房產高房價下銀行貸款難二手住宅市場旺季不旺
2013-10-28 來源：0352房網 編輯：張曉波
摘要：首次置業者購房的預算往往比較緊張，且對房貸依賴度較高，而在房貸基準利率上浮和房價高企的雙重作用下，現時入市的首套房買家人群正在減少。據合富置業成交數據統計，從9月份二手住宅市場成交看，首次置業者約占買房市場客源的59.2%，而去年9月份首次置業者占比高達69.3%。
究其原因，主要是今年二手樓價自年初迄今已累積了一定的升幅，現時二手樓價比去年同期已上漲18.7%，加之因上半年二手成交量大幅增長而導致的房貸額度收緊現象提早到6、7月出現，迫使不少資金緊張的首次置業者暫時擱置購房計劃，從而令首次置業者比例下降。
此外，今年9月份在市場信心明顯增強的情況下，換房改善型需求首度超過30%的占比，高于去年同期的25%，在一定程度上也導致首次置業占比的下降。
由于銀行房貸額度收緊，買家的付款方式也在發生變化。滿堂紅研究部高級經理周峰表示，10月以來，選擇一次性付款的買家占比將近三成，黃金周期間更是高達五成以上。“以往業主比較介意買家用公積金貸款，但眼看銀行商貸放款時間還比公積金貸款的時間要長，業主也更傾向一次性付款或純公積金貸款的買家。”
首套房罕見基準利率 公積金放款速度快
據中原地產匯瀚按揭高級業務經理莫靜介紹，受到銀行房貸額度吃緊的影響，廣州市目前僅有少部分銀行還有申請首套房基準利率的可能，大多數銀行的首套房貸款利率上浮5%~10%。申請商業貸款按揭購房的買家，往往要等待2個月以上。相比之下，公積金貸款的放款時間倒是顯得更快一些，選擇快貸業務的買家僅需1個月便可獲銀行放款，而非快貸的普通業務也可在2個月內獲放款。
對于早前“海鮮價”的銀行房貸利率和摸不準的房貸額度，莫靜表示，踏入10月以后，各家銀行的房貸額度和利率卻呈現出“大勢已定”的局面，“8~9月因還在第三季度，對第四季度的房貸額度仍有所保留，因此銀行放出的風聲時而有變。但當第四季度真正到來，各家銀行都已亮出底牌，沒有房貸額度的就上浮基準利率或延后放款。”而近期她所經手的房貸按揭業務量并未出現明顯波動，在她看來，房貸利率上浮的消息已被市場消化了半年，在真正有購房需求的買家面前，利率上浮帶來的沖擊遠不及房價上漲的威力大。
一二手聯動再救場 過半中介經紀轉做一手房銷售
據了解，目前各大中介公司均借助一、二手聯動業務，填補市區二手房買賣業務量下滑的業績空缺。以滿堂紅為例，近三周以來，約有四成中介經紀被調派參與一、二手聯動項目，其所帶來的業績約占總業績的38%~48%。中原地產亦在一、二手聯動業務上加派人手，部分二手房業務滑落較大的板塊會派出超過五成“兵力”去主攻一手房業務，其所選項目也以郊區低總價的住宅新盤較多。
此外，剛于西城都薈新開逸翠灣分行的美聯物業亦加重其他業務占比，除了有常見的一、二手聯動項目外，美聯物業還積極推進如希臘、葡萄牙等海外投資移民業務，“現在市區二手房成交放緩，不靠其他業務幫補，很難維持。”
老城區中小戶型“盤少客多” 大戶型“盤多客少”難成交
滿堂紅周峰指出，現時市區部分單價高且以大戶型盤源居多的板塊，如海珠區的濱江東、越秀區的淘金和建設六馬路板塊，國慶后便出現“盤多客少”的情況。其主要原因是老城區的中小戶型盤源較為緊缺，中低總價的二手盤源已在今年上半年過度消耗。導致老城區的二手房出現兩個極端，略高于市場價的中小戶型單位不愁賣，而可與業主議價的大戶型單位則是鮮有人問津。
合富置業首席市場分析師龍斌表示，需求迫切的首置“剛需”入市積極，市區低價的樓梯舊樓仍受迫切性“首置”追捧。不過，由于業主心態較強硬，議價空間明顯不足，惜售、反價現象時有發生，中小戶型盤源不足有催生部分業主抬高放盤價。此外，首套房的優惠利率減少，樓齡偏大物業評估價偏低的現象較為突出，令入市門檻提高。在多方面因素作用下，市區部分板塊的二手房交易節奏明顯放緩。
政策留有懸念 白云二手房成交被看好
談及對第四季度二手樓市的預測，合富置業市場經理梁燕明指出，在看漲預期高漲及房貸收緊的影響下，越來越多購房需求迫切的年輕首次置業人士希望盡早入市，將令市場上“剛需”產品的供求關系更為緊張。尤其是中心四區，在一手市場“剛需”房源數量增加不多、入市門檻高企的情況下，四季度首置買家熱求的中小戶型中低價房，盤源供不應求的狀況可能將比三季度更加嚴峻。現時，市區二手房市場上待售的二手房源數量較上月微升1.2%，不過，在看漲后市預期繼續高漲的環境下，買家入市積極性仍高漲，新增計劃入市購房者數量較上月上升一成，求購客源增速遠高于待售房源增速，整體市場仍維持供不應求的狀況。
中原地產市場部主任黃燕飛則表示，在成交價格上會趨于平穩。由于明年1月份過春節，第四季度的成交旺季將有所縮短。此外，十八屆三中全會的召開亦會給市場留有懸念，“如果沒有新的調控政策出臺，預計行情將與第三季度持平。”
滿堂紅周峰認為，第四季度的二手房成交量將與第三季度相去不遠，而受制于房貸收緊和房價上漲的影響，持續看房達半年以上的買家，其預算范圍內可購買的同路段、同素質物業的面積將進一步“縮水”。盡管全市的二手房成交量無法與上半年行情相比，但他頗為看好白云區二手樓市的第四季度行情。周峰指出，對于想在市區置業的首套房“剛需”客戶，地理位置靠近市中心且有地鐵通行的白云區房價最親民，盤源也較為充裕。而像越秀、天河、海珠等中心區域，盡管生活商圈成熟且交通配套完善，但很可能會因單價高企而導致其第四季度二手房成交放緩。
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