中國房地產研究會顧云昌解讀2013地產走勢(2)

2013-02-04 來源：0352房網編輯：優等心

第一，需求太旺，需求旺的原因是兩方面：一是貨幣流動性過剩，房價是貨幣的流入、人的流入兩方面決定的。二是貧富差距太大，有錢人缺少投資渠道。過去若干年當房奴當的很幸福，當時100萬買了五套房，這是絕對幸福的房奴。還有一種不幸福的房奴，現在開始買房，房價高了，每個月一半的收入要支付按揭。房地產調控就是遏制投資投機需求，過去調控為什么成效不明顯，就是只在遏制房地產投資需求方面做文章，而且做的不徹底。

第二，土地供應量不足。我們建設部門跟土地部門之間看法不同，他們認為不是土地的問題，其實是與土地密切相關。為什么2004年以后全國的房地產土地價格猛升，因為當時收緊地根，收緊銀根，再加上18億畝耕地的保護，加上城鄉土地的斷橋，不能充分供應土地，特別是北京、上海。我們看到像重慶、武漢、沈陽這樣的城市土地供應超過1000萬，二線城市土地供應量超過了北京、上海的土地供應量，下一步北京、上海房價的壓力可想而知。北京在2004年以后到2012年當中，差不多每年都沒完成土地供應計劃，2012年同樣沒有完成。上海的土地供應量，在2007、2008、2009年平均只有2010、2011、2012年的1/3，需求在增加，供應量在下降。當然土地供應涉及到有沒有錢，有沒有經費的問題。大城市一方面土地供應計劃沒完成，另一方面城市就那么多地方，外面的配套設施、基礎設施沒搞好，造成未來大城市始終房地產價格很高。有些希望房價能降，希望降到五、六千一平米，我覺得是不可能的。

現在房價上漲的動力還有，因為大家知道，美國、歐洲、日本，主要的經濟體都還在實行寬松的貨幣政策，還在釋放貨幣。但是為什么香港的房價高的不得了，為什么香港房價起來了，臺灣房價起來了，就是因為流動性貨幣。中國對外還不可能全面打通，但是流動性必然會影響中國，再加上公共產品、公共資源，大家都想到大城市來，所以壓力仍然很大。前兩天我看了北京市委書記郭金龍的講話，他的講話網上很多人在評論，其中一句話是，防止開發商筑局，用虛假信息套牢北京的房價，套牢北京。這句話很多人提出了疑義，實際上開發商有能量，是在炒，但是整個的經濟環境，供求關系決定了房價走勢，不是一個開發能筑局的。為什么去年的房價在降，就是整個宏觀經濟環境的問題。所以，面臨的問題就是大城市和小城市房價反差如何調控的問題，對下一屆政府是一個考驗。

土地問題就更復雜了，土地財政成為中國地方政府的主要經濟來源。廣州這樣非常發達的城市，2011年地方財政收入當中有48.5%來自于賣地，那么應該說2012年土地出讓金減少了，減少了14、15個百分點，所以地方政府開始加快征稅，因為地方財政已經用慣了，但是土地出讓金減少了，這個時候怎么辦？一方面是放地，另一方面盡管土地銷售面積下降了，但是地價還是上升了，大概漲了7%。這樣的情況下，樓市調控仍然很艱巨，所以建構政策不會取消。而且找不到能夠替代限購政策的情況，有的用香港的印花稅來替代中國的政策，中國不可能一下子那么做，所以只有用行政的政策保持現在政策的延續性。

第二，講一講房價的問題。

房價的問題大家都很關心，我個人認為，前幾年的調控把房價的問題說的太微化了，就房價談房價，我認為應該改進。我的觀點是應該淡化平均房價�，F在年底為了實現房價的控制目標就限價，甚至高端樓盤批的速度放慢，人為的來控制市場，甚至于這個房子明明賣20萬一平米，非要壓下來，結果占便宜的是富人。人為的把平均房價作為控制指標，許多事情會出現問題的。不同的收入家庭需要不同的房價，不同的租金。中國發展到今天，收入差距已經很大了，住宅產品租金價格、售價應該根據不同的群體有不同的價格，不同的產品有不同的價格。之所以說房價過高，大家用平均房價衡量，對中低收入家庭而言，北京的房價對他來說沒有意義。北京的房價降一半，中國的經濟危機就會出現，因為房地產價格下降的背后是整個金融出了問題。當然，我不是說一定要強調房價一直往上走，這樣說人家肯定要罵我，你什么意思。房價上漲過快的確是過去幾年當中積累的問題，房價現在已經在高位了，這樣的時候如何使房價達到合理回歸，中央文件講了，促進房價合理回歸，怎么促進‘一般人的理解就是降價，但是降價就意味著銷售下降，意味著投資下降，意味著GDP下降，美國的房價平均下降30%，全世界金融危機。西班牙房價下降20%，失業率達到20%幾。有些人說只有房價下降30%、50%，中國的經濟才能繁榮，這是不對的，當然他們的預測從來沒成功過。什么原因？我們在城市化過程當中，在土地供應、貨幣增加的情況下已經導致了房價上漲到這個高位，現在只能控制房價不要再拼命的往上走了，實際上在我看來，從房價角度看，2011年、2012年出現了房價的合理回歸，前兩年調控已經導致了房價的合理回歸。

講到這里，我最近在想一個概念。

1、一是毛房價，一個是凈房價。比如說統計數據現實今年的房價比去年漲了5%，這是絕對的房價數字，是毛房價。但是我們要看到，還有CPI，如果扣除物價指數是3%，房價漲了2%；

2、絕對房價和相對房價，所謂絕對房價就是房價：5萬、2.3萬、1.8萬，實際上房價應該相對于收入而言，真正的合理房價跟收入掛鉤，國際經驗是4—6倍，但是我們有個可能會高一點。貴陽最近開發量很大，沒辦法消化，政府出臺一個政策，到貴陽落戶的給他上戶口。貴陽的房地產價格4000/平米，我認為很合理，沒什么泡沫。測算一下，如果房價下降30%金融有沒有風險？下降40%金融有沒有風險？結果發現沒有風險，因為中國的借貸比比較低，即使房價下降30%中國金融業不會有危險！

說到相對房價和絕對房價的問題，房價應該相對收入而言，今年凈收入增加了8—10%，盡管房價漲了4—5%，就意味著房價相對是下降了。如果說現在繼續保持態勢，反過來房價漲的比收入慢，實際上房價收入比是合理回歸。2011年、2012年都實現了收入漲的比房價快，整個市場表現出了房價在合理回歸。同時，經濟又保持平穩增長，如果非得讓房價絕對數下降，很可能導致經濟下滑，因為房地產對國民經濟的地位和作用不可取代，現在哪個行業，什么樣的消費投資能夠取代房地產？沒有。這幾年房價高以后，大家都在罵房地產，甚至有人說要取消房地產業，認為房地產是虛擬經濟，是不是虛擬經濟?房地產是整個實體經濟的組裝車間，特別是在城市化進程當中。

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