中國樓市下黃金十年 的“對與錯”(2)
2011-05-25 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
(二)部分城市房價漲幅較大
2000年以來，我國房價漲多跌少已是不爭事實。一方面，房價往往漲幅大跌幅小，另一方面，房價上漲的持續時間往往較長而下跌的持續時間往往較短，除了2008年受國際金融危機和國內經濟下滑影響而導致房價出現短暫、小幅下跌之外，進入新世紀以來，我國房價基本呈較快上漲之勢。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、廈門等房價漲幅明顯偏大，2001-2009年間其商品住宅均價年均增幅分別為14%、16%、13%、19%、17%，明顯高于當地居民可支配收入增長，2009年上述城市房價收入比均超過10倍，北京、上海、深圳甚至超過了13倍，高房價問題凸顯。
(三)地方政府對房地產依賴性過強
近年來，隨著我國土地出讓價格持續上漲，房價快速攀升，地方政府對“土地財政”的依賴程度越來越高。2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅和城鎮土地使用稅五項稅種合計增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻為21.8%，比2008年增加11.5個百分點。加上房地產營業稅和房屋轉讓個人所得稅，全年土地和房地產相關的稅收增收額所占比重超過35%。如果考慮房地產對銀行信貸和建筑業等相關行業的拉動，這一比重將更高。與此同時，2009年我國土地出讓收入達1.42萬億元，相當于同期全國財政收入的20.8%。2009年末，我國地方融資平臺貸款余額高達7.38萬億元，而這也主要是以政府所擁有的土地作質押進行融資的。
(四)產業發展方式仍然比較粗放
近年我國住宅產業化水平有所上升，但距發達國家仍有巨大差距，仍處于住宅產業化的起步階段，工業化水平和成套技術集成度還比較低，科技貢獻率不高，尚未形成系列化、規模化生產體系。這些與落實科學發展觀、建設節約型社會、發展循環經濟、實現可持續發展、建設節能省地環保型住宅的要求還很不適應。推進住宅產業化工作面臨著許多困難。一是技術、部品缺乏配套化和集成化。二是新技術的研發與推廣應用缺乏有效的政策支持。三是住宅性能認定制度推廣缺少政策支持。四是全裝修住宅推廣工作仍以試點示范項目為主，采取企業自愿的形式，效果欠佳。
(五)法制建設還有待進一步加強
在市場經濟體制下，法制建設很重要。房地產法律體系的建立具有促進房地產業健康發展、維護房地產市場秩序、保障房地產開發經營主體和持有消費主體合法權益的作用。中國房地產的法律體系縱向要具備法律、法規和規章三個層次，橫向要具備實體規范、程序規范和運行規范。而目前，我國房地產業的法律體系尚不完善，法律僅有《土地法》、《城市房地產管理法》兩部。對房地產業的管理，仍然主要依靠國務院、中央部委和地方政府的一些行政法規和部門規章，以及各種“通知”、“辦法”、“方案”、“條例”等。在這種施政路徑下，相關政策的行政效力往往層層衰減，各項措施執行效果往往難以保證。
三、促進我國房地產業健康發展的幾點應對思路
(一)促進房地產業健康發展的三大原則
1、堅持房地產業發展和市場健康相協調
近十年來，我國房地市場的快速發展，尤其是房價的過快上漲，引發了一些社會矛盾，影響了房地產業的健康發展。未來行業發展，必須要更加注重住宅市場的合理性，繼續抑制投機性購房需求，繼續保護合理的自住需求;在保證供應量的情況下，更加注重發展中小套型的普通商品住宅;努力使商品住宅價格的增長與經濟增長、人均可支配收入增長相匹配。另外，還要更加注重住房保障制度建設，使更多的中低收入住房困難家庭，能夠受益于住房保障。
2、堅持房地產業發展和城鄉共融相協調
當前，我國城鎮化正在快速推進階段，2009年底城鎮化率已超過46%，房地產業發展必須為城鎮化服務。通過大力發展城市房地產業，尤其是重點發展中小城市，以及大城市的郊區衛星城、新市鎮，引導產業和人口合理布局，縮小大中小城市之間，以及大城市市區和效區之間的城市建設和經濟發展的差距。
3、堅持房地產業發展和產業轉型相協調
十七屆五中全會更加強調包容性增長，注重經濟增長模式轉變。房地產業的發展也應由粗放式發展轉向集約化發展，需要重點關注行業的發展的低碳、環保、節能、省地，更大力度的推進產業化和現代化，提高行業的科技利用率。
(二)促進房地產業健康發展的五點對策
1、加強住房保障建設力度，完善住房保障體系
發展房地產業的重要目的之一是改善民生，必須加強住房保障制度建設。通過不斷創新思路、創新機制，大力加強住房保障制度建設，建立健全分層次、多渠道、成系統的住房保障體系;健全由廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、舊改安置房等組成的保障性住房供應體系;優化運行機制、提高管理效率;完善相關的土地、財稅和信貸支持政策;爭取使本地中低收入群體中的住房困難家庭享有合適的住房保障，同時逐步將青年職工、優秀人才和外來務工人員納入住房保障范疇。
一是要擴大廉租住房受益面。不斷放寬廉租住房準入標準，擴大廉租住房受益面，著力提高實物配租比例，增加廉租住房房源供應，對符合條件的申請家庭做到“應保盡保”。二是完善經濟適用住房制度，建立健全運行機制，嚴格準入和退出機制，實行共有產權，各地可根據區域情況，逐步放寬經濟適用住房準入標準，擴大經濟適用住房的受益面。三是啟動公共租賃住房建設，按照“政府引導、市場運作”的原則大力推進，積極鼓勵、引導和扶持產業園區、大型企事業單位、農村集體經濟組織等建設單位租賃房和市場化租賃房。四是加快棚戶區改造，使部分困難家庭因此而改善住房條件。
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