摘要：3月5日，李克強總理在政府工作報告中提出，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

    3月11日，南京市即發(fā)布針對當?shù)厥袌鲞M行調控的“寧七條”。

    針對此次“南京新政”，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝說，限價、增加供地、控地價、保“剛需”、嚴控資金鏈風險、保障房是新政的六大著力點，“這是在保剛需，新政最重要的目的在于控地價，包括對最高漲幅的控制”。

    “寧七條”定調南京房地產(chǎn)調控

    3月11日，南京市政府辦公廳發(fā)布了《關于進一步加強我市房地產(chǎn)市場管理工作的通知》，對房地產(chǎn)市場的調控和管理提出了七條意見，簡稱“寧七條”。同一天，南京市政府還下發(fā)了《關于加強我市住房保障和供應體系建設的意見》（下稱《意見》），對保障房建設提出了要求。

    “寧七條”主要針對“剛需”市場、增加中小型商品房供應等層面提出了7條措施。其中最引人注目的有3條，分別是：

    9050政策。南京市今后5年商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。

    限定地價。地塊在公布出讓起始價的同時，公布競爭的最高限價，最高限價原則上控制在起始價的45%。競價達到最高限價時仍有競爭的，停止競爭地價，改為競爭配建保障房面積或保障房建設資金。

    按季度分解控制房價漲幅。如上一季度房價指數(shù)漲幅過高，則對當季度目標進行動態(tài)調整和控制。申報價格以中小戶型優(yōu)先，合理價位優(yōu)先，不漲價優(yōu)先為原則。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目且不接受物價、住建部門價格指導的，暫不核發(fā)銷售許可證。

    此外，“寧七條”還對商品住房預售、精裝修價格評估、南京郊區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管以及統(tǒng)計局對樓盤銷售價格的預測等四個方面進行了要求和部署。

    而在南京市政府發(fā)布的另一份《意見》中，則明確提出了對出讓住宅用地面積10萬平方米以上的商品房，原則上配建建筑面積不少于5%的保障性住房。南京市住建委相關部門負責人表示，到2015年爭取建成各類保障性住房2000萬平方米，實現(xiàn)住房保障覆蓋20%人群的目標。

    鴻毅資本總裁張義鴻認為，這是在原有新政基礎上進一步細化，這次調控更有針對性，目的性更強。這次調控跟南京2013年房價的不斷上漲有關。

    南京市政府網(wǎng)站刊文認為，“寧七條”出臺的目的，是“從土地出讓、房價漲幅控制等多方面來力保剛需”。

    熱點城市的分類調控

    中國房地產(chǎn)報在上一期（3月10日總第1745期）頭版頭條中，對熱點城市的分類調控工作進行了梳理，其中包括：

    第一，要千方百計增加普通商品房的供應，特別是中小套型商品房的供應。要繼續(xù)增加住宅用地的供應。

    第二，繼續(xù)采取調控措施緩解供求矛盾，包括差別化信貸、稅收政策、限購政策等。

    第三，住建部準備在熱點城市開展共有產(chǎn)權住房試點工作。

    除了第三點，此次南京“寧七條”，基本覆蓋了熱點城市分類調控的各個方面（“寧七條”是南京市政府《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》的延續(xù)，在該通知中，明確對差別化信貸做出了要求）。

    無論從哪一點來看，南京都應屬于調控的熱點城市。

    2013年，南京市住宅用地共成交88宗，建設用地面積522.31萬平方米，較上年同期增長18%；但土地出讓金777.65億元，與上年同期相比大幅增長143%，溢價率在10月以來連續(xù)超過40%，一時間“地王”不斷涌現(xiàn)。

    從房價來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況，2013年全年，南京以15.6%的年漲幅排在70個大中城市的第六位，僅次于北上廣深等主要城市。今年1月的數(shù)據(jù)顯示，南京新建商品住房房價同比漲幅達到了14.7%，在70個大中城市中僅次于四大一線城市與廈門，再次排名第六。