八成質量房屋問題通過驗收 呈現背后利益隱憂
2011-12-13 來源：0352房網 編輯：狄海霞
一位不愿透露姓名的驗房師告訴記者，在2010年他們驗收的近千套房屋中，八成以上都存在或多或少的質量問題，“有的房屋甚至出現30多處質量瑕疵”。探因表面原因，我們發現主要原因就是房屋質量沒有一個具體的考量標準。
來自中國消費者協會的統計數據，也進一步驗證了目前房屋質量問題比較突出的客觀現實。據其統計數據顯示，從2003年開始，雖然房地產方面整體投訴情況有所下降，但房地產質量方面的投訴比例則在房地產整體投訴中持續上升，其中，2005年達到51%，成為目前房地產投訴比例最高的房地產糾紛。
驗收近千套房，八成有質量問題
“雖然房地產開發并非是流水線生產的產品，沒有統一的標準，但從樓盤出現的日益增多的房屋質量問題來看，如何通過積極方式來提高交房質量，規避交房時出現的問題，則是目前開發商所必須考慮的問題。”中原地產李文杰認為，隨著房地產市場的逐漸成熟，業主對房屋質量的要求逐漸提高，開發商一定要以積極的態度把關房屋質量，減少糾紛。
據記者的統計，2006年底起，包括金都杭城、逸翠園等20多個樓盤陸續交房，北京初現住宅交房的高潮。與此同時，由于房屋質量問題而引發的糾紛也呈現增加的趨勢。記者從這些交房項目的業主論壇上發現，超過一半的項目的業主認為其樓盤存在房屋質量問題。
目前，房屋的質量合格均以政府有關部門的竣工驗收合格表為準。“有些房屋質量問題是消費者無法用肉眼看到的，比如很多隱蔽工程如地基、管線等，“房屋質量問題應該分為一般質量問題和危及居住安全的重大質量問題。其中，有些一般質量方面是因建筑工藝的差異性導致的偏差，這完全可以通過簡單整改和修整達到合格的標準，但有些質量問題則比較嚴重”。
北京市律師協會消費者權益保護委員會主任邱寶昌告訴記者，根據建筑法的有關規定，房屋質量問題是指房屋的地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、上下水管線的安裝工程、供熱、供冷系統工程等出現的質量問題，同時還有根據購房合同中約定的房屋質量。出現質量問題較多地集中在墻體開裂、隔層偷工減料、管道漏水等幾個方面。
高建設的背后，是管理制度缺失
開發商為了降低成本，偷工減料，使用劣質材料。”邱寶昌認為，盡管開發商出售的商品房都需要經過政府有關部門驗收合格后才可以交房，但事實上，涉及到的房屋質量方面的問題依舊層出不窮，這除了提醒購房者要與開發商在合同中進行必要的質量方面的約定外，開發商、建筑商和監理單位都難辭其咎。
李文杰認為，從目前房屋質量問題的根源來看，主要是上述三方在其工作過程沒有完全履行責任。比如，開發商在其開發過程選用的建筑材料降低標準，或是采用不成熟的建筑工藝設計;建筑商在建筑過程因趕工期等原因，減少建筑施工工序等;個別監理單位對開發商及建筑商的偷工減料“睜一只眼閉一只眼”。
目前，房屋竣工驗收采取的是政府備案驗收制，因此如果從程序上看，監理單位是對整個住宅質量保證的最后一個關口。但監理單位受雇于開發商，因此在一定程度上聽從開發商的意見，缺乏獨立性。“監理的地位非常尷尬，它的費用是從開發商支付的，所以在一定條件下受開發商制約。”
北京航青工程建設監理有限責任公司副經理王立夫表示，比如開發商為了實現在約定時間內交房，有可能要求建設單位加快進度，這樣就可能出現建筑單位在開發商授意下的偷工減料行為，但監理單位多數默認這樣的情況。
同時，監管不力和違約成本低也是目前開發商、建筑商和監理單位敢于冒險的原因之一。“從目前所涉及的房屋質量問題來看，一般很少有危及房屋居住安全的嚴重質量問題，而多數是一般質量問題。出現一般質量問題，開發商完全可以采取維修等方式來進行彌補，同樣，監理單位和建設單位也不會因此涉及到刑事責任。”
邱寶昌認為，由于三方存在著一定的利益關聯，雖然最初三方都希望將項目建設好，但由于分工和工程當中的一些不可預見的因素，就導致了實際情況和預想有差別。如果按照三方利益關系選擇的話，他們肯定選擇維護自身利益的行為和做法，因此需要政府有關部門的監管。“但目前政府在房屋驗收過程只承擔備案的角色，缺少有效的監管，給開發商等單位創造了違約的機會。”
事實上，在整個房地產開發環節中，開發商起著舉足輕重的作用。建筑商、監理單位都受雇于開發商，同時監理單位按照開發商提出的建筑標準來監理建筑商。因此，開發商的態度和方式對其開發產品的品質起著決定性的作用。但至今，房屋質量沒有一個具體的考量標準。
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