廣州市進行“三舊”改造項目規劃城市嶄新未來
2011-09-20 來源：廣州日報 編輯：狄海霞
按照規劃，廣州將在10年內基本完成138條城中村的整治改造，其中，位于重點功能區的52條城中村計劃用3～5年完成全面改造。土地政策方面，允許土地直接登記為國有土地，并允許現狀出讓和熟地出讓;村自主改造的可實行協議出讓，同時可享受優惠的土地出讓金政策。廣州市政府還給予財稅資金扶持，土地60%的純收益將用于支持集體發展。綜合整治類項目允許村集體經濟組織利用本村舊廠房、空閑或低效用地，以流轉方式自主招商融資改造。
不管是舊村改造也好，舊廠房改造也罷，兩者都將空出大量土地用于開發房地產，對廣州樓市會有什么影響呢?對此沈銳培表示，舊城改造一方面增加了土地供應，有望平抑房價;但另一方面，高昂的改造費用又增加了土地成本，從而有可能推高房價，這兩方面影響是相矛盾的。所以優先進行舊廠房改造，相對城中村改造來說土地成本更低，有利于房價穩定。
10年內完成138條村整治改造
據了解，從2010年開始，廣州三舊改造中的“舊廠”項目已明顯加大力度。2010年11月，位于荔灣區黃沙大道的廣鐵南站地塊被廣鐵集團以86億元總價競得，溢價80%，平均樓面地價17276元/平方米，刷新廣州市區樓面地價新高。
日前，廣州市三舊辦公布廣州15個城中村的改造進展，其中楊箕村的簽約率已達98.5%，村內4個宗祠已開始拆遷;琶洲村預計今年完成復建安置房全部土方工程，基本完成基礎工程，明年下半年基本完成復建安置房，完成部分祠堂的拆遷工程，保利琶洲村項目也將在9月正式面市。
不過，在吸取之前舊城改造的經驗之后，有消息稱，今后廣州將放緩城中村的改造步伐，轉而大力發展舊廠房改造。
廣州將放慢城中村改造步伐?
日前有消息稱，廣州市政府基于此前在城中村改造中所遇見的困難，有意調整“三舊”改造目前的思路。具體為放緩或暫停城中村改造，取而代之的是力推舊廠改造項目。該消息得到了多名廣州業內人士的承認，不少人士向記者透露，這一思路轉變目前還在討論階段，但可以明確的是，政府方面確有此意。
大部分業內人士稱，廣州市政府方面之所以想放緩城中村項目的出讓，主要是因為在此之前對該類項目的運作方式并沒有明確且統一的規定，廣州市各項目都處于探索階段。而從之前的幾個案例來看，有的城中村改造項目出現了一些社會問題、經濟問題等，在尋找到更合適的方式之前，放緩步伐是有必要的。
舊村、舊廠改造應各取所長
對于傳聞中的這一思路轉變，地產經濟學家鄧浩志表示，廣州城市改造應偏重舊城改造還是舊廠房改造不能一概而論，還要看哪個更加成熟。不過，目前城中村改造所面臨的問題的確比舊工廠要多，主要是因為舊村改造涉及村民多，補償談判相當耗時，而且由于國家規定不允許強拆，所以現在的釘子戶問題也特別難處理，一個項目可能因為一個釘子戶而無法開展。
舊村改造因為已有回遷安置和收益來源補償兩大塊，再加上商業開發部分，導致了舊村改造往往成為超高容積率的房地產項目，而如此高容積率的項目，無論是在舒適度方面或城市規劃方面都會帶來一定的壓力。
不過，滿堂紅戰略管理部高級主任沈銳培則明確表示更支持優先改造舊廠房。首先，舊廠房長期閑置得不到利用將造成土地資源浪費;其次，舊廠房產權相對簡單，改造難度小，速度快;最后，舊廠房改造成本相對較低，附加成本小。而城中村改造的大拆大建手法已出現了問題，往后城中村改造要冷靜下來，在發展與保護中尋找平衡。
中地行市場傳播部副總監陳揚也認為，三舊改造應該平衡發展。舊廠改造見效快，能在短期內供應上市，但規模一般較小;舊村改造歷時長，規模可觀，但一旦成功改造，能為市場帶來較多的新增供應。兩者各有優勢，應各取所長，平衡發展。
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