[提要]國內(nèi)保障房的建設正在政策主導下強力提速。這顯然是“十二五”期間致力于“調(diào)結構、轉(zhuǎn)方式”的中國經(jīng)濟新一輪發(fā)展的一個“火車頭”。然而，這個“火車頭”尚缺乏充足的動力，僅在今年就面臨8000億元資金缺口的挑戰(zhàn)。

　　國內(nèi)保障房的建設正在政策主導下強力提速。這顯然是“十二五”期間致力于“調(diào)結構、轉(zhuǎn)方式”的中國經(jīng)濟新一輪發(fā)展的一個“火車頭”。然而，這個“火車頭”尚缺乏充足的動力，僅在今年就面臨8000億元資金缺口的挑戰(zhàn)。

　　8000億元資金缺口

　　“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國將在今后5年內(nèi)新建3600萬套保障性住房。業(yè)內(nèi)則預計今明兩年每年將建設1000萬套住房，“十二五”后三年每年將建設500萬——600萬套。五年總投資額累計約在5萬億元。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部公布的計劃，今年1000萬套保障房建設需要1.3萬億左右的資金，其中5000億元由政府以土地的形式籌措，剩余8000億元通過社會機構和保障對象及其所在企業(yè)籌建。

　　毫無疑問，鋼鐵、水泥等建材行業(yè)會受益于保障房的大規(guī)模開工，家電、裝修等行業(yè)則會因保障房的集中交付而迎來小高峰。然而，就是這樣一份看上去多贏的工程，卡在了第一步——資金的籌措上。今年8000億元社會資金的缺口究竟如何填補?是不是只有付出，沒有所得?

　　一些受訪人士對此認為，機遇隱藏在重重表象背后。保障房不能簡單地認為沒利潤或利潤很低，盡管保障房項目在賬面利潤上無法與商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定的優(yōu)惠，保障房建設就不是“雞肋”。

　　保險資金先行一步

　　自《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺后，具有公益性、長期性、穩(wěn)定性等特點的保障房成了保險資金投資不動產(chǎn)的一個重要“出口”。作為社會保障項目，其利潤與商業(yè)地產(chǎn)無法相提并論，在政策開啟后，養(yǎng)老地產(chǎn)、商務寫字樓就集聚了一批險資巨頭。盡管保險公司難以從保障房項目上獲得利潤訴求，但保障房長期和穩(wěn)定的收益來源成為吸引保險資金的一個重要因素。

　　與其他社會資金相比，保險資金已先行一步進入保障房項目。去年末，北京保障房項目引來了聲勢浩大的險資隊伍——太保、國壽、平安、人保、華泰、泰康、太平等國內(nèi)7家保險資產(chǎn)管理公司。7家保險資產(chǎn)管理公司通過發(fā)行債權計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應，主要指保障房建造前的拆遷、管線鋪設和道路建設等準備，而不參與后期二級市場開發(fā)。

　　如果說去年末險資巨頭集合于北京保障房項目是小試牛刀的話，那么，中國太保的行動就是引領保險企業(yè)大刀闊斧全面進入保障房建設。

　　盡管目前已有險資以不同形式進入保障房建設領域，在一定程度上填補了資金缺口，但現(xiàn)狀并不是十分樂觀。保險資產(chǎn)管理人士表示，在與地方政府接觸中發(fā)現(xiàn)，不少地方政府并沒有想好保障性住房的建設資金來源，也沒有想好保障性住房的定價。假如保障性住房項目的地價過高，保險公司自然承受不了，但地價過低，那地方政府也不愿意。所以預期缺乏實質(zhì)性政策的推動，險資很有可能只會在京、滬等中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)小規(guī)模參與保障房建設。

　　社保基金躍躍欲試

　　與險資一樣，社保基金對保障房建設同樣躍躍欲試。

　　2月26日，全國社保基金理事會宣布，向南京保障房建設發(fā)展有限公司發(fā)放30億元的信托貸款，用于該市4個保障房項目的建設，期限35個月，利率6.05%，該貸款由江蘇國際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供連帶擔保，這是全國社保基金首次投資房地產(chǎn)項目。

　　據(jù)全國社保基金理事會內(nèi)部人士透露，從去年開始，社保基金已經(jīng)在做投資保障房的準備，其中也有響應國家戰(zhàn)略與指示精神的意圖。當時全國社保基金理事會的專門小組曾赴多地調(diào)研投資保障房的可行性。

　　地產(chǎn)信托基金欲破繭創(chuàng)新

　　近日，人民幣房地產(chǎn)投資信托基金(下稱“REITs”)又重新進入人們視線。業(yè)界普遍預期，REITs或?qū)⒃诒Ｕ戏?ldquo;大提速”的時代得到快速發(fā)展。#p#副標題#e#

　　“預計國務院會在今年年底或明年年初批準房地產(chǎn)投資信托基金項目。一旦獲批，上海浦東即便不是第一家也一定是全國首批試點。

　　浦東新區(qū)金融局局長施海寧明確，浦東新區(qū)將會把REITs募集資金用于保障性住房建設。

　　央企積極參建保障房

　　經(jīng)濟轉(zhuǎn)型關鍵點的“十二五”開局之年，適逢房地產(chǎn)調(diào)控進入攻堅階段。國資委一聲令下，央企必須擔負起保障房建設的重擔。國資委日前下發(fā)《關于積極參與保障性住房開發(fā)建設有關事項的通知》提出，中央企業(yè)要把積極參與保障性住房開發(fā)建設作為企業(yè)履行社會責任的重要途徑，進一步加大對保障性住房開發(fā)建設的投入力度，發(fā)揮中央企業(yè)的骨干和帶頭作用。

　　事實上，近年來央企始終是保障性住房建設領域的“主力軍”：2010年，中冶曾新增保障性住房項目24個，總投資為257億元，總建筑面積564萬平方米;截至2010年年底，中國建筑參與保障房建設的總規(guī)模達到了1155萬平方米;保利地產(chǎn)也計劃在2011年新增保障性住房項目5個以上。

　　中冶集團則是保障性住房建設規(guī)模最大的央企，2010年，中冶集團的保障房項目共計24個，總投資257億元，總建筑面積564萬平方米，分布于天津、上海等城市。央企子公司同樣準備投身于保障房建設，中國鐵建地產(chǎn)集團浙江京城投資有限公司副總經(jīng)理倪志宇，表達了中國鐵建地產(chǎn)作為央企的責任與決心，中國鐵建地產(chǎn)目前正在積極進入保障房領域，比如北京已經(jīng)有多個保障房配建項目，目前也在關注杭州土地市場中配建保障房的地塊。