中秋、國慶接踵而至，使得今年的“十一”黃金周被房地產開發商格外珍惜。人們在黃金周不僅舒服了自己的心智,還在一定程度上對全國的經濟有了一定的促進作用。房地產開發商制定出縝密的營銷方案，看好即將到來的“加長版黃金周”商機。

　　監測數據顯示，9月17日-9月23日，上海市商品住宅新增供應面積為46.03萬平方米，環比(較前周)大漲146.15%;但成交面積僅環比上漲20.11%，至19.68萬平方米;成交均價則環比下跌6.27%，至21331元/平方米。

　　“9月推盤量猛增不足為奇。”上海寶華集團副總裁楊健說，9月以來樓市新增供應量一直很大，說明開發商對“金九”的期待很大，尤其是剛需樓盤，想在9月搏一搏。然而，一些剛需樓盤定價過高，折扣收得很緊，價格沒有優勢，導致成交不振。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔介紹，9月上海樓市成交繼續乏力，近3周成交量皆低于20萬平方米，基本已可斷定其為“銅九”行情。黃河滔說，隨著近期政策面趨于收緊，將促使部分購房者轉入新一輪觀望，其中改善性需求所占比例可能更大。

　　數據顯示，截至9月23日，9月上海市商品住宅累計成交面積為57.8萬平方米，與8月全月的成交量相比，還有22.43萬平方米的差距。佑威機構執行董事黃志堅斷言，“金九不金”已成定局，在黃志堅看來，9月17-9月23日上海市商品住宅成交量較前周雖有20.11%的升幅，但在傳統銷售旺季，這一成交水平只能算是低位反彈，“金九”前幾周的表現恐怕遠低于開發商預期。黃志堅分析，之所以造成這樣的局面，主要原因是：6月的成交回暖導致部分開發商過于樂觀，取消或收窄優惠甚至漲價;同時，有關部門頻吹“冷風”。中高端房源的成交受到的影響尤為明顯。據統計，9月17-9月23日滬上單價在5萬元以上的高端住宅成交了24套，環比下降20%;別墅產品合計成交93套，環比減少28%。“雖然經濟在下行，但目前房地產仍屬被調控行業。在政府堅持表態樓市調控不放松、嚴厲督查并問責的背景下，開發商總體上仍需執行以價換量策略，以規避政策性風險。”黃志堅警告，特別是現金流緊張的企業，風險控制應該列在第一位予以考量。

　　9月17-9月23日實現較好成交量的樓盤，其絕對價格也較低。數據顯示，9月17-9月23日成交面積排行首位的是位于浦東周康板塊的小上海新城，該項目共計成交129套房源，其套均面積低于90平方米，成交均價為14611元/平方米。業內人士稱，這一價格低于該樓盤周邊1.6萬元/平方米的均價。不過，今年初，該樓盤二期尾盤時的均價為1.34萬元/平方米。

　　一邊是成交表現平平，一邊是供應量激增。9月17-9月23日上海市新建商品住宅新增供應量為46萬平方米。上海樓市上一次單周供應量超40萬平方米，還要追溯到2011年5月末。據統計，截至9月23日，9月上海市新建住宅合計供應面積已達92.1萬平方米，這一供應量已創年內新高。上海盤谷房地產有限公司總經理宋海認為，9月以來上海樓市的新增供應量還算符合預期，但開發商大多采取“少量多批”的推盤策略，對市場人氣、價格進行探測的意圖明顯。宋海判斷，就9月以來這么大的新增供應量來說，目前開發商的意圖首要還是出貨，價格應該是放在了第二位考慮，否則難以解釋這么多的樓盤為何要搶著上市，“各家開發商尤其是品牌房企，對各樓盤的考核，首先是看銷售量，然后才是營業額、利潤等。”“十一”房展會被視作一個契機。宋海分析，“十一”房展會期間，開發商會根據9月以來的市場情況進行策略調整，“目前新增供應量很大，市場需求量也是有的。接下來的問題是，如何找到一個買賣雙方都能接受的價格平衡點，這在未來的一兩周內應該能看到答案。”他的判斷是，10月的樓市成交量會較9月有所放大，但價格則會穩中有升，不會大幅上漲。某上市房企副總裁更強調，10月開發商不可能像去年底那樣采取激進的方式，犧牲利潤、保命一樣地去“以價換量”，頂多只會小幅度、階段性地促銷，“一方面跑量還是要保證，一方面價格要平穩。只要任務能完得成，就不會不顧一切地跑量。”

　　上海市一手住宅可售面積高達1046萬平方米，重回近三個月來的高位。以8月全月近80萬平方米的成交水平計算，該庫存量的消化周期將長達13個月。

　　楊健則預計，“十一”房展會即將來臨，滬上樓市的新增供應量還會增加。9月成交不振，不排除開發商10月的價格策略有所松動，“現在的折扣幅度都在9.5折以內，剛需樓盤要想折扣太大也不現實。開發商如果想要借房展會東風，折扣幅度能到9折就算不錯了。”

　　黃志堅提醒，在目前的調控背景下，房企能否取得好的銷售業績，取決于開發商能否給出更高性價比的定價。如果成交量持續小于新增供應量，結果只能是加大“庫存”，增加開發商后市競爭的激烈程度。

　　黃河滔分析，未來樓市繼續保持較高供應量或是大概率事件。隨著前期的集中消化及近期價格的回升，后續潛在需求已有提前透支的效應。一旦銷售不暢，庫存量將繼續放大，從而影響到價格。