溫州新建商品房價領跌全國 開發商降價走量
2012-12-21 來源：0352房網 編輯：無憂
溫州，這座誕生內地最早一批炒房客的城市，在這個落葉繽紛的時節感受到了來自樓市的寒意。國家統計局最新公布的“2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，納入監測統計的浙江杭州、寧波、溫州和金華四城市住宅價格繼續在70個城市中領跌。統計顯示，與2011年11月相比，70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有41個。浙江納入監測統計的四個城市占據價格下降前四位，其中溫州以下降13.2%位列第一。
溫州天浩置業的統計數據顯示，溫州的房價，跟去年同期相比，大概跌幅有20%左右。一些購房者放棄了某樓盤簽約買房的計劃，原因是和開盤時相比，該項目的價格比周邊樓盤要高出3000元/平方米。這樣的“跳水價”在溫州此起彼伏。代表溫州市場最高價格水平的綠城鹿城廣場，2010年巔峰時二手房價格已經接近10萬元/平方米，如今有些戶型成交價甚至還不到5萬元/平方米，這一價格被媒體形容為“腰斬”。“雖然10萬的戶型和5萬的大不相同，并沒有很大的可比性，但是還是在一定程度上說明下跌的程度。”業內人士分析說。與此同時，杭甬溫在二手住宅價格上也領跌全國。與2011年11月相比，70個大中城市中，二手住宅價格下降的城市有49個。其中，溫州以下降9.9%位列下跌城市首位，寧波、金華、杭州分別下跌5.2、4.5、4.3個百分點，分列二手住宅下跌城市二、三、四位。
統計數據顯示，今年上半年，溫州的土地出讓金大幅縮水八成，溫州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10兩個月，分別都有超過15宗地塊推出。溫州天浩置業的報告顯示：在樓市持續調控的背景之下，溫州的土地市場上半年幾乎交了白卷。而住宅用地收獲了一個“鴨蛋”。直到9月份，溫州市區土地市場才迎來了南湖城市綜合體E-1-10地塊的成功出讓。而該宗地塊也是甌海區政府幾經談判才收獲的成果。根據年初溫州市國土資源局的消息，2012年，溫州市區擬安排出讓商品住宅用地20宗、約1116畝，商服用地36宗、1739畝，共2800多畝商品房建設用地，從目前來看，前11個月，溫州市區共出讓商品房建設用地21宗、758.5358畝，商品住房用地只出讓了5宗、228.19畝，只完成了全年土地出讓計劃的兩成。消息人士透露，現在溫州土地出讓的很少，開發商要去和政府談，比如這塊土地開發的時間、價格、規劃的指標等要素，雙方達成協議后，才會推出土地，這在某種程度上避免了零成交。
“這個市場還是很難做。”當地的一家開發商表示，雙方為了規避風險，一些大的開發商，像華潤，選擇和當地的服裝龍頭森馬合作。土地市場顯得撲朔迷離，上述開發商表示，像江濱路18、19號地塊原先掛牌價19000元/平方米都不賣，但是后來以14900元/平方米的價格被成功摘牌。“這就是風險。”所以很多當地的地產企業就減緩拿地步伐，但隨著土地交易的冷淡以及地價的回歸，只有一些大的開發商還在繼續拿地。
對開發商來說，更重要的是保存實力，“能進入下一關再說”。對他們來說，熬過了這個寒冬，就多了一線“守得云開見月明”的希望。這也是許多樓盤拼命跑量的重要原因。目前，中糧、綠城、萬科等開發商都不約而同選擇了低價跑量的策略。“這個市場沒辦法做，當時的許多炒房客都不愿意再出手了。”一家開發商表示，他們中的不少客戶都是溫州人，但是這一波行情并沒有參與進來。溫州天浩置業有限公司一手部副總經理向洋表示，以銷售價格為例，今年前11個月溫州市區商品住房銷售均價26734元/平方米，較去年同期回落了8000多元/平方米，幅度達23%。房價逐漸回歸理性。不理性的背后就是斷了活路。以當年轟動一時的溫師院地塊為例，當初的官網報價是56000~57000元/平方米，因為開盤期間的一系列優惠，最終的實際成交均價只有46000元/平方米左右。這個開盤價，讓業內人“心驚肉跳”，不僅低于市場預期，也低于成本價。事實上，連置信房產的董事姚汝林都公開表示，這個樓盤以成本價銷售，即樓面地價加上造價，損失了一些財務成本。
監測結果顯示，11月26日~30日，溫州民間融資綜合利率指數為21.43%(即平均月息1.78分)，環比下降0.56個百分點，其中，借貸服務中心、小貸公司、民間資本管理公司、社會直接融資的利率，平均月息分別為1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市場主體利率平均月息2.51分。這么高昂的民間利率，已經讓炒房客沒有了喘息的空間，對開發商來說，融資成本實在太高，這么高的代價，還不如低價跑量。有分析人士表示，年底溫州還有可能迎來一小波行情，這和歲末華僑陸續返鄉有很大關系。 2012年前11月溫州市區新盤供應量達到53個(包含一些尾盤項目和城建固有資產拍賣項目)，供應量達87.25萬平方米，比去年同期增加了65%。而住宅市場供應量也同樣收獲頗豐，前11個月住宅上市量達到83.52萬平方米，是去年同期的2.38倍。出現這一情況，與今年房地產市場筑底企穩有關。
溫州大學房地產研究所的市場監測數據顯示，2006年到2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當中足足漲了3.2倍。其中，民間資本在溫州樓市中扮演了重要角色，溫州中小企業促進會的統計數據稱，在2008至2010年期間，溫州民間借貸約六成進入樓市，嚴重放大了炒房風險。2011年，在限購、限貸和房產稅等政策的重拳下，加上后來的民間借貸風波，溫州房價迅速下跌，成交量急劇萎縮。溫州大學房地產研究所研究員陳鴻認為，如今溫州房價下跌正是調控政策的積極成果，這是房價的理性回歸。陳鴻否認溫州樓市會出現崩盤的可能，他說最危險的時刻已經過去。
上一篇：12月重慶樓市供應持續走高 成交量小幅攀升
下一篇：前11月樓市銷售面積增長 房企銷售額漲兩成
