2013年的土地市場更像是開發(fā)商與政策層面的一場博弈與豪賭：各城市不斷出臺的調(diào)控政策阻止不了房企大舉拿地的決心，地方調(diào)控令中央“加大土地供應(yīng)”的條文沒能成為開發(fā)商手里的定心丸，于是，國土資源部“不再出地王”的禁令淪為一紙空文。

 

  2013年，我們看到了一線城市漲幅高達83%的土地成交量，看到了全國近70個地王此時彼伏，看到了恒大、融創(chuàng)等房企的堅定擴張，同時，也看到了一些三四線城市因之前的過度開發(fā)而終顯落寞。

 

  相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，至少在2014年上半年，土地市場的瘋狂態(tài)勢難以遏制，大量房企仍會“習(xí)慣性”搶地，而土地市場在明年能否出現(xiàn)“拐點”，關(guān)鍵因素還要取決于政府層面的供地思路。

 

  全國土地市場分化繼續(xù)

 

  相關(guān)機構(gòu)發(fā)布的報告顯示，2013年土地市場整體成交火熱，前11月全國土地成交建筑面積同比去年增長超兩成，全國53個重點城市經(jīng)營性用地前11月成交建筑面積高達65888萬平方米，比去年同期增長了21%。其中一線城市表現(xiàn)最為突出，由于今年房企普遍看好一線城市發(fā)展，紛紛在北上廣深搶地，促使這些城市的成交量出現(xiàn)83%的增長幅度，其中上海的成交量超過2000萬平方米。

 

  土地市場的火熱使今年以來各城市的土地出讓金較去年同期出現(xiàn)明顯增長，53個重點城市前11月土地出讓金總計16029億元，同比增長大幅提升67%，特別是地價高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進而帶動土地出讓金快速上行，前11月土地成交金額超過500億元的城市達到10個。

 

  而中原地產(chǎn)的相關(guān)報告顯示，北上廣深四個一線城市土地出讓金均創(chuàng)新高，合計突破5000億元，其中上海更是創(chuàng)造了2000億元的單一城市土地出讓金紀(jì)錄，北京的土地出讓金也已經(jīng)突破1800億元。

 

  實際上今年以來，從中央到地方不斷出臺調(diào)控政策，但和2011年嚴(yán)厲調(diào)控造成土地市場回落的情形不同，今年的調(diào)控并未動搖房企拿地的決心，而相關(guān)調(diào)控條文中“加大土地供應(yīng)”的政策，更是給了不差錢的開發(fā)商增加土地儲備的機會。一二線重點城市優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺加之開發(fā)商對這些市場后市的樂觀判斷，使這些城市一有土地推出勢必引來一番激烈爭奪。

 

  相比之下，三四線城市的土地市場則顯得暗淡，與一二線城市形成“冰火兩重天”的鮮明對比。今年前11個月，53個重點城市當(dāng)中，三四線城市土地出讓金雖同比上漲34%，但總額僅為1748億元，不少城市雖大量推地，但成交情況并不理想。究其原因，主要是之前很多三四線城市過度開發(fā)造成不少“空城”現(xiàn)象，也使得開發(fā)商不敢再貿(mào)然拿地，被迫回歸一二線市場。

 

  值得注意的是，一些之前成交量較高的二線城市今年的土地成交規(guī)模也出現(xiàn)了回落，如西安、成都、沈陽等，而昆明由于前幾年過度透支土地，已經(jīng)連續(xù)兩年未能完成全年供地目標(biāo)。

 

  相關(guān)研究院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《住房綠皮書》指出，以中西部地級市為主體的三四線城市在大城市化趨勢和縣域經(jīng)濟快速發(fā)展的夾擊下，經(jīng)濟出現(xiàn)相對空心化，這使得一線城市供給不足和三四線城市供應(yīng)過量的土地市場分化特征更加顯著。

 

  新晉地王入市風(fēng)險增加

 

  今年前11個月，全國出現(xiàn)總價及單價地王共計67個，僅西安、海南地區(qū)沒有出現(xiàn)新的地王。2013年土地市場成為不折不扣的“地王年”。

 

  與此同時，層出的地王、高企的地價給市場帶來的風(fēng)險在逐漸累積。

 

  國土資源部在歲末也在深化相關(guān)政策防控地王風(fēng)險。據(jù)了解，國土資源部近日對高溢價地塊發(fā)出了警示，要求各地“三類異動城市”需重點監(jiān)測2013年度地王地塊信息，確保其合同履約及開竣工狀況等，并要求上述城市列出2014年一季度擬出讓用地中可能出現(xiàn)的地王清單、預(yù)防異常高價地擬采取的工作措施等情況，嚴(yán)防出現(xiàn)高價地。

 

  北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，全國主要城市大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價，在政策收緊的情況下，2014年部分城市地王入市的市場空間并不樂觀，上市風(fēng)險在加大。

 

  2014年上半年仍難降溫

 

  11月下旬開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，大多數(shù)城市提及要繼續(xù)加大住房用地供應(yīng)，甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計劃供應(yīng)量為2013年計劃供應(yīng)量的120%、力爭達到130%。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一二線城市供地量的增加，等于是向市場“扔肉”，這對于今年銷售業(yè)績普遍好轉(zhuǎn)、資金面寬裕的房企來說，反而成為繼續(xù)深耕一二線城市的市場機會。

 

  “品牌房企的布局策略一般是中長期性的，不會因為短期內(nèi)地方政府的‘階段性’的收緊措施而改變。2014年二線城市土地市場有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，地王現(xiàn)象難以避免。”張宏偉對記者表示。

 

  克而瑞信息集團華北區(qū)總經(jīng)理牟增彬也對記者指出，至少在2014年上半年，土地市場的這種熱度不會減弱。“市場是有慣性的，何況很多房企現(xiàn)在還沒有‘吃飽’。至于下半年會不會出現(xiàn)‘拐點’，主要看政策層面上是否有變化。”牟增彬認(rèn)為。

 

  相關(guān)研究中心日前發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望》預(yù)計，2014年的土地供應(yīng)和成交量將整體穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢。他分析，至明年下半年，土地成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預(yù)計下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。而如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價地塊情況來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比今年有所回落。