部分樓盤降價僅是噱頭未來房價或全面進行下調
2012-03-21 來源：南方日報 編輯：韓軒
2011年廣州市住宅租賃市場繼續保持平穩發展態勢，經過地產中介促成的住宅租賃成交量比2010年增加13.2%。根據滿堂紅地產的成交數據，2011年廣州各區二手住宅(不含南沙)平均租金為36.2元/平方米，同比上漲11.4%。
為何房租漲得這么快?專家指出，除了受物價上漲拉動的影響外，隨著宏觀調控的逐步深入，包括貸款難度的增加、二套房貸首付比例的提高、稅費增加等因素，令許多準買家被迫延遲購房計劃，改以租房方式作為過渡，使以往從租賃市場到買賣市場的正常住房需求流轉出現阻滯，客觀上增加了租賃市場的需求總量。
此外，廣州市內城中村改造項目持續，大量城中村租客和應屆大學畢業生陸續加入重新找房租住的行列，刺激中低端租賃房源的租金水平上漲，帶動總體租金水平相應提高。
《藍皮書》預測，由于住宅租金的漲幅一直遠遠落后于樓價的漲幅，住宅租金在2012年仍舊有繼續“補漲”的空間，預計同比漲幅在10%以內，考慮到結構性因素，這種漲幅屬于正常的范圍。“從目前物價水平和外地來穗人口數量的增長速度推算，未來一年住宅租金不會有大幅下跌，但不排除個別月份因需求量縮減而出現租金略微回調。”
對于2012年的樓市走勢，《藍皮書》給出這樣的答案：
核心區域讓利降價空間有限。如環市東板塊、上下九—康王路板塊、天河北板塊等區域由于在售的一手樓盤極為有限，地理位置優越，市場需求仍舊充足，開發商態度也相對強硬，有的降價僅是噱頭，有的雖號稱大幅度優惠，但實際讓利有限，而且一旦完成相應任務，優惠馬上取消，價格松動樓盤并不多見。
外圍熱點居住區域漸顯下行態勢。例如芳村板塊、金沙洲板塊、花都板塊和番禺板塊等區域或者目前供應樓盤不少，或是接下來將有多個新盤推出，開發商之間的競爭比較激烈，完成業績以及回籠資金的壓力也較大，打折力度較核心地段樓盤有所加強。隨著新貨的不斷上市以及在建項目陸續開工，開發企業的銷售壓力將會越來越大，價格的下行速度和程度也將領先于核心區域。
未來發展潛力較大且存在明顯利好因素的區域降價意圖并不明顯。如珠江新城板塊、白云新城板塊等區域，開發商均放眼于該區域未來的發展潛力而不愿大幅度降價，推出的“特價單位”僅僅是噱頭，未來利好因素帶來的良好預期是這些區域降價有限的主要原因。
《藍皮書》指出，由于各區域在供貨量、地段、樓盤品質等方面差異明顯，不同區域的樓價下調區間將有較大差別，限購范圍內的外圍熱點區域住宅或首當其沖。
《藍皮書》分析，從廣州市的情況來看，當初出臺“限購令”時并沒有設定期限，在全國調控政策不放松的背景下，廣州限購松綁的可能性微乎其微�！端{皮書》指出，對于目前實行限購的廣州10區來說，特別是中心6區，其可供出讓的土地已經越來越少，一手住宅的開發也逐漸轉移到外圍區域，限購對廣州市產生影響較大的區域主要是番禺、花都、南沙、蘿崗四區，此四區的一手住宅市場未來將主要以剛需購房者為主。
而從化、增城兩市由于未納入限購范圍，投資需求或將進一步向這些地區轉移。廣州市不同類型購房者或將會形成明顯的地理區分。
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