楊紅旭：樓市二度降溫，“次佳”購房時機出現

2012-10-12 來源：楊紅旭博客編輯：紫琳

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，鏈家地產市場研究部的最新統計數據顯示，今年第三季度北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢等全國十個主要城市的總土地出讓金為1352億元，環比上漲123.8%，翻了一倍有余。

　　隨著三季度土地市場成交井噴，之前備受約束的央企開始按捺不住。保利地產昨天一天就開出兩朵花，上午攜手萬科拿下長沙濱江新城B7地塊;下午，旗下保利建錦、信保(天津)股權投資基金聯合體經過幾百輪激烈競拍后，奪得上海徐匯區商住辦地塊，成為今年的上海總價新地王。在三季度全國土地市場迎來調控后供需兩旺的局面下，房價連連上漲的勢頭讓人難以淡定。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭

　　根據中國房地產指數系統百城價格指數對一百個城市新建住宅的全樣本調查數據，今年9月，全國一百個城市新建住宅平均價格比8月上漲0.17%。盡管漲幅收窄，但已經連續第4個月環比上漲。不少大型開發商當前進入推盤小高峰，業內也有觀點認為目前房價處于筑底回穩局面，這讓很多購房者擔心，購房的最佳時機是否已經過去?經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭評論此話題。

　　小編：在十一長假前，保利聯合首開摘得北京土地市場大興生物醫藥基地的住宅地塊。但是最新公告顯示，公司遭遇了"金"九不金，此前市場對它的百億銷售預期落空，而且簽約銷售金額和合約每平方米銷售均價連續三個月下滑。在銷售情況低于預期的情況下，保利為什么仍然連續圈地、在土地市場持續激進?

　　楊紅旭：從8月份開始，全國主要城市的成交量有所下滑，但是幅度并不大，與之相適應，企業的銷售也有所盤整。總體上講，今年二季度以來，大企業銷售業績總體上遠遠超過行業平均水平。比如保利9月份的銷售面積同比增了33%，即便是相比8月份依然增了4%，但是銷售金額環比8月份下降了8.5%，說明銷售面積總體上還是不錯的，只是價格有所下滑，這也說明保利這種大企業依然是在執行以價換量策略。它拿地主要基于幾個方面，第一，他們不差錢，央企背靠大樹好乘涼，融資比較方便，現在地價比較低，是拿地的好時機。第二，他們對于整個市場的預期發生了變化，由年初的悲觀轉為現在謹慎樂觀。第三，現在行業巨頭競爭非常激烈，針對行業排名的第一、第二，尤其是第一這個位置的競爭非常激烈，所以說萬科現在也比較著急，大幅度去拿地。保利、中海這種所謂的沖刺老大的市場跟隨者們也想通過市場競爭拿地再賣房子，擴大市場份額來樹立自己在行業內比較有利的競爭地位.

　　小編：從您介紹中，我們可以看到總體上這些房地產企業，尤其是央企對于市場還是比較樂觀的。我們注意到這一次保利拿地的組合中包括了有限合伙形式的房地產私募基金，這在土地市場是很罕見的，怎樣解讀房地產業這個新現象?

　　楊紅旭：近幾年以來，房地產的融資出現了新變化，隨著調控的逐步深入，銀行的開發貸款是越收越緊，所以逼著很多房地產開發商被迫擴大融資渠道。像房地產信托、私募基金這兩類所謂的非銀行類的貸款類融資發展的比較快，尤其是私募股權基金這一塊，而我們之前大部分的私募基金都是幕后英雄，他們只是在企業需要錢的時候把錢借給企業，然后他們要求的是固定回報率。比如這幾年是年回報率百分之十幾這樣的利率，一般很少有企業跟開發商去拿地，因為這樣是從幕后走向幕前。我認為這次保利跟基金公司一塊兒去拿地說明基金由所謂幕后英雄轉為幕前，幕前意味著是作為一個主體去拿地的，也就是說開發將共同承擔風險，共同獲得更高的收益，以前是百分之十幾的收益率，現在可能是百分之二十幾、百分之三十幾項目的盈利率，當然也面臨著如果項目遭遇市場的變化，比如市場的下滑低迷，這個項目可能是不賺錢甚至賠錢。所以從中可以發現，現在房地產私募基金開始規模越來越大，而且他們的經營方式由以前的貪圖安穩轉向更加激進的一種模式，這也代表著中國的房地產行業資本為王的時代在慢慢的到來。

（責任編輯：0352房網）