君合公司成立于2000年9月，初始注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，海南君合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占70%，北京國(guó)銳投資有限公司占30%;2001年11月，海南君合將全部股份轉(zhuǎn)讓給國(guó)銳投資，新股東云南景谷林業(yè)股份有限公司投入2187.5萬(wàn)元，成為最大股東。景谷林業(yè)是“泰躍系”的三駕馬車(chē)之一，君合公司實(shí)際被“泰躍系”控制。 君合百年在2002年貢獻(xiàn)了20725萬(wàn)元的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入后，之后再無(wú)任何收入。

　　2005年，君合百年的股東增加到5家，分別為景谷林業(yè)、國(guó)銳投資、東環(huán)置業(yè)、華健國(guó)際和云南玉加寶。其中，玉加寶是景谷林業(yè)的全資子公司，因?yàn)榫�合無(wú)錢(qián)繳納土地出讓金而通過(guò)直接注資“輸血”成為股東。 君合百年的股權(quán)變更記錄著“泰躍系”吸金之術(shù)——通過(guò)自身的嫡系公司和上市公司不斷成立子公司，并且只充當(dāng)小股東，而上市公司向子公司注入大量資金，由于新公司的控制權(quán)均在泰躍手中，上市公司的資金也由此進(jìn)入泰躍系的掌控之中。直到“泰躍系”掌門(mén)劉軍卷入北京市海淀區(qū)原區(qū)長(zhǎng)周良洛受賄案之時(shí)，君合百年仍欠景谷林業(yè)借款4500萬(wàn)元。

　　2007年，因劉軍受審“泰躍系”分崩離析，旗下公司開(kāi)始撤資。中新先后三次出資7.998億元獲得君合百年55.95%的股權(quán)，成為自由小鎮(zhèn)的第二任主人。但中新并沒(méi)有獲得回報(bào)，資金危機(jī)讓中新公司無(wú)力開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。求售未果之后，中新擬將持有的55.95%的項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押給東環(huán)置業(yè)，但東環(huán)只同意借出4億元左右的資金，其中約9000萬(wàn)還要付給原股東“泰躍系”相關(guān)公司。

華業(yè)東方玫瑰樓盤(pán)
 

　　2009年7月31日，中新公司用1.6億的價(jià)格將國(guó)銳投資100%的股權(quán)賣(mài)給了華業(yè)地產(chǎn)的全資子公司華富溢，又以10.3億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了自由小鎮(zhèn)項(xiàng)目的所有股權(quán)。之后，華富溢又收購(gòu)了東環(huán)置業(yè)和華建國(guó)際持有的君合百年44.05%的股權(quán)。 至此，君合百年完全歸屬華業(yè)。2010年，為對(duì)下屬公司進(jìn)行清理整合，國(guó)銳民合又將其持有的55.95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華富溢。華業(yè)成為項(xiàng)目的第三任主人，自由小鎮(zhèn)改名為華業(yè)東方玫瑰。

　　8月上旬，北京通州。華業(yè)東方玫瑰的項(xiàng)目售樓處集合了數(shù)十名業(yè)主，碩大的紅色橫幅掛到了售樓處的明顯位置，降價(jià)維權(quán)的聲音此起彼伏。 一切緣起在于華業(yè)東方玫瑰二期A9號(hào)樓推出了80多套特價(jià)房，均價(jià)14000～15000元/平方米，和優(yōu)惠前16500元/平方米的價(jià)格相比，降幅達(dá)10%以上。 這一降價(jià)行為引發(fā)了前期銷(xiāo)售的A4號(hào)樓40多位老業(yè)主的極度不滿。因?yàn)榫驮趲字芮埃�這些業(yè)主剛以 19000元左右的單價(jià)購(gòu)買(mǎi)了華業(yè)A4號(hào)樓的房子。 “A4樓盤(pán)的戶型和位置比A9的品質(zhì)更差。”憤怒的業(yè)主聯(lián)合起來(lái)到售樓處，要求開(kāi)發(fā)商退還差價(jià)。

　　8月12日后，華業(yè)地產(chǎn)首次正面回應(yīng)，發(fā)布了一份名為“真成與您共享陽(yáng)光、共擔(dān)風(fēng)雨——關(guān)于‘特價(jià)推薦房’業(yè)主維權(quán)的回函”的文件，表示將在一周之內(nèi)明確答復(fù)業(yè)主。 同一天業(yè)主用《華業(yè)東方玫瑰A4業(yè)主致開(kāi)發(fā)商第二封信》回?fù)簦�認(rèn)為問(wèn)題出來(lái)之后，華業(yè)只派了一個(gè)工作人員和業(yè)主談了1分鐘，明顯誠(chéng)意不足。

　　8月17日，華業(yè)地產(chǎn)向媒體發(fā)布了一項(xiàng)名為“諾亞方舟”的計(jì)劃，擬采用沖抵物業(yè)費(fèi)等形式向業(yè)主補(bǔ)償“5個(gè)折扣點(diǎn)”。 當(dāng)天，業(yè)主在《A4維權(quán)業(yè)主給華業(yè)的第三封信--關(guān)于華業(yè)補(bǔ)償方案的聲明》中提出多個(gè)疑問(wèn)，認(rèn)為華業(yè)是在塑造正面形象，根本無(wú)意補(bǔ)償。

　　8月19日下午17點(diǎn)左右，華業(yè)正式公布補(bǔ)償方案，還是非現(xiàn)金形式補(bǔ)償成交價(jià)的5%，但多數(shù)業(yè)主并不贊同。 不信任感開(kāi)始彌漫，銷(xiāo)售人員承諾會(huì)有的配套開(kāi)始被懷疑是虛假宣傳。“之前被發(fā)在論壇上的售樓處前綠化景觀的照片，在維權(quán)發(fā)生之后也成為被指責(zé)的對(duì)象：做樣子。而當(dāng)初是在表達(dá)向往與喜悅心情。”據(jù)維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)人士稱。而這種不信任甚至在2011年4月底開(kāi)盤(pán)之前一年多時(shí)間的焦急等待中都沒(méi)有出現(xiàn)。#p#副標(biāo)題#e#

　　“40多萬(wàn)元房款一夜蒸發(fā)!”一位業(yè)主表示，“我們希望開(kāi)發(fā)商以現(xiàn)金形式補(bǔ)上現(xiàn)在的降價(jià)差額。”單純因?yàn)榻祪r(jià)而維權(quán)并不能獲得支持，這點(diǎn)業(yè)主也明白。事實(shí)上，長(zhǎng)期捂盤(pán)不開(kāi)，是華業(yè)落人的真正口實(shí)，也成為維權(quán)者手中真正的談判“籌碼”。

　　2010年2月下旬，華業(yè)發(fā)布消息稱一期A1、A2兩棟樓已經(jīng)售罄，二期預(yù)計(jì)3月開(kāi)盤(pán)。3月并沒(méi)有如約開(kāi)盤(pán)。4月初傳出消息預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤(pán)，然后是6月底7月初，再然后是7月中旬……一直持續(xù)到2011年4月29日，終于開(kāi)盤(pán)了。 在等待開(kāi)盤(pán)的一年時(shí)間中，客戶流失，銷(xiāo)售人員要重新蓄客。但華業(yè)東方玫瑰還是迎來(lái)了開(kāi)門(mén)紅：開(kāi)盤(pán)前夕，排號(hào)的購(gòu)房者超過(guò)了5000人。目前，A4已經(jīng)售出的509套房子中(包含已交定金但未網(wǎng)簽的43套)，大部分是在那時(shí)候賣(mài)出去的。

　　如果早知道A9比A4便宜，誰(shuí)還愿意買(mǎi)A4?可華業(yè)東方玫瑰二期在開(kāi)盤(pán)時(shí)推出了865套房源，主要來(lái)自于A4號(hào)樓的849套房。

　　查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，與A4號(hào)樓一批獲得預(yù)售許可證的還有A5、A6、A7、A9號(hào)樓，共1478套房。據(jù)悉，開(kāi)盤(pán)前公布的價(jià)格區(qū)間在16000-18000元/平方米，甚至有業(yè)主稱自己以19300元的單價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房子。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，東方玫瑰家園的A4號(hào)樓的擬售價(jià)格為18644元/平方米，A9號(hào)樓的擬售價(jià)格為18681元/平方米。有人預(yù)計(jì)，A4賣(mài)18000元/平方米，A9可以賣(mài)到22000元/平方米。 “捂盤(pán)其實(shí)是項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略，在樓市上升期捂盤(pán)可以賣(mài)得更劃算，購(gòu)房者也愿意買(mǎi)早不買(mǎi)晚。”這種質(zhì)疑聲此起彼伏。

　　其實(shí)，項(xiàng)目背后還另有隱情。據(jù)悉，直到4月24號(hào)，項(xiàng)目二期的預(yù)售許可證一直沒(méi)有辦下來(lái)。究其原因，除了多被提及的43家拆遷戶不愿搬遷的原因之外，華業(yè)東方玫瑰的前身——自由小鎮(zhèn)的前兩任主人都深陷泥潭。 對(duì)華業(yè)東方玫瑰(原自由小鎮(zhèn))享有開(kāi)發(fā)權(quán)的是北京君合百年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，其在2009年被華業(yè)地產(chǎn)完全收購(gòu)，擁有了第三任主人。

　　在君合公司的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，不確定因素達(dá)19項(xiàng)之多，包括43戶未拆遷、約1.4億元預(yù)付賬款尚未取得合規(guī)票據(jù)、未提供長(zhǎng)期股權(quán)的任何資料、原“藍(lán)T項(xiàng)目”企業(yè)所得稅及土地增值稅未清算、未提供應(yīng)交稅金的相關(guān)資料等可能影響到自由小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的重要因素。甚至曾有傳聞?wù)f君合百年挪用都市經(jīng)典項(xiàng)目業(yè)主的契稅，雖未經(jīng)證實(shí)，但是原計(jì)劃于2005年8月開(kāi)始銷(xiāo)售的自由小鎮(zhèn)，直到2009年還沒(méi)開(kāi)工。

　　華業(yè)地產(chǎn)表示，將在實(shí)際成交金額的基礎(chǔ)上下調(diào)5個(gè)點(diǎn)或進(jìn)行換房、退房。但方案剛剛公布，不少業(yè)主紛紛表示不會(huì)接受這樣的補(bǔ)償計(jì)劃。

　　2011年5月，北京市開(kāi)始實(shí)行新版限購(gòu)令，同時(shí)跟進(jìn)的還有限貸等政策。限購(gòu)政策出臺(tái)之后，并沒(méi)有像之前政策的效果一樣陷入“空調(diào)”，樓市成交量迅速下滑，這在通州、大興、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)最為明顯。通州K2清水灣開(kāi)盤(pán)半年只賣(mài)掉了10套房子，但K2地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李翔說(shuō)：“橫向和一些其他項(xiàng)目相比，我們的業(yè)績(jī)還算是不錯(cuò)的。”

　　5月，北京樓市成交量并不難看，環(huán)比4月甚至上漲了5.2%，因?yàn)橛旋嫶蟮男枨笾�撐。但新增�?7個(gè)項(xiàng)目的簽約套數(shù)僅為608套，占供應(yīng)量的10.7%，通州的庫(kù)存量創(chuàng)下新高。 據(jù)悉，7月向北京市住建委提出于8月預(yù)售申請(qǐng)的項(xiàng)目超過(guò)21個(gè)，情況還在變壞。在“通州將成為下一個(gè)浦東”的呼聲中，攀升的房?jī)r(jià)使原本定位于首次置業(yè)和改善型需求的市場(chǎng)逐漸發(fā)生了偏離。

　　轉(zhuǎn)折的苗頭初顯。 但華業(yè)東方玫瑰首先開(kāi)盤(pán)的A4號(hào)樓還是獲得了開(kāi)門(mén)紅，短時(shí)間之內(nèi)銷(xiāo)售過(guò)半，因?yàn)閯倓傔^(guò)去的3、4月份，同處通州區(qū)的世紀(jì)新城賣(mài)到了2萬(wàn)8，海棠灣賣(mài)到了2萬(wàn)6的單價(jià)。A4之后，華業(yè)按計(jì)劃推出了A9等另外4棟樓。但根據(jù)售樓處“一房一價(jià)”公示牌顯示，截至8月18日，二期A4之外的629套房源只售出37套，成交慘淡。

　　7月，通州珠江維拉小鎮(zhèn)推出約40套特價(jià)房，并在兩周之內(nèi)簽約80%，由此拉開(kāi)了特價(jià)房“狂潮”。8月初，華業(yè)東方玫瑰改變了原來(lái)“低開(kāi)高走”的銷(xiāo)售策略，在A9號(hào)樓推出了80余套特價(jià)房，從均價(jià)18000元/平方米一下降到了15000元/平方米。促銷(xiāo)效果還不錯(cuò)，不過(guò)維權(quán)風(fēng)波也隨之而來(lái)。

　　依靠一期兩棟樓回籠的部分資金，華業(yè)挺過(guò)了二期開(kāi)盤(pán)前長(zhǎng)達(dá)一年的等待。但二期剛剛上市就碰上了樓市寒冬和維權(quán)事件，目前唯一的好消息就是華業(yè)上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)約在1.46—1.67億元，比上年同期增長(zhǎng)45%-65%。華業(yè)還能再挺一陣。#p#副標(biāo)題#e#

　　不過(guò)華業(yè)內(nèi)部也有所變動(dòng)，東方玫瑰的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人從陳云峰到潘東培再到鄧小虎，已經(jīng)三易其人，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)核心的多次變化會(huì)影響到銷(xiāo)售策略和與合作方的溝通。 “從此次維權(quán)事件的處理來(lái)看，華業(yè)東方玫瑰營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的反應(yīng)多少有些被動(dòng)和倉(cāng)促，處理方式也缺乏遠(yuǎn)見(jiàn)性。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　限購(gòu)令之后，通州的有效購(gòu)房者已經(jīng)不足原來(lái)的一半，過(guò)去占到48.5%的外省購(gòu)房者下降到不足10%，降價(jià)和上升到戰(zhàn)略層面的補(bǔ)償計(jì)劃雖然著眼于未來(lái)，但可能會(huì)使華業(yè)陷入更被動(dòng)的局面。

　　但通州對(duì)于華業(yè)卻至關(guān)重要。深圳、北京、長(zhǎng)春及大連是華業(yè)集中布局的四個(gè)區(qū)，目前長(zhǎng)春、深圳以及大連的項(xiàng)目已經(jīng)有限，通州自然成為華業(yè)未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)的重中之重。 華業(yè)在通州拿下“東方玫瑰”項(xiàng)目，且獲得了銀團(tuán)高達(dá)17億的銀行貸款;去年8月，華業(yè)地產(chǎn)接下通州區(qū)梨園鎮(zhèn)舊村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;之后，又砸下21.9億元拿下通州兩塊地，以華業(yè)地產(chǎn)2010年3季度的資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，通州的一塊地是公司總資產(chǎn)的1/3!不容有失。

　　“百萬(wàn)平米大盤(pán)”在兩年里僅僅賣(mài)出去3棟樓。限購(gòu)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)放松，而被華業(yè)前副總經(jīng)理陳云峰渲染成“北京的浦東”的新城要帶來(lái)真正的利好，則需要等待更長(zhǎng)的時(shí)間。華業(yè)還需要挺更久!

　　華業(yè)東方玫瑰樓盤(pán)網(wǎng)站上曾經(jīng)先后多次發(fā)出的開(kāi)盤(pán)信息，但只聞樓梯響不見(jiàn)人下樓，直至2011年4月開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房人等待了一年多。遲遲開(kāi)不了盤(pán)，有人說(shuō)這是華業(yè)的“陰謀”，是為了蓄更多的客，等房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲賣(mài)更高的價(jià)。“華業(yè)在北京的項(xiàng)目并不多，但已三遇調(diào)控，加上之前的玫瑰東方項(xiàng)目被曝出質(zhì)量問(wèn)題，華業(yè)真正的問(wèn)題可能在于對(duì)未來(lái)形勢(shì)判斷錯(cuò)誤，銷(xiāo)售策略調(diào)整不及時(shí)，和項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的合作方溝通不暢。”業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。