試水資產證券化 華僑城融資18.5億難緩錢荒
2012-11-23 來源：0352房網 編輯：凱瑟
在資本市場房企融資受阻的大環境下，堅持“旅游+地產”模式的華僑城成功突圍。
11月21日，華僑城發布公告，對外披露其資產證券化的進展情況，此次專項資產管理計劃擬募集資金18.5億元，申請材料已于今年9月17日獲證監會正式受理，10月30日獲證監會批復。
根據公告，募集資金將分為優先級受益憑證和次級受益憑證。其中優先級受益憑證分為華僑城1至華僑城5共5檔，期限分別為1年至5年，募集資金17.5億元，由符合資格的機構投資者認購;次級受益憑證規模為1億元，由原始權益人之一的華僑城全額認購。
試水資產證券化
其實，日前就有市場消息傳出，華僑城歡樂谷入園憑證專項資產管理計劃，將由中信證券設立和管理，且中信證券已于11初開始路演，目前已基本完成詢價，并將于近期在深交所綜合協議交易平臺發行。
據參與詢價的機構投資者透露，該計劃1年期優先級受益憑證的年收益率區間為5%-5.5%;2年期憑證年收益率區間為5.3%-5.8%;3年期憑證年收益率區間為5.8%-6.3%。
另外，據接近華僑城的相關分析師透露，華僑城此次資產證券化產品的發行流程較為特殊。
首先，華僑城會對旗下資產進行篩選，將成熟的優質項目打包成資產包，然后將其出售給特設目的公司，而資產標的物即華僑城所擁有的歡樂谷項目在規定期限內的門票收入。
而特設目的公司則通過中信證券向投資者銷售資產以支持證券，從而用銷售收入向華僑城支付購買證券化資產的價款。在資產支持證券到期后，特設目的公司向投資者還本付息，此后，資產所有權及資產收入仍完全歸屬于華僑城。
在整個過程中，華僑城將未來幾年歡樂谷項目的門票收入變成證券向投資人發行，以實現融資的目的。
華僑城董秘倪征還向觀點地產新媒體透露，該計劃目前僅以北京、上海、深圳三座歡樂谷未來5年的門票收入作為基礎資產，將其產生的現金流用于向投資者支付收益，而武漢和成都歡樂谷暫未加入其中。
對此，倪征解釋稱，由于武漢歡樂谷今年五一才開業，其門票收入的數據不穩定，也不方便統計固定收益;而成都歡樂谷是由公司旗下香港上市平臺華僑城亞洲控股，這需要華僑城亞洲董事會通過，耗時會很長。
“當然，不排除明年將武漢和成都歡樂谷的門票收入加入其中的可能”，倪征稱。
對于即將募集到的資金用途，倪征強調，所有資金都將用于歡樂谷游樂設備的維護修理和更新改造，并主要以北京和上海歡樂谷為主，不會投入到地產開發中。
倪征還進一步介紹，由于上海歡樂谷面臨著迪士尼的挑戰，而上海迪士尼今后肯定是年游客量超過500萬人次的巨型主題公園，因此，華僑城希望北京和上海歡樂谷通過持續的技術更新、投入改造后，也能進入巨型主題公園行列，以此加強公司未來在主題公園方面的競爭力。
相關分析師也提到，由于含有涉房業務，華僑城目前無法直接向資本市場融資，而以歡樂谷門票收益得到的融資款項，可能會有相關條款要求華僑城�？顚Ｓ谩�
不過，亦有分析認為，如果華僑城直接將募集資金用于地產業務的話，或許會引發投資者的一些擔憂。但資金一旦進入資產池中，最終還是可以用于地產開發的。
資金困境
此前多數市場分析均認為，華僑城此項資產證券化融資若實施，對其將是很大的利好。
申銀萬國近期曾測算，華僑城主題公園每年的穩定人流在1915萬人次，穩定的門票收入為24億元左右，如果能利用這一部分收入進行資產證券化，將有力維持華僑城的高杠桿運作并改善負債結構。
當時還有分析指出，對華僑城而言，限購下的銷售不暢以及單純依賴門票收入支撐的旅游文化產業，導致公司資金緊張，拓展多元化的融資渠道顯得尤為重要。
但是，在華僑城此次資產證券化即將成行之際，市場還是有質疑傳出。
而這些質疑的主要依據是在他們看來，雖然此次融資規模為18.5億元，但這對華僑城而言也稱不上太大金額，同時該筆資金大多用于歡樂谷項目的更新改造，因此對華僑城的財務狀況及資金壓力，不會起到立竿見影的改善效果。
據華僑城今年的三季報顯示，期末其資產負債率為72.41%，較年中繼續上升;凈資產負債率同樣高企，達到103%，而經營性現金流則為37.96億元。
當時有分析指出，華僑城的凈負債率橫向對比，在同行業中絕對處于高水平，即使是縱向對比其自身，這幾年也一直處于高風險水平，而這樣的結果就是導致其資金壓力巨大，擴張能力受限。
同時，華僑城的地產業務因受調控影響，其高端產品的銷售也面臨一定困難。截至三季度末，其存貨繼續增加，由年初的317.37億元增加至359.79億元，增長幅度達13.36%。
在財務狀況并未改善的情況下，華僑城近期又開始連番布點、重啟擴張之路，連續公告獲取了深圳大鵬項目和福州項目，其中福州項目總投資更是高達百億。
分析認為，當這些項目開始具體投入時，對華僑城的資金占壓會進一步加劇，因為新項目在前期的投入與營銷宣傳費會大增，同時以華僑城三季度末不到40億的現金流，能否使項目順利推進也存在一些疑問。
對于華僑城面臨的形勢，相關分析指出，其實華僑城的運營能力毋庸置疑，其擴張的核心問題還是要解決杠桿率過高的問題，此次資產證券化雖然開拓了新的融資渠道，但不可能從根本上解決這個問題。
上一篇：鄭州新規：破壞房屋結構最高罰一萬
下一篇：金融央企領導職務消費禁令出臺 禁公款買房
