五年內過半房企退出市場國內地產只局部火熱

2013-04-08 來源：0352房網編輯：小憂

摘要：王海預計，未來3-5年內，可能有超過一半以上的公司會被迫退出市場。在美國城鎮化期間，房地產龍頭企業的市場份額可以超過10%，而萬科的市場份額目前剛超過2%，市場集中度提升趨勢才開始。對應房地產股的基本投資邏輯，是看好市場份額集中的大背景下，一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平的持續提升過程。

　　中小盤基金經理王海，目前似乎已被市場定義為房地產投資的多頭，一年多以來重倉地產股，給他帶來收益的同時，也使他在房地產板塊調整中成為輿論目標。這位近兩年憑借房地產股一戰成名的基金經理，對房地產板塊及整個市場的投資有其自身邏輯。

　　王海表示，2012年其對房地產板塊的投資，是出于防守而非進攻的角度，重倉龍頭企業，為其獲得了較大收益。2013年一季度，房地產板塊波動引發其進一步深入思考，他提出資本市場對房地產的理解存在三大誤區。

　　國內房地產

　　只是局部火熱

　　國五條細則出臺之前，一線城市二手房交易井噴，房價再次上漲，在王海看來，中國的房地產市場并非如表面呈現的這般火熱。

　　中國作為一個二元甚至三元經濟結構體，發展不均衡決定目前呈現的地產銷售火爆僅停留在北上廣深四個一線城市。春節回家期間，王海沿途看到眾多三線或是四線城市有大片待售新房，房價也處于均衡位置沒有上漲。

　　同時，投資人士說起地產公司就想到以“招保萬金”為代表的一二線龍頭。王海認為，差別化的調控措施有利于房地產市場的競爭，從過去“小而散”局面轉變為“大而集中”的新格局，同時龍頭企業的經營策略方向正確，龍頭公司普遍銷售火爆、大舉拿地、預收賬款、業績都很好。

　　“但這并不能推而廣之，認為所有房地產企業的經營狀況都不錯。”王海認為，截至2012年，國內有超過1萬家的房地產公司，這個數量與任何國家在快速城市化進程中的歷史數據相比都太多。2010年以來，對房地產市場中80%以上的企業而言，經營環境非常惡劣。

　　他預計，未來3-5年內，可能有超過一半以上的公司會被迫退出市場。在美國城鎮化期間，房地產龍頭企業的市場份額可以超過10%，而萬科的市場份額目前剛超過2%，市場集中度提升趨勢才開始。對應房地產股的基本投資邏輯，是看好市場份額集中的大背景下，一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平的持續提升過程。

　　因此，面對當前少數城市成交火熱的局面，王海認為，國內房地產市場整體上將面臨市場趨冷的嚴峻挑戰，北上廣深的局部火熱現象難以擴展為全國現象。

　　投資者過分關注

　　具體政策措施

　　作為一位重倉房地產板塊的基金經理，王海十分關注國家的調控政策方向，但他傾向于從大的市場邏輯中尋找國家對房地產市場的態度，而不是關注一時的具體政策。自去年開始，他就通過公開資料關注新總理對市場的態度，甚至仔細學習了李克強當年的博士論文。

　　“市場過分關注政府具體政策措施。”他直言，雖然自己也關注房地產政策，但關注的角度卻與市場不同。“任何個人都無法預測下一步具體政策什么時候出臺，具體出臺什么內容，我更在意經濟的大趨向如何，以及在大經濟背景下房地產政策取向會如何。”

　　在他看來，需要明確的是，在任何大國經濟體中，房地產都發揮著實質意義上的龍頭支柱性產業作用。在中國，2012年商品房銷售額在6.4萬億左右，占中國GDP的比重百分之十幾;如果算全口徑，把保障房、工業廠房、農村自建房等都算上，銷售額超過10萬億，占GDP的份額超過20%。這意味著假如房地產業發展遲緩，沒有任何產業能對沖其對經濟的影響。

　　從我國經濟平穩健康發展的大趨勢出發，王海認為，短期內尋找一個可以替代房地產的行業并不現實，理想的模式是房地產業進行正確的政策轉型。“走差別化、市場化、制度化發展的道路，沒有第二道路可以選擇。”王海表示。

　　他坦言，自己并不做特別短期的判斷，他關注的是投資標的企業盈利狀況以及未來三年的盈利趨勢。政府對各個主要產業都有相關產業發展政策，投資必須關心當前以及未來的盈利趨勢。“對于我們而言，政策可能沒有辦法預測，但盈利可以去分析。只要明了大的趨勢背景，將研究工作做扎實，企業當前及未來一段時間的盈利趨勢是可以把握的。”

（責任編輯：0352房網）