陳寶存：地產行業各方英豪共話限購擴容 (3)

2011-09-04 來源：0352房網編輯：狄海霞

　　陳寶存：限購這個問題，我這幾年一直在媒體上面發表了很多的觀點。09年《蝸居》熱播之后，我寫了一篇文章，要限制80后買房。80后以他們現在的生活收入水平，如果審貸嚴格，是不可能買得起房的。更多的是用家長的收入，包括首付款也可能完全是親戚借的。但是如果不是采用現貸這種腦子進水，我說的是腦子進了一太平洋的水。你要是在技術層面上有一定的限制，我覺得是可以的。審貸方面嚴格。

　　美國次貸危機最大的問題是審貸方面和金融衍生品。貸給了不具實力的人。中國一直是惜貸的，但是對80后的群體并不是特別的嚴格。我也主管過銷售。在做的時候，我們認為做出來的收入水平有很多是虛假的收入。當時我提了這么一個觀點。當時還有一個觀點就是轉變居住理念的觀點。現在這些政策基本是轉變居住理念，轉買為租，限購。跟我09年說的是兩回事。

　　剛才你在茅老師回答問題之前你提了廊坊的限售是怎么回事。我再廊坊呆了一年半。廊坊、燕郊、香河是焦點。怎么規避這些限購的呼聲?只有限價。香河限價，廊坊要限價，讓媒體一公布又給打回去了。限價是為了規避限購。河北情況比較特殊，發展環京津也是河北現在的戰略目標。也是常務副師長趙勇抓的主要問題，環京津，分流京津人口。北京和天津必然往外發展，廊坊和涿州必然要發展。河北省現在廊坊房價的增長，基本上主城區，我09年剛開始去的時候，六千就已經不錯了。現在都到七千、八千、九千。為什么這樣?拆遷成本漲了一倍多，這是不是應該考慮進去?

　　09年我到廊坊的時候，廊坊市的拍賣也是150萬一畝，后來我離開，2010年10月份我離開，那個時候拍賣基本上穩定在350萬一畝。原來拆遷這一戶給你150一平米，現在不是這樣了，現在廊坊、河北省的拆遷基本上都是按你的宅基地面積給你換平米。我們在廊坊準備搞5760多畝地，我們在具體收購的過程中，那個村一戶是一畝半的土地，按照廊坊和河北省的拆遷條件，我應該給他一千平米的商品房。所以廊坊的土地成本是成倍的翻了一個大番。他的房價從四五六千，調到七八九千，這是合理的增長。

　　二三線城市主要的問題就是因為拆遷成本這幾年的高速成長。我這幾年做一級開發，所以我這方面的研究比較多。廊坊要完全的先夠下去，就會造成08年河北省的市場形勢。河北省08年除了廊坊和石家莊賣了地以外，其他的九個市一塊地都不讓賣。他連土地收儲的能力都沒有。現在城市化發展和房地產發展存在一個悖論。

　　城市化發展要離開房地產的發展是完全不可能的。打一個比方。去年大望京拆遷，拿出了高價地，才開始了2010年的兩個調控，但是大望京收儲成本是50億給老百姓補償，57億一級開發成本，10億行政部門。我們在廊坊的項目，09年士邦唯利是給我們做測算，整個項目我們要花89億能收儲完。給居民回遷22個億，給收購土地22億。但是我09年算帳的時候，他是09年4月份做的。我去了以后在算帳的時候，居民回遷他定的標準太低了。居民回遷22億我調整到50億。再加上征地的成本，征地11萬一畝，加上這兩個村的拆遷，加上管網配套的40多億的成本。這讓我們調整到了將近150多億。后來我們能夠出讓的土地只有2000多畝地才能出讓。還有20%是工業用地，是賠錢做的。最后能出價值的只有2000多畝地能賺錢。從來不會去算他花了多少錢。廊坊這個項目當時政府跟上海實業簽的協議，就是80%的土地溢價收益返還給你們。剩下的20%返還給萬莊去做保障房。

　　地方政府在這個項目上一分錢不想要。但是他為什么要搞?新城區建設，所有的工廠建起來以后他有穩定的收入。很多地方政府在做這一塊土地的時候并沒有想到拿收益，就是為了把這個做出來。大量的工藝用地他還是賠錢做的。富士康想上廊坊，可以，地給你免費，你們先收購過來，給富士康這塊地不要錢了。誰花這個錢?打到商業金融住宅上面去。整個說起來是幾千畝地，用于商業興開發的就是兩三千畝，這個才出錢。這就是拍賣價格高漲的原因。工業用地呢?比如說廊坊，350萬土地出讓的時候，工業用地25萬。收購這一塊地得200萬。這些東西一定要有一個全盤的考量。我在說這個話題的時候，有一次驗盤也是完全借鑒了這個觀點。

　　地方政府對于房地產開發，對于金融性的用地他是想多出利益，但是他要管管網配套和建設，我們建一個公園600畝，商業用地800畝，這些都是不出錢的。這些都需要商業金融和住宅用地才能出來，包括城鐵。財政部有一個數據，他只有09年有數據，土地出讓凈收益，1.59萬億那一年，土地出讓凈收益是1900多億。他花到那去了，或者是成本高昂，我就不深究了。但是土地財政有大量的成本是用于收購土地、拆遷安置，管網配套設施，污水處理廠、變電站，這些東西一定要考慮進去。

　　我們現在目前國內為什么建設發展這么快?而且是任何一個城市都發展得很快，還是得益于房地產、商業金融和住宅用地的發展。賣出來的土地高價，你才能返回來彌補地方的管網配套的支出。這方面是完全合理的。能不能改變這種形式，做夢他也別想改。我一直跟行業內的很多專家一直都是唱反調的。這些東西是改變不了的。因為你要是改變這些東西，地鐵也別建了。城市管網道路也別建了。倒退十年，有多少城市能建地鐵，現在又有多少城市能建?賣地又有什么不對?土地財政又有多少惡毒的?沒有。幾乎所有老百姓都在享受現在北京城市建設發展。

　　李國平：他在城市建設的支出方面還有很大，國開行貸款，現在還倒不過來。

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