北京市商業地產項目突出重圍價格上漲勢頭明顯
2011-07-18 來源：0352房網 編輯：狄海霞
在房地產市場經歷一輪嚴重調控的同時，商業地產也成倍上漲。成為繼商品房之后的又一次樓市變革。
相關數據統計顯示，4月北京商業地產市場近500個在租售寫字樓和商鋪中，共有29個商用項目租售價格發生變動，并且全部上漲，分析人士指出這是近一年時間里，北京商業地產領域首次出現無降價現象，而今年1-4月商業地產項目價格的上漲勢頭也較明顯。
金融管控是調控商業地產的大趨勢
當去年住宅調控開啟時，業內已預言下一輪調控對象一定是商住項目，而近日北京在出臺相關商改住禁令后，又有傳言商鋪將是下一個調控目標。4月北京在租售的商業地產項目在近一年時間首次出現無降價，價格上漲的現實又再次加重了政策干預的預期。
有市場人士指出，在過去五年時間內，北京將商業用地和金融公建用地改為商住項目的大約有800萬平方米，直接后果之一就是寫字樓租金和售價的大幅度上漲。同時，該人士還指出，商住項目的購買群體一般是過渡性自住需求和資金避險需求兩種，今后商住項目被叫停，在高通脹環境中，不排除更多個體資金投入到商業地產領域，主要是商鋪投資中，加之越來越多的國外連鎖品牌等大舉在京開店，這些都必將引發商業地產價格的再次上漲，而不可避免地加重了政策干預的預期。
仲量聯行負責人表示，隨著北京叫停商住樓，未來商業地產的供應量將逐步加大，一定程度上將對成交量和價格產生影響。
增大持有稅加重個體投資者負擔
關于政策，偉業我愛我家集團一手事業集團投資顧問公司商業不動產事業部總經理丁元表示，金融管控肯定是大勢所趨。通過對商業地產持有稅的調整，以達到調整市場的目的。
而稅收調整對于個體投資者來說影響非常大。以2008年的一次大調整為例，相關政策規定2008年12月1日起，北京商用等個人非住房在出租時，不再試用原5%的綜合征收率計征稅費，而改用同時征收營業稅、城建稅等多種稅費形式的分稅種計征方式，調整過后，出租稅率由5%升至26%-30%左右。雖然，此后沒多久出租稅率進行了大舉回調，但業內人士表示，根據不同的時機采用不同方式調整持有稅始終處于“活躍狀態”，并不排除今后商鋪持有者將擔負20%-30%重稅的可能性。而重稅又將帶來租金上漲的后果，而相關商業經營的價格也將面臨調整。
個人投資商鋪更需謹慎
對于大多數個體投資者來說，目前北京很多商鋪的出租回報被高昂的買賣價格嚴重透支，有的項目可能20年才能收回成本，因此，建議個人投資者切勿在高通脹背景下，僅因商住樓被禁，就盲目投資商鋪。此外，丁元建議在購買商鋪時，一定要注意產品的可調整性，考量其硬件設施都能滿足哪些業態的經營，而這些業態又是否適合該商鋪所處環境經營，往往一些個人投資者沒有注意到這些，從而造成了商鋪后期運營和管理的不善，不是不能滿足經營業態的需求，就是不能滿足居民的需求。
丁元表示，大至寫字樓、購物中心shopping mall，小至社區底商商鋪，都不是賺快錢的工具，他們在被給予了正確的定位之后，都要經歷三年左右的“養育期”，投資者不能過于短視。
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