陳寶存：全國(guó)房?jī)r(jià)可能面臨新一輪的暴漲

2011-10-27 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：?jiǎn)蹄?/div>

　　拐點(diǎn)到底是那的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)有拐點(diǎn)還是?全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存一語(yǔ)擊中，說(shuō)拐點(diǎn)都是媒體人制造出來(lái)的。

　　日前，我們陳會(huì)長(zhǎng)接受我們的采訪，給出了這樣的觀點(diǎn)：“房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)創(chuàng)造的價(jià)值以及住宅產(chǎn)業(yè)是未來(lái)三十年最大需求沒(méi)有看到，所以我認(rèn)為這個(gè)調(diào)控一直都是錯(cuò)誤的，我一直很批調(diào)控，它不會(huì)有什么效果。”

　　0352房網(wǎng)：陳會(huì)長(zhǎng)您好!大家最近比較關(guān)注商業(yè)銀行的首套房貸利率調(diào)高了，會(huì)不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者投資需求和剛性需求產(chǎn)生什么影響?

　　陳寶存：我認(rèn)為基本沒(méi)什么影響，因?yàn)楝F(xiàn)在主要問(wèn)題很多錢都放高利貸去了，實(shí)際上銀行他沒(méi)有什么錢，銀行再提高利率也不如高利貸，實(shí)際在我們看來(lái)就是“趁火打劫”，因?yàn)楝F(xiàn)在的時(shí)間段也是原因，就是沒(méi)錢可貸，這樣稍微提高點(diǎn)利率。今年至少四季度貸款總量會(huì)實(shí)現(xiàn)下降。以前是有錢沒(méi)處貸，現(xiàn)在高利貸盛行，很多銀行已經(jīng)放高利貸了，這樣聯(lián)系到實(shí)際第四季度貸款總量是下來(lái)的，不可能上去。

　　陳寶存：2011年第四季度，我想房企尤其是大型的房企，因?yàn)榍叭径蠕N量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年前三季度的銷量，甚至像萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]已經(jīng)基本上達(dá)到去年全年的水平。所以我不認(rèn)可，單看9月份的銷量下降，我認(rèn)為你把1—9月份的銷量合并積累行不行?沒(méi)有人這么說(shuō)，所以我們一直認(rèn)為是媒體在制造房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。

　　2008年我就是這么說(shuō)的，實(shí)際上整個(gè)拐點(diǎn)是以媒體為主唱出來(lái)的，當(dāng)然責(zé)任不在媒體，很多無(wú)知的專家在歪曲整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。所以，我認(rèn)為商貸稍微提點(diǎn)利率的話，它除了是傷害一些剛需，今年的購(gòu)買人群，給他提高成本，別的不會(huì)起什么作用。

　　0352房網(wǎng)：我理解陳會(huì)長(zhǎng)的意思有兩點(diǎn)，第一，銀行提高利率只是為了創(chuàng)收。

　　陳寶存：第四季度貸款沒(méi)錢，就提高一點(diǎn)利率，創(chuàng)收。

　　0352房網(wǎng)：第二，對(duì)剛性需求的人提高利率，就是提高月供問(wèn)題。

　　陳寶存：我們九年的宏觀調(diào)控政策就是批修女的政策，本來(lái)要批牧師。根本沒(méi)有見(jiàn)過(guò)任何效果。昨天我說(shuō)九年調(diào)控實(shí)際上開(kāi)了一個(gè)歷史性的國(guó)內(nèi)玩笑，國(guó)際玩笑是抬舉它，實(shí)際上這十幾年的調(diào)控就是一個(gè)國(guó)內(nèi)調(diào)控，根本是對(duì)整個(gè)形勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)創(chuàng)造的價(jià)值以及住宅產(chǎn)業(yè)是未來(lái)三十年最大需求沒(méi)有看到，所以我認(rèn)為這個(gè)調(diào)控一直都是錯(cuò)誤的，我一直很批調(diào)控，它不會(huì)有什么效果。

　　0352房網(wǎng)：您說(shuō)調(diào)控怎么辦?

　　陳寶存：沒(méi)招，至少這么多年的調(diào)控雙緊是錯(cuò)誤的，既緊地根又緊銀根，現(xiàn)在緊了銀根又緊地根，但實(shí)際上改變不了緊地根的模式，北京住宅用地去年賣了600億，今年賣300億，這要出問(wèn)題了，未來(lái)住宅用地的供應(yīng)量是嚴(yán)重下降的。2011年仗著商住用地的出讓，現(xiàn)在北京前三季度達(dá)到了800億。為什么商改住?其實(shí)是商業(yè)項(xiàng)目本身早就超量的，這是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，我一直認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是有巨大風(fēng)險(xiǎn)的。

住宅是缺量的，2011年整個(gè)住宅限購(gòu)會(huì)給北京市造成未來(lái)兩年用地供地嚴(yán)重下降，只要需求壓不住的話，整體供應(yīng)量和需求配比會(huì)嚴(yán)重地失衡，會(huì)蘊(yùn)含著未來(lái)兩年之后的又一輪新的暴漲，最后就是這么個(gè)結(jié)果。我覺(jué)得這些話必須要說(shuō)了，再不說(shuō)，它實(shí)際上是未來(lái)北京出讓量下降已經(jīng)影響到土地收儲(chǔ)的地，收不上來(lái)地。

　　0352房網(wǎng)：你覺(jué)得根本在土地這兒?

　　陳寶存：是的，根本在于土地，北京這個(gè)城市一年進(jìn)來(lái)100—120萬(wàn)人口，土地上不去，肯定是供應(yīng)量的問(wèn)題，當(dāng)然三四線城市供應(yīng)量太超了，它實(shí)際上是按2020年的規(guī)劃做土地的收儲(chǔ)和出讓這是有問(wèn)題的，沒(méi)有達(dá)到那么多人口，但北京這樣的人口太多了，每年官方數(shù)據(jù)也是50萬(wàn)人口/年的增長(zhǎng)，實(shí)際上像我這樣暫住證不辦的人還很多，所以需求這塊沒(méi)法預(yù)計(jì)，北京的需求太大太高。

　　0352房網(wǎng)：雖然是沒(méi)法預(yù)計(jì)，但肯定是供不應(yīng)求的，所以它推動(dòng)未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲?

　　陳寶存：未來(lái)30—50年都改變不了的局面。

　　0352房網(wǎng)：您覺(jué)得房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)往上走?

　　陳寶存：他壓是壓土地的供應(yīng)，從土地收購(gòu)、土地出讓環(huán)節(jié)都給壓下去了。

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