土地市場的瘋狂是大型開發商的游戲
2012-09-13 來源：0352房網 編輯：無憂
大房企通過銀行貸款，加速銷售回款，現金流改善，小企業資金鏈依舊緊張。
大房企通過銀行貸款 加速銷售回款 現金流改善 小企業資金鏈依舊緊張從2010年的“國十條”、“國五條”到2011年的“國八條”。從中央到地方，從稅務戶口到限購限貸。本輪房地產調控被稱為“史上最嚴”。即使到目前，相關部門依然表態：堅持房地產調控。從2010年的“國十條”、“國五條”到2011年的“國八條”。從中央到地方，從稅務戶口到限購限貸。本輪房地產調控被稱為“史上最嚴”。即使到目前，相關部門依然表態：堅持房地產調控，要求房價合理回歸。甚至有學者認為，部分開發商將因資金斷裂而陷于困境。不過記者發現，包括萬科、華潤等在內的巨頭9月以來斥資超百億元搶地，似乎再次掀起一波搶地潮。這也再次引發市場的熱議，如此嚴控之下，開發商哪里來的底氣?巨額資金又從何而來?據國家統計局的數據顯示，前8個月，全國土地成交款達到4800億元，雖然同比依然下跌，但僅8月單月的成交額環比增長95%。而土地市場的回暖跡象在9月份表現得更為突出，萬科、中海等巨頭在短短的幾天內，累計新增儲備土地超百億元。不過，多數小房企面對這場土地盛宴，只能打醬油。據不完全統計，繼8月份以來，萬科、中海、華潤等更為積極地馳騁在土地市場。其中，國內龍頭老大萬科擊敗中海等強勁對手，兩天內以46.71億元連拿合肥和廣州兩地塊。三天左右，華潤置地增加的土地儲備接近20億元。同時，在廈門土地拍賣會上， 17幅地塊出讓金超過30億元。
“行業的龍頭企業集中買地，這在今年還是首次出現，這說明經過本輪的連續調控，發展商對未來市場的信心逐步恢復。防止出現2009年市場好轉后，很多開發商手中無貨的局面。”有錢就會買合適的地塊，追求回報率，不管是一線城市，還是二三線城市。保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)在半年報中也指出，雖然國家對房地產行業調控的決心沒有動搖。但預計下半年以剛需為主的市場回暖仍將持續。將積極關注土地市場，努力補充優質土地資源。1~8月份，個人住房按揭貸款達到6057億元，同比增長10%。這也從另一個角度折射出開發商通過銷售從市場回籠資金的速度正在加快。因此，地產經濟學家鄧浩志表示，第二季度開始，成交量不斷放大使得開發商資金鏈緊張的局面有所減輕，成交的持續活躍使得部分開發商有資金購買新的土地儲備。不過，一家規模較小的地方性開發商卻對記者表示，目前行業分化比較明顯，很多像他們這樣的小房企日子依然不好過，一方面可供銷售的項目不多，另一方融資又很難，“就是想去拿地，都沒有這個實力。”最近幾天土地市場的瘋狂就是幾家大型開發商的游戲。
目前市場上拿地主力是銷售回款較好，實力較大的上市房企和大房企。最近市場有不少關于銀行放松房地產信貸的傳言，但最終都被銀行否認。
1.較少消耗節省現金。“去年以來開發商基本都放緩拿地，節省不少支出。”有券商房地產行業分析師表示。從全國各地賣地情況看，減少大規模買地確實為開發商省下一大筆錢。據統計局數據顯示，前8個月，開發商土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%。這說明開發商在上半年對市場判斷不清，依然謹慎拿地。正是謹慎拿地，減少了開發商的資金消耗，使得多數上市房企的資金儲備明顯改善。統計后發現，這些公司截至上半年末的貨幣資金達到2648.63億元，同比增長18.63%。其中，萬科、保利、金地和招商手中現金均超過百億元。
2.銀行“水龍頭”未關。大部分銀行表示要收緊給開發商貸款。不過，從最新數據看，房企從銀行獲得的貸款規模依然不小。這也成為大型開發商為何能搶奪土地盛宴的背后支撐。1~8月份，房地產開發企業本年到位資金接近6萬億元，同比增長9.1%，增速比1~7月份提高2.9個百分點。“銀行貸款依然占很大比重，銀行對開發商貸款的操控更為靈活。”廣州一位銀行人士透露。而上市銀行中報顯示，即使對開發貸有收緊趨勢，但規模依然不小。如工商銀行在上半年在公司類貸款機構中，房地產貸款達到4983.70億元，中國銀行也超過3000億元。
3.“以價套現”回籠資金。8月，實現簽約金額84.80億元，同比增長40.82%，前8個月累計簽約金額達到678.69億元，增幅在三成以上。“前8個月采取促銷加快市場銷售回款，成為開發商積累資金的另一個重要來源。”。實際上，不少開發商今年以來都取得不錯的銷售業績。據鏈家地產市場研究部統計，A股上市房企上半年銷售回款增長迅猛，收到銷售回款2792.11億元，同比增長11%。國金證券行業分析師指出，9~12月預計公司推盤至少在480億元以上。1~8月份，個人住房按揭貸款達到6057億元，同比增長10%。這也從另一個角度折射出開發商通過銷售從市場回籠資金的速度正在加快。因此，地產經濟學家鄧浩志表示，第二季度開始，成交量不斷放大使得開發商資金鏈緊張的局面有所減輕，成交的持續活躍使得部分開發商有資金購買新的土地儲備。
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