房企探索老地產(chǎn)的模式險(xiǎn)資試水商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)
2012-03-09 來源：新京報(bào) 編輯：羅慧哲
2012年2月，保利地產(chǎn)在北京宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，將在北京西山區(qū)域試點(diǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。而早在2010年，地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。
萬科集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)首先試點(diǎn)的是一線城市，因?yàn)檫@些城市年輕人工作繁忙，沒有時(shí)間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。而此前也有消息稱首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合河北建設(shè)集團(tuán)，投資70億元在河北香河開發(fā)一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，總建筑面積近200萬平米;華潤置業(yè)也組成了養(yǎng)老地產(chǎn)的研究團(tuán)隊(duì)，伺機(jī)進(jìn)入該領(lǐng)域。
與此同時(shí)，保險(xiǎn)資金也將養(yǎng)老地產(chǎn)視為有潛力的保險(xiǎn)產(chǎn)品，從保險(xiǎn)的角度介入養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)悉，泰康人壽首期投資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū)，這是中國保險(xiǎn)業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目，將于2013年至2014年建成。據(jù)悉，建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長期經(jīng)營。此外，保險(xiǎn)業(yè)巨頭中國人壽也宣布了其計(jì)劃進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的消息。
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)逐步開始成為各方追逐的投資熱點(diǎn)，清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長陳首春指出，到目前為止，各大開發(fā)商主體仍是各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，均是以單個(gè)項(xiàng)目來建設(shè)和運(yùn)營，還沒有形成規(guī)模，沒有可供全國化復(fù)制的成熟商業(yè)模式，再加上養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大、投資回報(bào)周期長，因此現(xiàn)在企業(yè)仍處于摸索過程中。
按照第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國目前60歲以上人口約為1.78億人，國家“十二五”規(guī)劃：“從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億”“每千老人30張床位”，據(jù)此推算至2015年國內(nèi)市場需要近700萬張床位(按照國際成熟養(yǎng)老市場經(jīng)驗(yàn)，60歲以上老齡人口中約有4-6%會選擇到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，則床位數(shù)的需求會超過1000萬張)。
根據(jù)2011年6月16日民政部發(fā)布的《2010年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，截至2010年底，全國各類老年福利機(jī)構(gòu)39904個(gè)，床位314.9萬張，年末收養(yǎng)老年人242.6萬人。即十二五期間，我們的市場缺口需要在現(xiàn)有規(guī)模上翻一番。
按照清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長陳首春的觀點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以分為福利型養(yǎng)老和商業(yè)型養(yǎng)老，福利型養(yǎng)老多數(shù)特指有政府主導(dǎo)(當(dāng)然也不排除民間資本介入的)，帶有社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu);而商業(yè)型養(yǎng)老則是應(yīng)對目前社會越來越多的具有一定支付能力同時(shí)要求較高服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老需求而產(chǎn)生的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。商業(yè)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為老人養(yǎng)老提供多樣化的選擇。
錦繡香江營銷總監(jiān)全紅也認(rèn)為，老年人在風(fēng)景秀麗、配套完善的地區(qū)養(yǎng)老，同時(shí)正值上幼兒園、小學(xué)的孫輩也能得到很好的照料，年輕人上班時(shí)間在北京打拼，周末到遠(yuǎn)郊區(qū)來看望父母和孩子，也能使自己放松，家庭養(yǎng)老的觀念正在改變。
據(jù)了解，現(xiàn)在商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都是建設(shè)在國有出讓用地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目只能選擇以招拍掛方式獲得的居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地方面，這樣前期土地成本會非常高。
據(jù)悉，土地成本是開發(fā)商和保險(xiǎn)資金開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)共同面臨的難題。其次，當(dāng)前由于沒有如何發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的法律法規(guī)，行業(yè)發(fā)展也就沒有產(chǎn)業(yè)政策支持。
有專家認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資也是個(gè)難題。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)投資回報(bào)周期長的行業(yè)，投資后獲得回報(bào)少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷售的話，則發(fā)展很難。目前如果以養(yǎng)老項(xiàng)目向銀行融資，銀行擔(dān)心如果項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈問題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。
還有一個(gè)實(shí)際問題，是養(yǎng)老地產(chǎn)的得房率太低，老百姓覺得買養(yǎng)老地產(chǎn)吃虧。據(jù)了解，一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，其配套設(shè)施占建筑面積的30%，再加上樓座本身的公攤，算下來一套房的得房率只有50%，買房人心理難以接受。
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