地產(chǎn)商聯(lián)手應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控一度成為房?jī)r(jià)的推高者(2)

2011-08-12 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：?jiǎn)蹄?/div>

　　按照規(guī)劃，廣州將在10年內(nèi)基本完成138條城中村的整治改造，其中，位于重點(diǎn)功能區(qū)的52條城中村計(jì)劃用3～5年完成全面改造。土地政策方面，允許土地直接登記為國(guó)有土地，并允許現(xiàn)狀出讓和熟地出讓;村自主改造的可實(shí)行協(xié)議出讓?zhuān)瑫r(shí)可享受優(yōu)惠的土地出讓金政策。大量的舊城改造規(guī)模，開(kāi)發(fā)商是否會(huì)再次攜手?

　　沈銳培認(rèn)為，聯(lián)手拿地的項(xiàng)目面積都比較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及的資金也比較多，但考慮到通常都是3~5個(gè)公司聯(lián)合，這樣算下來(lái)，分?jǐn)偟某杀疽话悴粫?huì)太大，而且可以發(fā)揮不同公司的優(yōu)勢(shì)，提高開(kāi)發(fā)效率并降低成本。

　　“其實(shí)，聯(lián)手拿地最大的問(wèn)題是公司之前的利益分配、相互配合、資金管理等細(xì)節(jié)需要磨合，也就是各股東之間的工作配合度是否合拍，如果因某一環(huán)節(jié)出問(wèn)題，那么將影響整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)及銷(xiāo)售。”沈銳培進(jìn)一步表示。

　　曾英杰也表示，聯(lián)手拿地開(kāi)發(fā)的初衷就為了避免資金風(fēng)險(xiǎn)，因此盡管周期較長(zhǎng)，但在不出現(xiàn)大的宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的情況下，不太可能出現(xiàn)因?yàn)橹芷陂L(zhǎng)而暴露資金問(wèn)題。這種模式最大的弊端在于后期的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及管理當(dāng)中的沖突問(wèn)題。不同企業(yè)在對(duì)產(chǎn)品的打造、銷(xiāo)售及后期的管理都各不相同，如何平衡這些沖突更考驗(yàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房企的管理能力。

　　三舊改造房企或再攜手

　　曾英杰對(duì)此表示肯定，首先，三舊改造涉及的社會(huì)問(wèn)題會(huì)比普通住宅更多，具備不同開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)房企的聯(lián)合，更有利于解決這些社會(huì)問(wèn)題;其次，三舊改造一般持續(xù)周期較長(zhǎng)，對(duì)資金鏈的需求更高。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，能夠更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　沈銳培也認(rèn)為，三舊改造項(xiàng)目如果體量小的話，資金要求不高，而且利益分薄，聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)沒(méi)太大必要。如果是大體量的地塊，涉及的拆遷費(fèi)用高昂，地價(jià)總量大，聯(lián)合拿地的可能性就比較大，一方面可以解決資金緊張問(wèn)題，另一方面可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最后還可以發(fā)揮不同公司的優(yōu)勢(shì)，提高開(kāi)發(fā)效率并降低成本。

　　密集的宏調(diào)政策使不少房企資金鏈?zhǔn)艿角八从械挠绊�，開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)不僅可以降低風(fēng)險(xiǎn)，還能保證企業(yè)正常的發(fā)展和擴(kuò)張。經(jīng)緯行研究中心高級(jí)主任曾英杰表示，開(kāi)發(fā)商聯(lián)合造城也是受近期宏觀調(diào)控政策的影響，而聯(lián)合開(kāi)發(fā)既可以保持企業(yè)的發(fā)展與擴(kuò)張，又可以控制風(fēng)險(xiǎn)。

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