棚改初現糊涂賬倪端 面臨極大土地補償標準壓力(2)
2011-07-26 來源：觀點網 編輯：狄海霞
不過，保障房建設的大潮興起之后，長春市也開始擔心由此帶來的對商品房市場的沖擊。
2011年5月，長春工程學院房地產研究所所長譚敬勝完成了一份調研報告，是受政府委托評估保障房建設對商品房市場帶來的沖擊。他得出的結論是，商品房市場幾乎不受影響，“保障房建設量太少”。
確實如此，除了棚戶區改造之外，長春市領到的公租房和廉租房建設任務僅有5000套。“我們覺得太少，主動加碼到了1.6萬套。”長春市房地產管理局副局長陳濟生稱。
長春市沒有單列的經濟適用房，因為棚改房走的便是經濟適用房的標準。近些年來，長春僅在2008年建設了不到4000套經濟適用房。而自2006年起，已完成的1860萬平米的棚戶區改造，幾乎成為消化這個城市住房需求的源頭。“加上保障房的建設量，這幾乎占到了全部存量房屋數量的20%，全國哪個城市有這么大的比例呢?”陳濟生稱。
2011年，長春市棚改進入收尾階段，而新提出的以公租房和廉租房為主體的保障計劃則將在未來繼續推進。“未來十年，我們計劃將最高40%的人群納入保障范圍。”陳濟生稱。而現在，長春市的廉租房申請標準便高達“人均居住面積16平方米以下，月收入900元以下”，甚至低于一些東部城市的廉租房門檻。
在長春，這筆賬的計算極為復雜。當地的棚改安置房分為三種標準戶型，分別為49平方米、54平方米、64平方米。各戶被拆遷后，按照“拆一補一”的原則往這三種戶型去靠，多補的部分則按建安成本出售給住戶。
“比如他們舊房為30平米，選49平米的房子，需要購買的部分就為19平米。”韓永正介紹稱，這筆建安成本的費用為每平米700多塊錢，自2006年起未曾變動，隨著物價和人工的上漲，實際成本已逼近2000元/平方米。“老百姓不管這個，我們也是考慮到公平和人們的心理，從未調整過價格。”
按照長春市的意思，由于49平方米戶型政府給的各類優惠和補貼比較多，住戶也確實較為困難，所以原則上全部計入保障房統計，其他的戶型類別則剔除在外。
除了棚改拆遷安置的爭議外，棚戶區改造的統計口徑更是一片混亂。在長春，多年的棚改都是以平方米為統計單位，而在全國1000萬套保障房的任務分解中，棚戶區改造的400萬套卻是以套為統計單位。
“你如果問200萬平米棚改當中會有多少套保障房，那幾乎沒辦法換算。”韓永正稱，一個屬于征收拆遷的土地面積，一個則屬于最終建設的房屋統計。最終結果如何，至少需要等到承擔棚戶區改造任務的開發商拿出規劃設計來。
依照長春市以往的模式，被拆遷掉的棚戶區除了留出一部分用于安置房建設之外，剩余可以用于商品房開發。而按照現行規定，其中棚改商品房當中，有4%的建筑面積必須配建廉租房。
但是其他城市呢?“我都可以肯定年底100%開工率的任務可以完成。”譚敬勝認為，光是棚戶區改造的統計，各地就可以做很多文章。
但城市棚改能全部都算作保障房嗎?長春的做法能否在全國其他城市取得類似的效果呢?有關棚戶區改造的保障房屬性和統計口徑，是一個爭議不斷的話題。
譚敬勝告訴記者，棚戶區改造分為林區棚改、廠礦棚改和城市棚改。如果說前兩類列入保障房統計尚無太大爭議的話，城市棚改到底算不算保障房，則一直爭論不休。
城市棚改實質上就是拆遷安置，但在譚敬勝看來，被拆遷安置的人里面有許多是很有錢的人，全部列入無疑將是筆糊涂賬。
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