摘要：為進一步規范物業服務收費行為，維護物業服務各方的合法權益，促進物業服務行業健康發展，結合大同市實際情況，大同市人民政府辦公廳關于進一步規范大同市物業服務收費管理的通知如下：

大同市人民政府辦公廳關于進一步規范大同市物業服務收費管理的通知

各縣（區）人民政府，各街道辦事處（鄉鎮人民政府），各物業服務企業，各有關單位：

為進一步規范物業服務收費行為，維護物業服務各方的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》、山西省物價局 山西省住房和城鄉建設廳晉價服字〔2015〕122號文件《關于規范物業服務收費管理的通知》和山西省發展和改革委員會晉發改法規〔2018〕64號文件《關于公布〈山西省定價目錄〉的通知》、《大同市物業管理條例》等法律、法規和相關政策規定，結合我市實際，現將進一步規范物業服務收費管理工作通知如下：

一、本通知適用于大同市行政區域內實施物業服務并收取物業服務費的住宅小區。

二、本通知所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。    

三、物業服務收費按照不同物業的性質和特點，分別執行政府指導價和市場調節價。

住宅小區前期物業和保障性住房小區物業服務收費實行政府指導價；其他物業服務收費實行市場調節價。

前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

保障性住房小區的認定工作由市房地產行政主管部門負責。

四、制定和調整物業服務收費標準，應獲得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。實行市場調節價的非普通住宅、非住宅物業、代收代辦和特約服務等其他受眾群體小的特殊收費不受此限，收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

未成立業主委員會的各類普通住宅小區（含保障性住房小區）物業服務收費標準。實行政府指導價的，具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業根據規定的等級基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定，經價格主管部門審核同意后實施；實行市場調節價的（不含受眾群體小的特殊收費），調整收費標準須在街道、社區監督指導下征求業主同意后，方可調整物業服務收費標準；國家投資改造后的老舊住宅小區，物業服務水平明顯提升，確需調整物業服務收費標準的，可比照保障性住房小區物業服務情況和收費標準，按照實行市場調節價普通住宅小區的方式辦理。

已成立業主委員會的各類住宅小區（含保障性住房小區）物業服務收費標準，由業主委員會代表業主與物業服務企業協商擬定物業服務收費標準方案，經業主大會討論決定后實施。

五、各級價格主管部門會同物業管理主管部門共同負責本地區的物業服務收費監管工作。

市價格主管部門會同市物業管理主管部門負責制定全市范圍內的普通住宅小區與物業服務標準相配套的物業服務收費指導價標準（具體詳見附件1）以及普通住宅小區物業服務等級標準（具體詳見附件2），并根據物業服務成本變動情況適時調整、及時向社會公布。

市價格主管部門負責全市物業服務收費標準核定的監管工作，以及建成區保障性住房小區的物業服務收費標準核定和管理工作。

縣價格主管部門負責本轄區內的普通住宅小區和保障性住房小區的具體物業服務收費標準核定和管理工作；區價格主管部門負責本轄區內的普通住宅小區和保障性住房中的新農村建設住宅小區的具體物業服務收費標準核定和管理工作。

移交地方管理的國有企業職工住宅小區（“三供一業”住宅小區），屬于保障性住房小區的，由市、縣價格主管部門負責具體物業服務收費標準核定和管理工作；不屬于保障性住房小區的，由屬地價格主管部門負責物業服務收費的日常管理工作。

縣級以上人民政府物業管理主管部門負責本轄區內普通住宅小區和保障性住房小區的物業服務等級標準管理工作，制止或依法處理物業管理區域內有關違法行為，處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，解決好物業服務等級不到位問題。

六、物業服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（不包括專項維修資金分攤費用）；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務機構固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主大會（業主委員會）同意的其它費用。

七、規范物業服務收費標準核定行為

實行政府指導價的普通住宅小區和保障性住房小區，首次核定物業服務收費標準暫定一年試行。試行期滿后，仍未成立業主委員會的，需續延收費標準的，首次及以后延期時限均為兩年。縣、區價格主管部門核定普通住宅小區一級物業服務收費標準須向市價格主管部門報備，市價格主管部門要同步指導核定工作，以引領全市物業服務收費工作規范健康發展。

（一）首次核定物業服務收費標準時，需提供以下材料:

1、物業服務收費申請；

2、工商營業執照（三證合一）原件及復印件；

3、房屋建設單位或物業服務企業與購房人簽訂的《前期物業服務協議》原件及復印件；

4、物業服務企業與房屋建設單位簽定的委托管理合同；

5、住宅小區物業管理服務內容和標準；

6、電梯驗收合格證、二次供水衛生許可證復印件；

7、其他有關資料:住宅小區規劃圖、綠化圖等。

（二）辦理物業服務收費標準延期時，需提供以下材料：

1、物業服務收費標準延期申請；

2、工商營業執照（三證合一）原件及復印件；

3、首次核定物業服務收費標準提供后發生變化的材料。

（三）辦理物業服務收費標準調整時，需提供以下材料：

1、物業服務收費標準調整申請；

2、工商營業執照（三證合一）原件及復印件；

3、業主大會對物業服務收費調整表決意見及社區意見等材料；

4、首次核定物業服務收費標準提供后發生變化的材料。

八、規范電梯運行維護費

有電梯的住宅小區，可向住戶在物業服務費外另收取電梯運行維護費，最高不超0.50元/平方米·月。物業服務企業應當將電梯運行維護費用單獨設賬，使用專用票據，專款專用，滾存使用，每半年向全體業主公布收支使用情況，并向房產管理部門報備。

九、規范自來水二次加壓費

有自來水二次加壓設施并加壓的住宅小區，可向住戶收取自來水二次加壓費，按多層最高不超0.30元/噸、高層最高不超0.40元/噸收取。

十、規范普通住宅小區車輛停放服務收費

（一）住宅小區前期物業和保障性住房小區停車服務收費實行政府指導價；具備業主與物業服務企業、停車服務企業協商議價條件的除外。

（二）住宅小區的停車服務收費實行分類管理，車輛按獨立車庫、露天車位、室內車位、臨時停車車位分別實行相應的停車服務收費標準（具體詳見附件3）。

（三）住宅小區內的獨立車庫，如果有核定的車庫建筑面積，業主應按車庫建筑面積繳納規定的物業服務費和使用的電、暖氣等費用，物業服務企業不得再向業主收取停車服務費。

獨立車庫建筑面積核準困難的，業主應按每個車庫繳納停車服務費和所使用電、暖氣費用，具體繳納的停車服務費標準按照小區物業服務等級標準分別收取（詳見附件3），物業服務企業不得再向業主收取車庫物業服務費和其他服務費用。

未出售的車庫（位）向業主出租時，租金由雙方協商，合同約定。

（四）進入住宅小區內執行任務的公安、消防、搶險、救護、環衛、婚嫁、殯葬等特種車輛，以及為業主服務的搬家、送貨、郵遞車等車輛，不得收取停車費用；進入住宅小區臨時停車未超過一小時的其他車輛，免收停車費用。

（五）摩托車、電動自行車（助力車）、自行車的停車服務收費標準詳見附件3，電動車充電費由雙方協商確定。

十一、規范裝修和其他收費

（一）裝修保證金

1、業主進行房屋裝修的，物業服務企業可以與業主約定裝修保證金的收取和使用方式，但住宅物業的裝修保證金最高不得超過3000元。

2、裝修完畢后，業主提出驗收申請，物業服務企業必須在兩個月內進行檢查驗收，沒有造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應當在檢查合格之日起5個工作日內全額退還給業主。

3、裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業主應當及時修復，若裝修業主不能夠及時修復的，可以按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進行修復。物業共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有剩余的，物業服務企業應當將余款在修復完成后的5個工作日內如數退還給業主；約定的裝修保證金不足以支付修復費用的，業主應當在5個工作日內補齊修復費用。物業服務企業與業主結算修復費用時，應當出示修復工（料）價單。物業服務企業與業主對修復費用有爭議的，可以協商解決或者通過司法途徑解決。

（二）裝修工人出入證費

1、物業服務企業對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能夠多次使用，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過10元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應當如數退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標準收取出入證工本費。

2、除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證押金、出入證工本費外，物業服務企業不得擅自向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的人員和其他來訪人員收取任何費用。

（三）裝修服務費

裝修服務費其服務內容包括：裝修垃圾清運、電梯包裝及運送裝修材料（含電梯能耗和維護費用）、裝修方案審查及檔案管理、裝修巡查及對裝修人員管理等費用。

1、裝修垃圾清運費：裝修產生的垃圾由業主自行清運的，物業服務企業不得收費；業主委托物業清運裝修垃圾的，業主應當負擔裝修垃圾清運費，標準按每平方米不超過3元計算。

2、電梯包裝及運送裝修材料費：業主不使用電梯運送裝修材料的，住宅小區物業服務企業不得向業主收取電梯包裝及運送裝修材料費用（含電梯能耗和維護費用）；業主使用電梯運送裝修材料的，物業服務企業可向業主收取電梯包裝及運送裝修材料費，標準按每平方米不超過5元計算。

3、物業服務企業不得單獨收取裝修方案審查及檔案管理、裝修巡查及對裝修人員管理等費用；收取裝修垃圾清運費或電梯包裝及運送裝修材料費后，不得再以其它理由向業主收取其它裝修方面的服務費用。

十二、規范IC卡等各種智能卡管理

物業服務企業對商品住宅人員、車輛實行出入證管理的，應當為業主免費配備必要出入證、卡、電子識別器等，每戶不少于3張門禁卡，車輛識別卡每車不少于1個。業主因遺失、損壞需要補辦的，物業服務企業以不盈利為原則按成本收取制作工本費。

十三、規范物業繳費行為

（一）物業服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證（不動產權證）的，可暫以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產證（不動產權證）的，以房產證（不動產權證）記載的建筑面積為準。

（二）未計入房產證（不動產權證）建筑面積的閣樓、儲藏室、地下室、小房均不得收取物業服務費；儲藏室、地下室、小房用于商業用途的除外。

（三）物業費的收取應該從業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕繳納這段時間的物業費。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主或者物業使用人違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；限期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

（四）已交樓并簽訂前期物業服務協議的住宅小區，如果小區內道路、綠化等主要設施設備仍未建設完工的，物業服務收費標準降低一級收取；待全部完工后恢復執行簽訂核準的物業服務收費標準。

（五）商品住宅小區的物業服務費中已包括住宅區域內的公共照明電費(包括庭院、道路照明、屋頂亮化、設備房照明和樓道照明)，物業服務企業不得再向住戶分攤公共照明電費。

（六）在商品住宅小區內配套建設的保障性住房，或拆遷安置到商品住宅小區內的安置住房，提供的物業服務等級標準應與商品住宅小區一致，執行該商品住宅小區的物業服務收費標準。政府對特殊群體有優惠政策規定的，按有關規定執行。

（七）物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線（數字）電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。

十四、強化事中事后監管，維護物業服務市場秩序

（一）實行物業服務收費明碼標價公示制度。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務收費具體內容，包括：物業服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等，接受業主或物業使用人的監督，不得在標價之外收取任何未予標明的費用（受眾群體小的特殊收費除外）。

（二）建立物業服務收費標準執行情況跟蹤回訪和復核制度。縣、區價格主管部門在核定物業服務收費標準時，要嚴格把關，科學、合理地制定質價相符的物業服務收費標準；市價格主管部門可對縣、區核定的物業服務收費標準執行情況進行跟蹤、回訪，必要時可進行級價復核，對于級價不符的可行使否決權。

（三）建立服務質量信用考評和價格誠信制度。物業管理主管部門建立物業服務行業質量、信用考評制度，定期對物業服務企業進行滿意度測評；價格主管部門加強價格誠信建設，建立物業服務企業價格信用檔案，完善對物業服務企業的信用采集、查詢、公布、使用和獎懲制度。

物業服務企業提供物業服務的住宅小區，在同一年度因物業服務和收費問題被舉報兩次及以上，且經核實后，限期拒不整改或整改不到位的，次年由小區所在地價格和物業管理主管部門，直接將該小區物業服務收費標準降低一級，物業服務標準仍按原標準執行。降低后的物業服務收費標準執行期為一年，執行期滿后，物業服務企業需提出申請，由小區所在地價格和物業管理主管部門，根據整改和考評情況決定是否恢復原物業服務收費標準。

（四）建立物業服務和收費監督管理制度。各級價格監管部門和物業行政主管部門要加強物業服務收費的監督管理，對違法、違規收費的，依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》和《物業管理條例》等法律、法規及有關規定予以處罰。

（五）建立和完善投訴受理機制。按照職責認真受理業主投訴和政策咨詢，對業主投訴的問題要認真調查核實，依法處理，并根據需要及時反饋處理結果。

市、縣區物業管理主管部門，街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當建立物業投訴受理制度。

業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業對物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格監管部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

十五、本通知自公布之日起施行。原大同市物價局、大同市房產管理局《關于印發〈大同市物業服務收費管理實施細則〉的通知》（同價服字〔2011〕5號）、原大同市物價局《關于普通住宅電梯運行維護費和自來水二次加壓費收費標準的通知》（同價服字〔2011〕6號）、《關于大同市住宅小區停車服務收費指導價標準的通知》（同價服字〔2011〕7號）、《關于大同市住宅小區裝修服務收費標準（試行）的通知》（同價服字〔2013〕59號）同時廢止。

附件：1. 大同市普通住宅物業服務收費指導價標準

　　　2. 大同市普通住宅物業服務等級標準

一級物業服務標準

二級物業服務標準

三級物業服務標準

四級物業服務標準

五級物業服務標準

六級物業服務標準

七級物業服務標準

　　　3. 大同市住宅小區車輛停放服務收費指導價標準