面，由于一季度銷售預期較差，中小房企拿地積極性會下降。

       4、大同部分中小房企現(xiàn)金流進一步吃緊。不能銷售不能開工，但是利息不會少，沒有回款就沒錢還利息，壓力山大。希望后續(xù)政府會出相應的措施來緩解房企壓力。

       那么，大同房企應該如何應對？

       第一，從線下銷售轉向線上銷售，做好充分準備。

       這兩天，由于線下售樓處關閉，大同樓市很多地產(chǎn)項目快速反應，紛紛開啟了線上售樓處，引導客戶在線咨詢置業(yè)顧問，為后面的銷售提前做足準備。

       而且，地產(chǎn)項目線上售樓處除了項目介紹、在線咨詢，還可以引導客戶分享一鍵分享到朋友圈、微信群，實現(xiàn)社交圈層的裂變傳播。 

       建議房企在第一季度提前制定好完善的銷售方案，利用好這段時間進行線上蓄客，一旦肺炎疫情被完全控制住，這幾個月積累的購買潛力會爆發(fā)，對房企來說是很好的機遇。

       第二，提前與供應商協(xié)商好材料運送，爭取將影響降到最低。

       第三，關注大同購房者對產(chǎn)品的新需求。

       受這次疫情影響，大同購房者對產(chǎn)品的需求點可能會發(fā)生變化，比如樓房內部設計，開始更關注容積率、層高、空氣流通性等。環(huán)境優(yōu)美、空氣質量好的地段會被客戶青睞，比如郊區(qū)低密住宅，而綠色健康住宅也很可能成為趨勢。

       第四，提前對公司的資金情況做好預判。

       預計大同樓市一季度銷售會比較慘淡，對于資金緊張的房企，一定要做好充分準備。雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的融資不易，但還是有不少可以運作的空間的。

       最后，疫情過后，房地產(chǎn)走勢會怎么樣？歡迎大家在評論區(qū)積極發(fā)表你們的看法。

       （文章摘自明源地產(chǎn)研究院，有所改動）