謝逸楓：陜西“房企利潤率10%”政策應(yīng)立即取消

2012-10-21 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　2012年10月19日，陜西省住建廳會同省物價局聯(lián)合發(fā)文，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間，鼓勵現(xiàn)房銷售，引導(dǎo)各地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。各城市要劃定區(qū)域分區(qū)域測算住房項目成本，合理利潤率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi)。根據(jù)省住建廳、省物價局明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成和利潤測算標(biāo)準(zhǔn)，商品房成本測算包含土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目，并可參照2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項價格指數(shù)測算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本。

謝逸楓

　　陜西省住建廳和省物價局有關(guān)人員表示，這是響應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的要求，希望引導(dǎo)大家購房理性消費。通知的出臺，一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數(shù)，剛需購房該出手就可以出手。目的是希望開發(fā)商既有利潤，老百姓也能買得起，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展。

　　有請亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對此分析與評論：

　　記者：謝先生怎么看“陜西出臺樓市調(diào)控新政中關(guān)于商品房利潤應(yīng)在10%左右”的規(guī)定?

　　謝逸楓：房價管不住又按不住，使出“耍流氓”行政手段，非常不理智。陜西出臺“商品房合理利潤控制在10%左右的政策規(guī)定，可謂震蕩樓市，威懾房企，開創(chuàng)全國首例、甚至國際上首創(chuàng)“房地產(chǎn)企業(yè)合理利潤控制線”的政策。其政府意圖在于控制房價與引導(dǎo)購房者理性購房，目的是減少老百姓對高房價的抱怨，緩解購房者與政府的高房價矛盾。毫無疑問，此政策不利房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房企及購房者，更不是徹底解決中國老百姓住房問題。因此，僅僅是地方政府表明堅持調(diào)控不放松與調(diào)控房價的決心與態(tài)度。此政策壓根本是不靠譜，如此爛政策竟然出于政府之手，完全是瞎折騰，最后必然受到譴責(zé)與批判之后而無功取消。

　　謝逸楓：“合理利潤率控制在10%”一旦被強制執(zhí)行，10%((毛利潤或凈利潤)的政策出臺,房地產(chǎn)市場將發(fā)生恐怖與可怕的事情，甚至導(dǎo)致房價暴漲。一則為減少損失，增加利潤，要爆發(fā)偷工減料或者是房屋質(zhì)量問題的"樓脆脆'事件。二則房企利潤因受到嚴(yán)重擠壓,房企虧損嚴(yán)重,導(dǎo)致破產(chǎn)或倒閉，如無力負(fù)債或者被銀行追債,又要出現(xiàn)“房跑跑”。三則房企如倒下,銀行肯定緊隨其后,將威脅到金融機構(gòu)安全。四則如全國推行此政策，房地產(chǎn)一旦崩潰,中國經(jīng)濟難獨存，將受到毀滅性打擊。五則如開發(fā)商退回土地和不拿地，看地方政府怎么完成土地供應(yīng)計劃與土地出讓金任務(wù)，拿什么去完成保障房建設(shè)與搞城市基礎(chǔ)設(shè)施等。

　　記者：陜西調(diào)控新政對樓市有什么影響?會不會導(dǎo)致房價下降?

　　謝逸楓：陜西調(diào)控新政最大影響力莫過于購房者的心理預(yù)期。對樓市成交量會有一定影響，會導(dǎo)致部分購房者和開發(fā)商觀望情緒。另外是影響購房者對樓市與調(diào)控及房價的預(yù)期。不會導(dǎo)致房價下降，政策很難執(zhí)行。

　　記者：陜西調(diào)控新政規(guī)定“合理利潤率控制在10%”是否合理?是否有可操作性?

　　謝逸楓：此政策非常不合理，缺乏市場客觀性與科學(xué)性及經(jīng)濟規(guī)律性等法律根據(jù)，簡直是扯淡政策。不僅違反市場經(jīng)濟，還違反憲法與法律規(guī)定。請問，此政策中國有哪部法律的條文規(guī)定開發(fā)商“合理利潤率控制在10%”或者是規(guī)定“商品房價格不能超過10%利潤率?地方政府帶頭破壞市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場，以控制房價為借口，犧牲市場。為什么不帶頭限定合理地價與稅費及貸款利息等開發(fā)成本?否則不要以民生與控制房價作為干預(yù)與破壞市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的借口。為什么不問高房價的原因?究竟誰吃拿的高房價最多?一則地價占房價30%。二則64項稅費占房價30%。三則銀行占房價10%-15%。四則建安與材料及基建等配套成本占房價15%-20%。還有資金成本等其他成本。

　　謝逸楓：此政策操作上猶如形同虛設(shè)，缺乏實際的可操作性，根本無法執(zhí)行。一則違法憲法，缺乏法律根據(jù)，應(yīng)立即取消。法律上沒這個規(guī)定，而且在實際操作中也很難執(zhí)行。譬如德國的法律就有明文規(guī)定“開發(fā)商制定的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，就是違法行為”，而超過“合理房價”50%則為“房價暴利”，就是觸犯刑法，要判處出售者3年徒刑。二則開發(fā)成本與利潤難確定。一個項目開發(fā)最后利潤，未到項目銷售完前，不好計算其利潤。況且開發(fā)成本的預(yù)算因市場與價格存在變數(shù)。三則如何說“10%是合理利潤”?所以，從目前情況看來，是政府調(diào)控房價的一個姿態(tài)，后續(xù)有什么細(xì)則出臺值得關(guān)注。

　　各級價格主管部門、房地產(chǎn)行政管理部門將共同做好普通商品住房銷售價格的管理工作，密切關(guān)注房價上漲情況，采取有效措施，堅決遏制房價過快上漲。根據(jù)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標(biāo)價”對外銷售，其中新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)費用，均包含在住房價格中，不得另行收取。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r格主管部門進(jìn)行價格備案，備案價格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內(nèi)。經(jīng)備案的商品房銷售價格及不同樓層的累進(jìn)加價率應(yīng)在價格信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，接受社會監(jiān)督。對市場上出現(xiàn)的虛假宣傳、虛假促銷等違規(guī)銷售行為，加大監(jiān)督檢查力度，依法從嚴(yán)查處。各地要結(jié)合實際制定商品住房現(xiàn)房銷售管理辦法和現(xiàn)房銷售支持政策。

　　對條件成熟的區(qū)域或項目，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。實行現(xiàn)房銷售的商品住房，應(yīng)符合《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)房銷售條件;在商品住房現(xiàn)房銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合現(xiàn)房銷售條件的有關(guān)證明文件和房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。實際上，在全國和地方兩會，有關(guān)公布商品房成本價的提案和議案一直都有。陜西出臺這一政策，可以說是對國家政策和民間聲音的呼應(yīng)。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）