在我國究竟是房價(jià)拉動地價(jià)還是地價(jià)拉動房價(jià)
發(fā)布時(shí)間：2017-12-04 來源：璀璨今宵 編輯：李亞婷
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摘要：我國房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系一直是學(xué)者討論的熱點(diǎn)話題，究竟是房價(jià)拉動地價(jià)，還是地價(jià)拉動房價(jià)，二者的關(guān)系一直處于爭論之中。該文從理論、實(shí)證和政策等方面對中國房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的影響進(jìn)行系統(tǒng)、深入地研究，并對進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，理順地價(jià)和房價(jià)形成機(jī)制等提出政策建議。
一些人認(rèn)為，房價(jià)高是由于地價(jià)高引起的，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)商還聲言，房價(jià)降不下來，主要是地價(jià)過高！如果再推行土地招標(biāo)拍賣，定會抬高地價(jià)，那么居高不下的房價(jià)將會繼續(xù)上升。很多居民也把房價(jià)過高、買不起房歸咎于地價(jià)過高。而與此同時(shí)，土地部門卻說地價(jià)高是由于房價(jià)的不斷飆升引起的。究竟是房價(jià)高決定了地價(jià)高，還是地價(jià)高決定了房價(jià)高，房價(jià)與地價(jià)之間存在著怎么樣的內(nèi)在關(guān)系，這一問題的求解不僅對于更為科學(xué)地理解和認(rèn)識當(dāng)前房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系具有幫助，更為重要的是對于如何發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)控以及土地宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有決策意義。
一、房價(jià)的特征與地價(jià)的涵義
房價(jià)的特征：房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、壽命長久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值等特性。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格是因?yàn)樗鼈冇杏谩⑾∪保⑶胰藗儗λ鼈冇行枨螅淳哂杏杏眯浴⑾∪毙院陀行枨蟆?/p>
地價(jià)的涵義：土地具有資源和資產(chǎn)兩重性質(zhì)。土地是一種自然資源，沒有價(jià)值，其價(jià)格是資本化的地租，但在土地利用中已凝結(jié)了人的勞動，并且有生產(chǎn)費(fèi)用，就有了價(jià)值因素和價(jià)值價(jià)格，是一種資產(chǎn)。土地價(jià)格的內(nèi)涵包含兩個(gè)部分：一是土地資源價(jià)格，二是土地固定資產(chǎn)價(jià)格。土地價(jià)格即兩者之和的資本化。
土地資源價(jià)格產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性和可讓渡性，它是對土地資源所有權(quán)的壟斷而獲得的，正如馬克思所說，它并不是土地的購買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購買價(jià)格。 土地固定資產(chǎn)價(jià)格，是凝結(jié)在土地中的社會必要?jiǎng)趧恿繘Q定的，其理論價(jià)格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤。所以土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低也不是由生產(chǎn)成本所決定。
二、房價(jià)與地價(jià)的理論解釋
國內(nèi)學(xué)者關(guān)于地價(jià)與房價(jià)關(guān)系的理論研究是多視角的，筆者嘗試將這些理論文獻(xiàn)分別進(jìn)行歸納，通過比較來闡述該領(lǐng)域研究的進(jìn)展和發(fā)展趨勢。
從成本構(gòu)成的角度分析地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系 用成本法的公式分析地價(jià)構(gòu)成為：地價(jià)＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益；房價(jià)構(gòu)成為：房價(jià)＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤。因此，建設(shè)部政策研究中心在《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》中提出：地價(jià)上漲是當(dāng)前房價(jià)上漲中的重要因素。而國土資源部發(fā)布的《2004年中國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告》則指出，雖然地價(jià)和房價(jià)均呈上升趨勢，但地價(jià)上漲幅度小于房價(jià)上漲幅度。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，房屋供不應(yīng)求，房價(jià)上漲使開發(fā)商對土地的需求增加，并拉動地價(jià)上漲。二者的觀點(diǎn)基于兩個(gè)方面的認(rèn)識，一是地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分之一，二是房地產(chǎn)價(jià)格是由它的供求關(guān)系決定的。
利用房價(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構(gòu)成，許多學(xué)者通過分析地價(jià)與房價(jià)的變化規(guī)律、地價(jià)占房價(jià)的比例及開發(fā)利潤率等，闡明了地價(jià)與房價(jià)之間的關(guān)系。鄒曉云指出由于地價(jià)概念不統(tǒng)一，將土地成本和土地所有權(quán)收益價(jià)格混淆起來，造成了目前關(guān)于中國房價(jià)中地價(jià)所占比例偏高的錯(cuò)誤判斷。盡管近年來中國地價(jià)和房價(jià)變化趨勢基本一致，但二者的變化方向和速率卻并不一致，很難找到地價(jià)與房價(jià)之間變化的必然關(guān)系。從成本結(jié)構(gòu)來看，土地成本和構(gòu)成房價(jià)的其他成本在房價(jià)形成中所起的作用一樣，因此，地價(jià)不是房價(jià)偏高的決定性因素。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為基于三方面的原因地價(jià)不能決定房價(jià)：（1）土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租；（2）房市過熱條件下地價(jià)對房價(jià)無約束力；（3）決定房價(jià)的因素是市場行情而非成本。而基于另外兩方面的原因可以認(rèn)為房價(jià)是地價(jià)的決定性因素：（1）需求是拉動房價(jià)上漲的動力，房價(jià)上漲是推動地價(jià)上漲的原動力；（2）地價(jià)生成機(jī)理的實(shí)證分析表明房價(jià)是地價(jià)形成的決定性因素。
業(yè)內(nèi)人士從國際視角探討發(fā)達(dá)國家地價(jià)與房價(jià)的比例關(guān)系時(shí)發(fā)現(xiàn)，二者的關(guān)系較為復(fù)雜，可以分為4類：地價(jià)低房價(jià)也低、地價(jià)低房價(jià)不低、地價(jià)高房價(jià)不高、地價(jià)高房價(jià)也高。張清勇的研究指出：各國地價(jià)占房價(jià)的比例呈現(xiàn)隨時(shí)間不斷上升的態(tài)勢，而各國內(nèi)部不同區(qū)域間地價(jià)占房價(jià)的比例也有很大差異。因此，簡單的成本決定論并不能解釋地價(jià)與房價(jià)之間的因果關(guān)系。
（二）從市場供求以及運(yùn)行的角度分析地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系劉琳、劉洪玉首先從需求角度出發(fā)，指出由于土地的自然供給沒有彈性，并且土地的供給是由政府壟斷的，因此中國土地市場所決定的地價(jià)更傾向于是一種需求價(jià)格。與此不同的是，增量市場中的房價(jià)則由供給和需求共同決定，不僅是買方愿意購買的價(jià)格，更應(yīng)是賣方愿意出售的價(jià)格。因此，從需求角度看，地價(jià)主要是一種需求價(jià)格。在同一時(shí)點(diǎn)，地價(jià)高是房價(jià)高的結(jié)果而不是原因。然后，他們從供給角度出發(fā)，指出由于土地的開發(fā)經(jīng)營成本首先發(fā)生，然后經(jīng)過一個(gè)建設(shè)周期形成最終的房價(jià)，因此，地價(jià)作為房價(jià)的成本之一，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)因素。
最后，利用四象限模型，他們分析了地價(jià)與房價(jià)在土地市場和房地產(chǎn)市場的相互作用中的轉(zhuǎn)化過程，得出結(jié)論：籠統(tǒng)地說房價(jià)高決定了地價(jià)高，或地價(jià)高決定了房價(jià)高都是片面的，對房價(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系要從不同的角度不同的時(shí)點(diǎn)來分析。
業(yè)內(nèi)人士從房地產(chǎn)供給和需求的角度、金融支持的角度研究影響房價(jià)變化的因素，提出3條地價(jià)與房價(jià)的互動傳導(dǎo)路徑。路徑1：貨幣供應(yīng)量－銀行貸款－房地產(chǎn)投資－房價(jià)；路徑2：房地產(chǎn)投資－居民可支配收入－房價(jià)；路徑3：土地購置面積－地價(jià)－房價(jià)。路徑1體現(xiàn)了金融支持對房價(jià)的影響，路徑2體現(xiàn)了房地產(chǎn)需求增加帶動房價(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，進(jìn)一步影響房價(jià)的路徑循環(huán)；路徑3體現(xiàn)了中國土地出讓制度改革影響地價(jià)與房價(jià)的路徑循環(huán)。這3個(gè)路徑都直接影響房價(jià)，并通過房價(jià)影響地價(jià)，而地價(jià)對房價(jià)的影響只能通過路徑3來實(shí)現(xiàn)。
（三）從市場結(jié)構(gòu)變化分析地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系，實(shí)行土地招拍掛出讓后，學(xué)者們開始將研究視角轉(zhuǎn)入到從市場結(jié)構(gòu)的變化來分析地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系。姚先國、黃煒華認(rèn)為政府對土地一級市場上的壟斷雖然使地價(jià)發(fā)生了變化，但不一定影響房價(jià)，只不過使政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間利益分配格局發(fā)生了變化。招標(biāo)拍賣出讓實(shí)際上主要是重新調(diào)整了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的利益分配關(guān)系，政府收回了本該屬于土地所有者所有而被房地產(chǎn)開發(fā)商占有的部分土地收益，并結(jié)束了房地產(chǎn)開發(fā)的暴利現(xiàn)象。
