3月京新盤(pán)供應(yīng)大幅縮減 提價(jià)超10%樓盤(pán)領(lǐng)證難
2013-03-21 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜
摘要：3月份已經(jīng)過(guò)半，之前預(yù)計(jì)的小陽(yáng)春供應(yīng)旺季并未如約而至。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至3月18日，3月份僅有4個(gè)不同的項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可證，這與2月底各家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的超過(guò)30個(gè)的入市樓盤(pán)相差甚遠(yuǎn)。
不僅如此，最讓剛需購(gòu)房人著急的是，中低價(jià)位的剛需樓盤(pán)在近兩個(gè)月中更是鮮有供應(yīng)，包括金地格里格林、金域緹香在內(nèi)的多個(gè)承諾入市的剛需盤(pán)目前都卡在了預(yù)售證的申請(qǐng)環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士透露，除了開(kāi)發(fā)商觀(guān)望政策不輕易開(kāi)盤(pán)外，許多剛需項(xiàng)目明顯提價(jià)，觸及了預(yù)售證審批紅線(xiàn)，也被勒令叫停。這些因素共同導(dǎo)致了目前樓市供應(yīng)的大幅萎縮。
樓市庫(kù)存再現(xiàn)緊張
新盤(pán)入市一拖再拖
3月往往都是樓市一年陽(yáng)春的開(kāi)始——供應(yīng)大增，成交上升。但今年的樓市在3月里注定要“瘸著腿走路”。
一方面成交量在新政即將落實(shí)的背景下，出現(xiàn)了“搶末班車(chē)”的現(xiàn)象。3月還未過(guò)半，二手房成交量就接近2.4萬(wàn)套，創(chuàng)下了34個(gè)月新高。新房也不甘落后，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日至3月10日期間，北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽1.82萬(wàn)套，比去年同期上漲244.5%，新房市場(chǎng)迎來(lái)自2005年以來(lái)的最好開(kāi)局，成交量創(chuàng)9年以來(lái)同期新高。
而另一方面，截至18日，3月份只有4個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，新增房源僅有1565套。如果按照今年以來(lái)的日均264套的新房成交量，3月份的新增供應(yīng)只夠維持6天。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至3月18日，北京市可售新房為72270套，其中期房約4.45萬(wàn)套，現(xiàn)房約2.8萬(wàn)套，與兩年前13萬(wàn)套左右的庫(kù)存相比，今年年初的新盤(pán)減少和成交集中共同造成了供應(yīng)緊張的形勢(shì)。
“預(yù)計(jì)是3月底，但可能要等到4月份了，具體看申請(qǐng)預(yù)售許可證的情況”，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目很可能會(huì)推遲入市。同樣，包括金地格里格林、金域緹香、金融街·融匯、中國(guó)水電云立方等多個(gè)項(xiàng)目也都推遲了入市計(jì)劃。
剛需盤(pán)漲價(jià)遭遇領(lǐng)證難
對(duì)于許多購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，樓市供應(yīng)緊張的影響不僅是庫(kù)存數(shù)量的大幅縮減，更多的是中低價(jià)位的剛需樓盤(pán)的減量。許多剛需樓盤(pán)在提升價(jià)格后，也觸及了預(yù)售證審批的紅線(xiàn)，遭遇了領(lǐng)證難。
一位不愿透露姓名的房企人士稱(chēng)，由于建委嚴(yán)格的預(yù)售證審批機(jī)制，許多計(jì)劃入市的項(xiàng)目，因?yàn)闈q價(jià)被擋在紅線(xiàn)之外。
該人士透露，北京住建委在批預(yù)售證時(shí)，設(shè)了幾個(gè)紅線(xiàn)，一是新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目售價(jià)和區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)均價(jià)的對(duì)比；二是老項(xiàng)目后期的預(yù)售價(jià)格和上一期的銷(xiāo)售價(jià)格的對(duì)比；整體來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅不得超過(guò)10%。
而現(xiàn)在很多項(xiàng)目給出的報(bào)價(jià)都超過(guò)了這個(gè)范圍。像位于大興區(qū)天宮院的某項(xiàng)目，去年底的成交均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，急于購(gòu)房的李先生在那時(shí)參與了排號(hào)，雖然被告知排號(hào)人數(shù)已經(jīng)接近千人，但仍抱著試試運(yùn)氣的打算等著新一期開(kāi)盤(pán)。可如今，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員承諾的3月份開(kāi)盤(pán)已經(jīng)確定不可能了，但預(yù)計(jì)售價(jià)卻上漲至1.8萬(wàn)元/平方米，漲幅約16.7%。
“這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超出了我的承受能力了，并且一直拖著不開(kāi)盤(pán)可能是預(yù)售證出問(wèn)題了。”李先生最終無(wú)奈選擇了位置更遠(yuǎn)，但價(jià)格較低，且開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的另一處樓盤(pán)。
許多剛需排號(hào)購(gòu)房人都面臨著李先生這樣“等”還是“不等”的苦惱，他們也是早早參與了排號(hào)，都在等待項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)。但事實(shí)上，這些剛需樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)日期一再延后。據(jù)了解，房山、大興、通州、昌平等區(qū)域的多個(gè)項(xiàng)目都是因?yàn)閮r(jià)格提升過(guò)快，被卡在了預(yù)售證環(huán)節(jié)。
“一旦價(jià)格超過(guò)住建委預(yù)訂價(jià)格，就會(huì)被要求降價(jià)，如果不降，則被打回，要求重新再走一遍審批的程序，建委也將對(duì)漲價(jià)的原因進(jìn)行調(diào)查和指導(dǎo)。”通州的一位房企人士介紹。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今年樓市供應(yīng)整體趨緊
對(duì)于新盤(pán)尤其是剛需樓盤(pán)數(shù)量的提價(jià)，搜房控股董事長(zhǎng)、中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全認(rèn)為，新盤(pán)數(shù)量的大幅減少，土地供應(yīng)的縮小使得這些剛需樓盤(pán)往往都是推出幾百套房源，就遭遇上千人搶房。開(kāi)發(fā)商面對(duì)這樣的火爆銷(xiāo)售，自然想到了提價(jià)。因此，解決問(wèn)題的根本方式還是要加大土地的供應(yīng)。
莫天全表示，從2011年起，連續(xù)兩年的土地供應(yīng)未能達(dá)到計(jì)劃指標(biāo)，是造成如今新盤(pán)大幅縮減，開(kāi)發(fā)商肆意提價(jià)的直接原因。其中2011年土地供應(yīng)完成了計(jì)劃的92%，而2012年全年北京市共成交商品住宅用地276公頃，商業(yè)辦公用地96公頃，經(jīng)營(yíng)性用地共372公頃，僅僅完成全市年度計(jì)劃1200公頃的31%。按照一個(gè)項(xiàng)目1-2年的開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)看，過(guò)去兩年土地供應(yīng)大幅縮減的影響將在今年集中暴露，新盤(pán)數(shù)量很有可能繼續(xù)下滑，供應(yīng)不足也就導(dǎo)致價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯下降。
另外，雖然國(guó)土部門(mén)已經(jīng)明確表示要加大土地供應(yīng)，今年前兩個(gè)月，北京市的土地出讓金也達(dá)到了470億元，相當(dāng)于2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成。但這些新成交土地短期內(nèi)難以形成有效供給，預(yù)計(jì)今年樓市的整體供應(yīng)依舊趨緊。
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