黃金灣投資集團副董事長全亮出席“第十二屆中國創業投資暨私募股權投資中期論壇”

　　7月11-12日，“第十二屆中國創業投資暨私募股權投資中期論壇”在美麗的黃浦江畔隆重舉辦。在變幻莫測的2012年，機構投資者該如何在危機中尋求發展，提高自身的核心競爭力，使中國創投行業更好、更快的健康發展。本屆論壇通過專場討論與主題演講形式，為與會者分享VC/PE行業發展趨勢、分享最新投資策略、最新政策解讀等;并針對清潔技術、醫療健康、文化產業、消費品、傳統行業、TMT等投資熱點行業話題展開討論。黃金灣投資集團副董事長全亮應邀出席此次會議，并做精彩發言。

　　一、房地產調控如火如荼,房地產基金橫空出世,是趁火打劫,還是雪中送炭?

　　答：雪中送炭。在社會輿論一浪高過一浪的關注與炒作聲中，房地產私募股權投資基金已儼然成為當前房地產市場當之無愧的主角，弱勢英雄。

　　1、房地產私募基金今年規模已經超過千億，對地產商來說是救命稻草，私募基金比銀行與信托的關于項目的要求要低很多，方式靈活多樣，如債權、股權、夾層資本、過橋等多種形式,我們黃金灣集團不僅僅給開發商與資金的支持,更多的給予營銷,運營,采購等推廣,協同效應非常明顯,遠比其他的私募股權基金單純給錢要好的多;

　　2、眾多信托公司需要私募基金來接盤，私募是信托公司的及時雨,今年大量房地產信托的產品到期,而由于宏觀調控,信托產品無法兌付,私募基金的接盤維護了金融次序的穩定,拯救了眾多的信;

　　3、為地方政府提供資金缺口。延續去年以來的冷清態勢，今年上半年，土地市場繼續蕭條。不時傳出流拍的地塊，不斷創下新低的交易額，成為房地產行業漸入隆冬的注腳,同時地方政府由于土地流拍的斷檔使財政難以為繼, 在這種情況下,一些大的開發企業,比如卓達集團逆市建倉,通過私募方式募集大量資金,低價拿地,去幫助地方政府排猶解難.堪稱雪中送炭.

　　二、今年以來，國內多數城市房地產市場價跌量減，房地產基金評估項目投資風險有哪些法寶?

　　答：大抵押,大擔保,高現金流這是三個基本點.我們的富達股權投資基金一般遵循這三個法寶.

　　三、隨著房地產基金募資低迷，投資者如何慧眼辨別優秀房地產基金?房地產基金洗牌潮何時來臨?

　　答：1、具有品牌知名度,資金實力，團隊優秀;2、合規合法;3、風控體系完備;4 能提供其他增值服務。

　　房地產基金洗牌潮將在1-2年后來臨,因為一般基金封閉期18-24月,2011年,2012年是高峰期,1-2年后兌付高潮，也是洗牌來臨之時。

　　四、越來越多房地產基金“結盟”大型房地產公司，如何破解其中房地產基金與房地產公司的關聯交易風險?

　　答：為“自救”和“過冬”，自2011年初起，越來越多的房企探索改變原有的融資模式，以成立或參與成立房地產私募基金的方式向民間募集資本,但是由這樣的關聯交易導致合規與風控成為空談。

　　1、自己的刀削不了自己的把，那種左手導右手的辦法已經不合時宜，在風控措施不到位的情況下，若發生資金斷裂或政策性風險，不但項目下馬，而且地產基金也面臨無限連帶責任而受到牽連，甚至將被清洗出局。

　　2、虛假設計交易結構，蒙蔽監管機構，欺騙投資人，最終害人害己，更會受到法律制裁。房地產基金不可自欺欺人，應該加強行業自律。

　　3、盡量避免關聯交易。有失公允。如有關聯，盡量引入第三方擔保或增加兜底的資金量。使交易架構合理化。

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　　五、隨著地產項目開發投資風險越來越高，類似REITS的并購持有模式，能否成為房地產基金未來發展趨勢?

　　答：現在由于國家政策的限制,房地產REITS短時間內還不太可能成為房地產基金的主流,我們也正在不斷探索未來房地產基金信托的發展模式,2012年是地產并購元年,許多開發商難以為繼, 歷史經驗告訴我們，冬天過去，春天才會來臨 季節輪回中，生態環境得以修復。

　　行業優勝劣汰中，活下去的企業，最終會煥發篷勃生命力; 事實上，無論是李嘉誠式的逆勢擴張，還是巴菲特式的價值低估時布局，其間關鍵在于，在周而復始的經濟周期中，當機遇伴隨行業蕭條來臨時，誰有足夠的現金去把握機會，誰又有足夠的勇氣在隆冬之季，播下勝利的種子。也正是在這樣的背景下，手握充足現金的地產私募股權基金被寄予厚望。品牌化,專業化,能提供較高的增值服務的 私募基金將是未來的主流。

　　我們富達股權基金已經得到國內外財團的高度認可,現在將托管日本最大 丸紅株式會社 60億美金的資金,國內保險業巨擘平安保險將攜手富達共同發展。

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