廣東國五條細則落地 業內笑言更像“保護傘”
2013-03-27 來源：0352房網 編輯：小憂
摘要：由于樓市調控“國五條”地方細則開始在3月最后一周密集出臺。25日，廣東已率先公布其相關細則，部分城市二手房市場成交量出現高位回落態勢。專家認為，在政策“真空期”搶搭“末班車”造成的成交火爆現象，也將隨著“末班車”到站而終結，部分城市二手房市場可能會異常冷清。
這個點兒買房流行“閃簽”
在上海一家銀行工作的唐小姐，上周末剛剛搬進新租的房子，正準備開始新的生活，就接到了房東的電話：“實在對不起，這房子我今天賣了，請搬出來吧。”
前一天還在出租，后一天就把房子給賣了，這樣的房東近期并不少見。從上海多家房產中介了解到，由于擔心樓市調控“國五條”地方細則可能在3月底出臺，二手房買賣雙方都急于成交，在價格上各有讓步。21世紀不動產在上海部分門店成交客戶中有30%以上是“閃簽”，個別門店單日八成以上成交量都是這種“一拍即合”型的。
“3月上海二手房成交量很有可能超過3萬套，甚至會超過2009年11月3.2萬套的紀錄。”德佑地產研究總監陸騎麟說，目前僅德佑的成交量就環比增長了3.5倍-4倍。
由于地方版細則尚未落地，政策的“末班車效應”使得3月以來的二手房市場尤為活躍。中國房地產信息集團研究中心提供的交易數據顯示，在“國五條”細則出臺后的第一周，該機構所監測的14個重點城市中，二手商品住宅成交套數幾乎全線暴漲，多個城市單周成交量環比增幅超過300%。
業內預計，今年一季度，北京二手房交易量將超過6萬套。不過對于中介市場而言，這只是短暫的繁榮，下兩個季度或將迎來小中介門店關閉潮。
上海中原地產金楊店工作人員稱，進入3月的最后一周，雖然二手房交易仍較為活躍，但與前段時間的火爆情形相比，已不可同日而語。“現在客戶也不急著連夜過戶了，‘閃簽’的情況也很少，特別是買家產生觀望情緒，交易量明顯下降。”
不少業內人士認為，3月政策真空期透支了市場需求，同時地方落實"國五條"的措施也會抑制部分需求，可以預見，隨著“末班車”到站，部分城市二手房市場可能會異常冷清。
應避免誤傷合理需求
“國五條”出臺后，為"突破"限購及稅收政策，有些夫妻竟通過離婚來規避，網上甚至流傳著“離婚買房攻略”。
廣東只是“國五條”細則推出的一個開始，本輪調控力度最終如何，還要看京滬深等一線城市細則的具體情況出臺后再做打算。
25日晚間，廣東省人民政府網站公布《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，被稱為廣東版“國五條”細則出臺，意味著各地樓市調控大幕正式拉開，引發各種評論紛至沓來。不少業內人士表示，該細則內容避重就輕、模棱兩可，執行上有差別化，實質性“殺傷力”有限，力度小于市場預期。與之對應的是，26日大盤大幅下跌的背景下，不少地產股逆市飄紅。
分析人士認為，接下來其他一線城市的細則尤為關鍵，調控力度決定地產股走向。
細則不細“雪藏”問題
“20%個稅沒說如何執行”、“房產稅及一二套房貸政策被‘雪藏’”、“簡直低于預期設想”。廣東省成為“出頭鳥”，細則一出就備受爭議。
發現，在其1400余字的文件通知中，對應國務院“國五條”各項條款共涉及五方面內容。但對大家普遍關心的二手房交易20%個稅究竟怎么征收，二套房貸首付和利率是否會提高，限購范圍是否會擴大等內容并無詳細規定。在其細則中，僅對二手房交易20%個稅僅提及“嚴格執行”，但并未提出如何執行。
亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為，廣東版“國五條”并無調控房價誠意、并無調控政策新意。作為全國首個落地的地方版細則，廣東版調控的總基調是“保大于壓”，房產稅全面擴容難、重新強調了價格控制目標、個稅20%和限購升級的政策局限于小部分城市，并把細則執行的制定權下放到地方城市，這說明重要的政策執行存在懸念。同時，他認為，涉及市民普遍關注的諸如“個稅、限購、房貸”等關鍵性問題被“雪藏”，而內容又缺乏地方實際可操作性，重要政策的制定權與落實權之間存在“踢足球”的嫌疑。
也有專家直言，在廣東版細則的第二條中，關于“堅決抑制投資投機購房需求”里的規定是“房價過快上漲的地區要及時采取限購措施”，“這樣的提法很模糊，什么是過快增長?如何界定是過快還是較快?這個標準怎么判定?”該人士表示出自己的擔心，如此模糊的調控細則讓接下來將出臺的各地方細則找到一個很好的“保護托詞”。
與此同時，也有分析人士認為，盡管廣東版細則對二手房交易個稅征收辦法及二套房貸如何收緊等沒有詳細解釋，相關問題也需要各市執行的細則來解答。但其明確要求廣州、深圳、珠海、佛山繼續限購，且原限購政策與“國五條”不符的立即調整，這就意味著，原本未納入限購的城市如廣州增城、從化等區域都將納入限購，范圍是有所擴大的。“至于個稅計征辦法，由于需要等待國稅總局的具體解釋，因此在政策中沒有細談可以理解。”
未來“細則”或超預期
雖然在廣東版“國五條”細則推出后，市場預期各地未來一段時間也將相繼推出“國五條”細則，但從證券市場來看，調控并沒有產生多大的負面影響。
26日在大盤明顯調整的背景下，地產股走勢卻相對穩健。“萬保招金”四朵金花僅萬科A小幅下跌0.18%，板塊指數出現微跌，走勢明顯強于大盤。“廣東只是‘國五條’細則推出的一個開始，后續各地“國五條”細則的力度是影響行業的主要因素。本輪調控力度最終如何，還要看京滬深等一線城市細則的具體情況”，某券商一地方分析師指出，不排除未來各地“國五條”細則可能出現超預期的可能。目前來看，政策環境仍較為負面，本周是各地政府落實各地方調控細則的時間窗口，投資者應謹慎看待地產板塊，耐心等待各地細則出臺后再做打算。
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