三四線城市成為開發商新聚寶盆 開發商改變戰略
2012-04-12 來源：0352房網 編輯：羅慧哲
近日，在杭州的歌德大酒店，舉辦了一場“江蘇海安2012精品土地(杭州)土地推介會”。在此次推介會上，海安縣政府領導及有關部門負責人攜帶約30宗優質潛力地產來杭推介，總面積達2500余畝。
值得一提的是，在2012年杭州的土地市場哀鴻遍野的大背景下，這個知名度并不算很高的外省縣城的土地推介會，卻吸引了50多家開發商參加，這些開發商有杭州的、金華的，還有蘇州和上海的。在主辦方介紹完該縣的投資環境之后，眾開發商相當踴躍地發起了提問，有開發商仔細詢問當地的商圈格局，有人對保障房建設很有興趣，有人想要去建造老年公寓，而入駐該地能夠得到什么樣的優惠政策，也受到很多人的關注。
很明顯，開發商對這樣的三四線城市，投資熱情非常高。
開發商紛紛調整戰略
事實上，這次土地推介會，僅僅是眾多開發商轉戰三四線城市的一個縮影。從全國范圍內來看，一些品牌公司戰略重點向三四線城市轉移的跡象已經非常明顯。比如華潤置地去年斥巨資進駐淄博、威海、日照等三四線城市，招商地產四次出手拿地均選擇佛山、武漢和鎮江等二三線城市。
統計資料也顯示，萬科、恒大、富力等國內房地產標桿企業2011年的銷售業績主要來源于二三線城市。比如，在杭州主戰場遭遇銷售滑鐵盧的綠城集團，在一些三四線城市卻銷售良好。
就在最近，綠城旗下的臺州海棠花苑和嵊州玉蘭花園分別開盤，銷售成績均十分亮眼。臺州海棠花苑首次推出152套高層公寓與43套法式合院，其中高層公寓三天內銷售率為71%;嵊州玉蘭花園推出406套高層住宅，三日銷售345套，銷售率達85%。
記者在采訪過程中了解到，開發商參與三四線城市開發，主要通過幾種方式。一是直接參與當地一級土地開發。比如綠城在舟山作為一級開發商操刀建設6600畝的長峙島項目，中國房地產開發集團與新昌縣人民政府簽訂戰略合作協議，參與當地的舊城改造、旅游綜合開發、新農村建設、生態文明建設、地域特色文化的傳承和保護、土地一級整理等項目，而郡原地產在很早以前，就參與了長沙和成都的大規模一級土地開發。當然，也有公司選擇直接以品牌輸出或者與當地公司合作的方式，以降低風險。品牌開發商，大多會采取這樣的方式。
而對于中小開發商來說，則大多采取直接到當地拿地開發的方式。因為在杭州拿地成本比較高，動輒就要10多億元，而一些三四線城市的土地總價還比較低，可能一兩個億就能拿地，還能成為當地政府的座上賓，當然愿意入駐。這些公司參與建設項目包羅萬象，比如保障房，比如拆遷安置房，比如綜合體項目等等。而目前杭州開發商喜歡入駐的城市，主要集中在安徽、江蘇、浙江等長三角區域。
關注城市知名度
對于開發商頻頻轉戰去三四線城市開發，相關負責人表示，這是因為跟一二線城市深受限購限貸政策不同，三四線城市受影響不大，并且政策滯后性也比較強，當一線城市銷售遭遇滑鐵盧時，很多縣市的成交還很穩定，且價格還在穩步上揚中。它們的城市化進程剛剛開始，發展空間也更大，供需關系也更為穩定。
不過這位負責人表示，三四線城市也并不是看上去那么美，開發商入駐之前，還是要進行甄別。她說，她認為最重要的是要看這個城市的知名度，不一定要在房地產領域很知名，至少要有某個特產，提到這個城市，人們會馬上想到某個有特色的東西。另外，要看當地的政府，是否在推廣這個城市上有所作為。如果當地政府對房地產開發不支持，連后續通水通電都有問題，一個項目拖上個很多年，對于開發商來說就得不償失了。
杭州一家開發商計劃去桐廬拿地，希望在當地拿下1000畝左右的土地，做一個休閑旅游為主題的綜合體項目。這位負責人表示，之所以會到桐廬去拿地，也主要是因為公司高層跟桐廬當地的政府關系比較好，能夠爭取到更多的支持力度。
“其實現在很多三四線城市的拆遷都還沒有做好，只有引進資本，這些城市的舊城改造才能推進，所以當地政府對于外來資本肯定是歡迎的，這也是開發商圈地的很好時機。但是萬一你不了解當地的具體情況，比如收入水平、消費水平、樓市容量等等而盲目入駐，風險就會很大。”他說
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