是誰關(guān)鍵時候偷走了地產(chǎn)項目的“核心價值”？

2011-07-01 來源：每日經(jīng)濟新聞編輯：狄海霞

　　中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“新國八條”出臺后的2-5月，首創(chuàng)置業(yè)、富力與保利香港等三家房企甚至出現(xiàn)了零拿地現(xiàn)象。

　　首創(chuàng)置業(yè)一位不愿透露姓名的人士在與記者溝通中也默認，政府推地質(zhì)量降低了房企拿地興趣的觀點。但對方仍堅稱“公司開發(fā)節(jié)奏與需求決定拿地節(jié)奏。”

　　一面是開發(fā)商大張旗鼓 “打折降價”，一方面是業(yè)內(nèi)認為價值地產(chǎn)過于稀缺，仍需要大量增加真正有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。然而，這種現(xiàn)象不僅僅存在于住宅市場，在商業(yè)地產(chǎn)甚至土地市場，都有行業(yè)人士感嘆，有價值的地產(chǎn)太少。

　　對此，一直活躍于土地市場的全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存在接受記者采訪時分析，土地市場中買方的拿地金額與賣方的土地出讓金收入額的雙雙下滑，互為襯托，主要原因需要從供、求雙方來解讀。其中，從買方的房企角度來講，在房地產(chǎn)調(diào)控下，樓市前景不明與時下資金鏈緊張導(dǎo)致囊中羞澀，皆為房企放緩拿地的推動力。

　　此外，在一線城市“受壓”的情況下，大量房企將戰(zhàn)略重點對準二三線城市，而二三線城市土地價格較低，從而也會拉低房企的拿地支出。從供應(yīng)方來說，推地數(shù)量減少與供地質(zhì)量下降，導(dǎo)致了賣地收入的下滑和房企拿地步伐的減緩。

　　土地市場：價值土地日漸變少

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，北京上半年土地出讓金收入為324.8億元，相比去年同期下滑了48.6%。而住宅土地出讓金更是下滑了75.4%;上海上半年的土地出讓金收入總額為336億元，僅相當于去年全年1524億元的近22%。

　　在供應(yīng)的有限地塊中，也出現(xiàn)了郊區(qū)化與保障化的特點。北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉認為，在今年北京供應(yīng)的住宅類地塊中，除豐臺近郊區(qū)供應(yīng)了部分地塊外，其他地塊皆為遠郊區(qū)縣地塊，北京土地供應(yīng)日趨郊區(qū)化。北京土地供應(yīng)中的郊區(qū)化與保障化特點并非個案，在全國各大城市市區(qū)地塊越來越少的情況下，郊區(qū)化越來越明顯。而在國務(wù)院保障房建設(shè)的嚴令下，各地皆出現(xiàn)了保障房地塊比例上升的現(xiàn)象。供應(yīng)地塊的郊區(qū)化與保障化，降低了地塊的質(zhì)量，致使有價值的地塊越來越少，從而也減弱了房企拿地的興趣。

　　6月份，上海開發(fā)商將原本規(guī)劃為普通住宅的開發(fā)用地，通過建筑設(shè)計、捂地囤地以及營銷包裝的“人造”豪宅手法，把普通住宅升級為稀缺型的豪宅，導(dǎo)致上海的豪宅泛濫。

　　和土地市場因成交冷淡，而導(dǎo)致有價值的土地供給不足不同。住宅市場出現(xiàn)的價值地產(chǎn)稀缺，更多是因為部分開發(fā)商人為拔高住宅的開發(fā)標準。

　　人造豪宅被認為是導(dǎo)致上海住宅市場價值地產(chǎn)稀缺的根本原因。據(jù)某網(wǎng)站的統(tǒng)計，上海6月份開盤的樓盤，總價高于1000萬元的超過四成。另外，上海市建設(shè)和交通委員會已公布的去年申請建設(shè)施工許可證的項目中，具有豪宅形態(tài)的住宅項目占所有開發(fā)項目的近五成。

　　不僅如此，即使是處于被社會公認為豪宅的別墅區(qū)域，也有價格背離價值的現(xiàn)象出現(xiàn)。以此前被上海市和松江區(qū)房管部門要求重新核價的佘山月湖山莊為例，最高23.8萬元/平方米的價格，遠遠高于周邊9萬~10萬元/平方米的平均成交價格。而開發(fā)商對項目標價高的原因解釋是所用的材料好。但上海市建設(shè)和交通委員會的建設(shè)項目信息顯示，樓盤的建筑成本每平方米投入為2300多元。

　　這種不斷提高項目定位，進而提高人造豪宅的現(xiàn)象，不僅在上海出現(xiàn)，北京、廣州、深圳等城市也有類似現(xiàn)象發(fā)生，這進而導(dǎo)致開發(fā)商的售價和項目的實際價值間的差距被拉得越來越大。

　　商業(yè)地產(chǎn)：因缺少資源而流失價值

　　此前，開發(fā)上海新天地項目一舉成名的瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理李進港曾表示，新天地在過去十年間，租金能由開業(yè)初的平均折合人民幣不過4元/平方米/天，到現(xiàn)在最高的店鋪一天租金100元/平方米，根本原因是依托了傳統(tǒng)商業(yè)中心的價值，再通過自身的專業(yè)運營能力最終實現(xiàn)。然而，在去年的地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，鮮有開發(fā)商想到這些。中房信此前的統(tǒng)計顯示，截至今年5月份，上海可供銷售的商鋪已達到過去每年平均銷售面積的三倍。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）