中國房地產研究會顧云昌解讀2013地產走勢

2013-02-04 來源：0352房網編輯：優等心

摘要：房地產“白銀時代”的三個特點是：競爭加劇、洗牌加快、利潤漸薄，這有利于房地產市場告別野蠻增長，逐步走向成熟。我認為中國房地產市場已經實現軟著陸，2013年的樓市要好于2012年。

中央經濟工作會議是貫徹十八大精神的一個會議，對房地產實際上是兩句話，就是“兩個繼續”，繼續堅持房地產市場調控;堅持發展保障房，特別要加快棚戶區的改造。十八大總的精神對房地產行業就是四個字“住有所居”。當然，關于生態文明、美麗中國、綠色家園都是十八大的精神。在這樣的情況下，看看2012年的樓市和2013年的樓市。講兩方面：一是關于市場的表現;二是關于房價的看法，請大家參考。

第一，關于市場的表現。

2012年的房地產市場講兩個數據，從房地產的交易量、交易額、交易面積說，在2012年初是同比下降18—20%，到年中的時候同比下降10—11%，到11月份同比上升2.4%的交易面積和9.1%的交易額。可以看出，房地產市場由低迷轉向回暖，轉折點是年中。也就是說，盡管現在還沒有發布最后的數據，但是我估計全年的交易量同比上升4—5%，交易額同比上升10%左右是必然的。這和2011年的情況差不多，銷售面積的上升低于過去10來年的平均水平，過去10來年平均16%，今年大概10%，交易面積大概在4—5%�？梢钥闯龇康禺a市場已經回穩。我認為中國房地產市場已經實現軟著陸。

軟著陸的標志就是沒有出現大起大落，平緩的下降，中國房地產市場的軟著陸對于中國整個經濟的軟著陸打下了好的基礎。因為有人擔心中國的經濟會硬著陸，而且現任的總書記在去年的時候多次講到中國經濟不能出現硬著陸，也不會出現硬著陸，實際上他的意思就是千萬不能出現硬著陸�，F在看來，中國經濟有望實現軟著陸，從整個宏觀經濟看，四季度已經起穩，正在出現回升。許多經濟學家對明年的經濟，無論是GDP還是各項指標，都認為2013年要比2012年好。我個人判斷，2013年的樓市要好于2012年。

在這樣的交易量變化當中，我們發現了房價的變化。從兩年多前的2010年4月份開始，“兩限”正式出臺以后，房地產市場的交易量和房地產價格一樣，從快速上漲到慢速上漲，一直到下降。中國房價的下降的轉折點出現在2011年的9月份。2011年9月份全國的平均房價開始出現環比的下滑，連續下滑了9個月，到2012年6月份出現了止跌回穩。從6月開始到現在為止，房價一路在上升，但是這個上升很溫和，是環比上升。從國家統計局的數字看，70多個城市同比還是下降的，但是從實際的銷售量來計算，房價已經上升了，因為銷售額同比上升9.1%，銷售面積同比上升2.4%，顯然房價在上升。也就是說，房價總體上已經往上走了，這當中看出一個問題，其實2012年大家很糾結，因為中央提出來要控房價，實際上有一些高層領導，比如說總理心目當中希望房價下降，因為他在一定場合講過，房價下降是中國政府的堅定政策。當然一些主流媒體沒報道，鳳凰網報道了。最后的結果全年的房價沒有下降，而是上升了。宏觀經濟層面又希望是穩增長，因為國內外的環境，出口增長大幅度放緩，消費增長幅度不可能有很大的上升，所以要保持穩增長就出臺了一系列的政策，特別是貨幣政策，增加流動性、放松流動性、降低利率、降低準備金率，這些政策都是增加流動性，來促使經濟的增長。真正要降房價，又穩增長，這是不可調的矛盾。因為房地產市場有一個規律，當房價下降的時候就意味著銷售量下降，銷售量下降就意味著投資下降，因為開發商預期不好就不投資了。投資下降就意味著開發商買地下降，地方財政就會下降，GDP下降。房地產市場出現了特別嚴重的下滑，還要穩增長是不可能的。經濟要穩增長，作為重要支柱產業的房地產也必須要穩增長。實踐證明，要使中國經濟穩增長，在中國現在的情況下，房地產必須穩中求進。當然，最后結果可以說在這樣的博弈當中達到了基本的平衡，既實現了穩增長，房地產也沒出現大起大落，出現了軟著陸。所以，從這個角度判斷，現在的房地產市場情況還應該是滿意的。如果出現房地產下滑，經濟下滑，房價控制不住老百姓的意見也會很大。

房地產市場的情況下來總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩增長的情況下達到基本的統一。我們發展這一輪調控下來以后，中國房地產市場出現兩個反差。

第一個反差是大城市和中小城市實現了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現了大的反差。大家已經看到，前一段時間北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現恐慌性購房，這是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量上來了，房價開始往上走了。你不說還好，你一說，大家就會覺得已經出現恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存不足了。

第二個反差是土地市場跟房屋市場的反差。開發商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發商買地11月底同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長還要到今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整？是進一步加強調控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，溫家寶總理不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著。下一步的調控我希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發商很有意思，前兩年向二三線城市進發，現在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。

2013年的市場應該還是相對穩定的市場，出現大幅度反彈的可能性不大。任志強講過，3月份全國房價要暴漲，后來他又跟我修正了說法，他說什么叫暴漲?房價比收入快就是暴漲，另外，他這么說是為了提醒政府應該加強土地供應。房地產市場的房價是由供求關系決定的，一方面是需求，一方面是供應。為什么過去幾年房價上漲很快？

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