圣誕節已經到來!2012年的樓市幾近跑完了全程。在這過程中，有人把樓市比喻成了很多有意思的詞匯，比如“面粉面包”，“看病吃藥”，“拔河比賽”等等。這些比喻是樓市的真實寫照，反映著樓市，也在改變著樓市。有分析認為，在中央政策、地方政府、金融機構等多方力量的博弈下，中國樓市在2012年呈現出趨冷、反彈、微漲三個階段，而明年樓市持續穩中微漲的局面將成為大概率事件。

　　房地產調控轉向調結構

　　專家表示，保持經濟高速增長才是房地產健康發展的基礎，“各地政府在調控房地產市場時，應該將合理的房價作為一個明確的宏觀目標，而不是將注意力過多地集中在土地、房型等微觀層面。”中國發展研究基金會副秘書長湯敏表示。

　　靠吃藥不是長久之計

　　限購、限價、限貸、限售等短期行政手段，對于房價而言，這些政策確實能在短期見到明顯的效果，但是終究不是長久之計，房價在平穩運行了一段時間后，環比房價連續6個月走高，一線城市的同比房價也回到上升通道。

　　中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，2012年是中國房地產市場成功發展的一年，也是調控政策取得明顯成效的一年。至于2013年樓市的發展，陳淮覺得，僅僅靠吃藥，靠調控，是無法長期健康運行樓市這艘大船的，而是應將希望寄托于未來的“改革”和“城鎮化”。

　　陳淮笑稱：“很多人問我2013年走勢，我覺得是蓋更多的房子。中國的城鎮化剛剛開始，這是最強大的引擎，而改革可以增強經濟活力，保持經濟高速增長，這才是房地產健康發展的基礎。”

　　城鎮化將加大住宅需求

　　中國目前的城市化進程如火如荼，毫無疑問，城市化為中國的房地產市場帶來了巨大的發展空間。城市化進程的加速，致使房地產出現剛性需求，從這個意義上說，房價上漲是正常的。#p#副標題#e#

　　隨著城市化進程的推進，人們對于住房需求的確很大，這也是不爭的事實，但剛性需求絕非房價不斷上漲的主要原因。只有具備購買意愿的人群同時具備了購買能力，有效需求才成立。

　　“城鎮化”毋庸置疑是未來中國房地產行業的潛力所在，正如國務院副總理11月28日所說：“中國已發展還很不平衡，尤其是城鄉差距量大面廣，差距就是潛力，未來幾十年最大的發展潛力在城鎮化。”與以往的城鎮化發展不同，接下來的城鎮化更多的意味著人口的城鎮化，這就是說，更多的人面臨著住宅需求。

　　城鎮戶口與非城鎮戶口的差別，阻礙了人口城鎮化，造成了城鎮化進程中土地與人口的不匹配，很多人守著一張非城鎮戶口望著曾經的土地上林立的高樓慨嘆。2011年我國城鎮化率達51.27%，據此計算我國城鎮人口已達6.9億，但是，2011年年底中國農村戶籍人口是9.3億，這意味著城鎮人口數量僅為4.2億。

　　對于城鎮化發展中出現的問題，全國人大財經委員會副主任尹中卿直言，改革開放30多年來城鎮化建設取得了顯著成就，但也要清醒地看到，長期以來各個地方都把推進城鎮化簡單地等同于城市建設，過分注重城市建成區規模的擴張而忽視了城市人口規模的集聚，把農業的轉移人員僅僅當做生產者、當做勞動力，而不愿意接受他們本人和他的家屬進入城市成為市民，結果導致了現在比較嚴重的城鎮化滯后于工業化。

　　12月4日，新一屆中央政治局召開會議，分析研究2013年經濟工作。會議上明確提出，明年加強房地產市場調控和住房保障工作。會議指出，2013年要保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，著力提高針對性和有效性，適時適度進行預調微調，加強政策協調配合;要加強房地產市場調控和住房保障工作，強化社會服務和管理，維護社會和諧穩定。

　　加強房地產調控似乎收緊了房地產市場的閘門，而“積極穩妥推進城鎮化，增強城鎮綜合承載能力”的思路，卻似乎又在為房地產市場發展尋找新道路，不過，政治局工作會議也指出要“有序推進農業轉移人口市民化”。#p#副標題#e#

　　與往年不一樣的是，國家發改委明年工作的重點，從過去通常的八項變成了九項，新增加了城鎮化內容，此意味著未來最大內需市場啟動。

　　目前國家發改委已經編制了《促進城鎮化健康發展規劃》，該規劃對于城市群建設，以及大中小城市協調健康發展，以及優化城市化布局和形態，加強城鎮化管理等進行了說明。該規劃將上升到國家層面，并由國務院審批通過。這涉及到上百個城市定位，以及上萬個小城鎮的布局。

　　此前有測算認為，中國每年城市人口比重上升1個百分點，可以啟動5萬多億的內需。如果未來城鎮化率提高10個百分點，則可以啟動50萬億內需，相當于再造一個目前的GDP。

　　有估算認為，如果在未來十年中國的城鎮人口比重能上升到2/3，年均社會消費額可以從目前的10萬億元增加到20萬億元，年均20萬億元以上的投資規模可以維持20年。城市化率每提高一個百分點，新增投資需求6.6萬億元，能夠替代10萬億出口。