摘要：原先主戰場一直在二、三線城市甚至是四線城市的恒大地產集團有限公司，正在經歷一場重大的戰略調整。7月3日，恒大地產以35.6億元摘得京城昌平區沙河高教園區地塊，這是恒大地產首次在京城拿地。對此北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，此次恒大在京拿地最大的意義是，代表了目前標桿房企回歸一、二線城市的趨勢。

　　針對于此，業內分析稱，隨著調控的持續，原先成為避風港的三、四線城市逐漸顯出泡沫，而一、二線城市將再次成為大型房企的主要角逐戰場。恒大這次重金在京拿地，充分顯示了掉頭重回一線城市的決心。

　　不過，恒大地產副總裁方家俊則表示，因為一線布局早有上海先例，此番進京并不意味著二、三線戰略的改變，“公司一直致力于二、三線城市的發展，并沒有什么改變。”但業內人士認為，布局一線是恒大地產“針對其以往側重二、三線城市的一種均衡和調整”。

　　終圓北京夢

　　雖然恒大地產否認會重調戰略，但對于覬覦北京市場多年的恒大來說，此番邁進北京市場的門檻，意義非凡。

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，此次拿地最大的意義是，代表了目前標桿房企回歸一、二線城市的趨勢。“本地塊并非市場化地塊，對于恒大地產來說，資金成本低，市場化運作成本低，而且可以借本地塊鍛煉北京項目公司的運作能力，還不用擔心銷售問題。”

　　其實，恒大地產醞釀進京已有多年。2009年11月5日，恒大地產在香港聯交所主板上市。在上市新聞發布會上，恒大地產董事局主席許家印就曾表示，公司會在條件具備的時候進軍京、滬房地產市場。

　　2010年，恒大地產參與北京中服地塊投標競爭，但最終剎羽而歸。后來許家印在2010年中期業績會上坦言，之所以參與中服地塊的競拍，是因為恒大地產非常希望在北京做一個持有型物業。許家印表示，在北京持有型物業非常有價值，為了提高中標的可能性，恒大地產特別聘請知名設計公司參與，希望能夠提高恒大地產自身建筑院的設計水平。這次被業內視為恒大地產進軍北京的官方正式表態。

　　2011年2月14日，從北京投資促進工作會議上傳出消息，恒大地產投資的6家文化創意產業獨立法人公司成功落戶北京，總注冊資本為8.5億元。恒大地產人士表示，此次投資的文化創意產業與恒大地產的地產業務相關聯。

　　另外值得一提的是，在北京昌平奪地的當天，恒大實際上也參與了備受關注的夏家胡同地塊的競拍，但最后卻失之交臂，該地塊被北京懋源房屋開發有限公司和北京懋源置業有限公司聯合體以17.7億元斬獲，成為北京新單價地王。

　　一線城市再成新戰場

　　此番進京拿地前，在老本營廣州，恒大地產也有新動作。6月18日，恒大地產以23.09億元、配建5.24萬平米保障房的條件成功拿下廣州白云區沙太南路配件廠地塊，剔除配建面積后，折合樓面價2.5萬元/平米。這是恒大地產確立二、三線城市目標以來，首次重新回到一線城市拍得住宅地塊。

　　雖然，在去年以前，二、三線城市曾是規避房地產調控的避風港，不過，近年來，市場格局卻有所改變。

　　中國指數研究院數據顯示，2012年萬科、保利、龍湖、恒大地產在一、二線城市的拿地面積均呈增長態勢，而綠地、金地、富力、世茂等房企拿地面積雖然下降，但一、二線城市的拿地比重在上升。今年在土地市場高調回歸的除恒大地產外，佳兆業表現更是搶眼，從去年開始，佳兆業新增土地的90%都在一、二線城市。

　　“二、三線城市土地發展太快，土地批得太多，開發商的開發量也很大，但是實際上的需求量卻有限，且競爭也更趨激烈，盈利指標與一線城市相比有較大差距，面臨著賣房難的風險。”世聯地產首席技術官黎振偉對記者表示。

　　“三、四線城市大多缺乏產業支撐，而且人口不斷向大城市遷移，缺乏核心競爭力，就商業而言，中國未來的發展重心一定是一些核心城市。”深圳一房企負責人也表示。

　　在過去兩年中，恒大地產一直通過取得價格低廉的土地，提高其毛利率，從而獲取更大的銷售價格空間。不過這種盈利模式維系起來也并不容易。恒大地產2012年年報顯示，去年，恒大地產凈利潤從2011年的人民幣117.3億元下降21.7%至人民幣91.8億元。

　　而恒大地產這種專注二、三線城市的快銷模式雖然讓恒大地產在銷售面積上保持第一的寶座，但是難掩其與其他標桿房企的收入差距。在今年上半年房企銷售排行榜上，恒大地產以729萬平米的成交面積仍位列第一，比第二名的萬科多出17萬平米，成交金額為482億元，與萬科的830億元的差距達到了348億元。

　　CRIC研究中心研究經理朱一鳴表示，2012年以來恒大地產的銷售業績一直處于恢復性增長，并沒有實質性的改善，2013年前5月，恒大合約銷售金額為341.9億元，盡管比去年增長27.5%，但基本與前年持平，而銷售均價反而要比前年低5.6%。要實現今年1000億元的銷售目標，只有進一步加大在一、二線城市的布局，尤其是以往很少涉及的一線城市，現在需要積極加以考慮。

　　“以往由于一線城市限購，恒大地產的二、三線布局讓其獲利頗豐，但是接下來一線城市的發展機會和盈利空間突出，恒大地產也不會放棄一線城市這些機會。”合富輝煌市場部首席市場分析師黎文江對記者表示。

　　雖然恒大地產高層向記者稱致力于二、三線城市發展的戰略并沒有什么改變，但誠如業內人士而言，此番情況下，布局一線城市也是恒大地產“針對其以往側重二、三線城市的一種均衡”。#p#分頁標題#e#