在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的十多年里，每年9月、10月往往是一年中交易最火爆的時(shí)期，因此被房地產(chǎn)界稱為“金九銀十”。然而，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施深入進(jìn)行，“金九銀十”的說(shuō)法已經(jīng)名不副實(shí)。購(gòu)房者持續(xù)的觀望態(tài)勢(shì)導(dǎo)致樓市成交量下降，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)面臨高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究報(bào)告顯示，今年9月份，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的20大典型城市中，有14個(gè)城市庫(kù)存量出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，其中丹東的庫(kù)存環(huán)比增長(zhǎng)最快，為15.3%。截至9月28日，一、二、三線20大城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3031、2850、2493萬(wàn)平方米，與去年同期相比分別增長(zhǎng)7%、18%、54%。

　　不少房地產(chǎn)企業(yè)加快布局二三線城市，而隨著房企加大推盤與購(gòu)房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應(yīng)量與銷售量出現(xiàn)了一個(gè)“剪刀差”，二三線城市將面臨更大高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)表示，太原市為例，今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開盤或加推房源，說(shuō)明開發(fā)商對(duì)“金九銀十”熱銷的期待。隨著而來(lái)的問(wèn)題是二三線以剛需為主，而開發(fā)商一味地推盤會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，房地產(chǎn)將面臨高庫(kù)存壓力，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，受房企加大推盤與購(gòu)房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應(yīng)量與銷售量出現(xiàn)了一個(gè)“剪刀差”。具體來(lái)說(shuō)，一方面從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，房企在“金九銀十”階段加大了推盤力度。為了能抓住傳統(tǒng)的營(yíng)銷旺季，一些房企采取了“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略，推盤力度加大，以期提高銷售量。同時(shí)，部分房企受困于趨緊的資金面，也希望在本期加大推盤力度，從而提高銷售水平、加快資金回籠。另一方面，購(gòu)房者在“金九銀十”階段以觀望為主。受國(guó)家樓市持續(xù)調(diào)控的影響，很多購(gòu)房者在9月份的購(gòu)房行為顯得更謹(jǐn)慎與理性。盲目入市的動(dòng)機(jī)削弱，購(gòu)房者以觀望的心態(tài)來(lái)對(duì)待本輪樓市。“旺季不旺”的市場(chǎng)特征得到了體現(xiàn)，住宅庫(kù)存的去化受到了一定的阻礙。此外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，部分房企布局中小城市對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，加上地方政府的賣地沖動(dòng)也將進(jìn)一步加重庫(kù)存。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，往年被開發(fā)商寄予厚望的“金九”平淡收?qǐng)觯�開發(fā)商在“銀十”會(huì)通過(guò)各種促銷手段吸引人氣。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，目前已經(jīng)開始的開發(fā)商大肆拿地，會(huì)促其加大回籠資金的力度以保持優(yōu)良的現(xiàn)金流，未來(lái)可能仍會(huì)采取快速“跑量”的方式，對(duì)短期樓市的成交將起一個(gè)助推作用，但開發(fā)商還需要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)提升銷量。在耿曄強(qiáng)看來(lái)，今年以來(lái)不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置業(yè)的剛需刺激，樓市“紅五月”“紅六月”的出現(xiàn)是部分剛需的恐慌性購(gòu)房需求，而這種局面今年難以再現(xiàn)。他認(rèn)為，目前二三線城市庫(kù)存高企、樓市調(diào)控嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的條件基礎(chǔ)。開發(fā)商不要對(duì)二三線樓市盲目樂(lè)觀，后市還需要“低價(jià)跑量”，10月份二三線樓市的成交量能否走高，仍要看“剛需”出手與否。從購(gòu)房者方面來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為樓市經(jīng)過(guò)了幾輪調(diào)控，加上當(dāng)前調(diào)控不放松，讓購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)還有下降空間，所以不少“剛需”會(huì)持幣觀望。未來(lái)開發(fā)商還需拿出“真金白銀”讓利購(gòu)房者，否則樓市“銀十”依舊冷清。山西當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)商表示，二三線城市仍是剛需支撐成交量回暖，開發(fā)商仍應(yīng)堅(jiān)持“以價(jià)換量”策略，盡快回籠資金，堅(jiān)持去庫(kù)存以降低自身資金風(fēng)險(xiǎn)。此外，部分開發(fā)商認(rèn)為，做房地產(chǎn)單靠土地增值創(chuàng)造價(jià)值的道路已經(jīng)遇到發(fā)展瓶頸，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)需要靠產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)不斷提升來(lái)贏得市場(chǎng)，除了住宅本身質(zhì)量外，改變地產(chǎn)“重建設(shè)、輕服務(wù)”格局，開發(fā)商提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務(wù)，這對(duì)未來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)非常重要。

　　二、三線城市房地產(chǎn)投資過(guò)剩、庫(kù)存積壓導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加劇，業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商未來(lái)還需要“以價(jià)換量”，同時(shí)提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務(wù)。