摘要：杭州樓市拿地六個(gè)月就開始賣房，這樣的速度在杭州樓市還是頭一回。萬科的動(dòng)作如此之快。今年1月1日，杭州市規(guī)劃局公示了杭政儲(chǔ)出[2012]17號地塊住宅項(xiàng)目的規(guī)劃，而這顯然就是2012年8月27日，萬科南都與喬戈里投資（香港）攜手拿下的江干區(qū)普福單元宅地。

　　拿地6個(gè)月就開始賣房

　　在2012年的杭州土地市場中，萬科無疑是最大的贏家。通過接連征戰(zhàn)，萬科去年在杭州共摘得5宗土地，拿地總金額達(dá)到53.7億元，土地儲(chǔ)備達(dá)到近80萬平方米。這些土地在2013年都會(huì)有哪些表現(xiàn)？業(yè)界都深表關(guān)注。

　　沒想到，萬科的動(dòng)作如此之快。今年1月1日，杭州市規(guī)劃局公示了杭政儲(chǔ)出[2012]17號地塊住宅項(xiàng)目的規(guī)劃，而這顯然就是2012年8月27日，萬科南都與喬戈里投資（香港）攜手拿下的江干區(qū)普福單元宅地。公開資料顯示，這個(gè)項(xiàng)目初步規(guī)劃有12幢高層公寓，由杭州萬普置業(yè)有限公司建設(shè)，方案設(shè)計(jì)已委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。

　　而去年差不多時(shí)間，萬科拿下的另一宗位于勾莊的地塊，同樣進(jìn)展神速。據(jù)知情人士透露，該項(xiàng)目的案名已經(jīng)出爐，并將于今年2-3月份啟動(dòng)。

　　從拿地到規(guī)劃公示，萬科用了127天。不過，這并不是最快的。動(dòng)作更為快捷的，顯然是龍湖奧體單元地塊，它的用時(shí)是116天。同樣是在2012年8月27日，已經(jīng)在杭州有兩個(gè)樓盤的龍湖地產(chǎn)，選擇布局錢塘江南岸，以23.5億元拿下濱江奧體單元地塊。而在2012年12月21日，這個(gè)被命名為 “春江彼岸”的項(xiàng)目公示，已經(jīng)出現(xiàn)在杭州市規(guī)劃局的網(wǎng)站上。

　　根據(jù)規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目總建筑面積32萬平方米，規(guī)劃建設(shè)15幢樓，其中13幢圍繞地塊呈環(huán)狀分布，另外2幢被放在中心花園的位置，顯然將被作為景觀資源絕佳的樓王。項(xiàng)目西面還將規(guī)劃建設(shè)一個(gè)幼兒園，占地約4700平方米。

　　值得一提的是，龍湖快速運(yùn)轉(zhuǎn)項(xiàng)目并不僅僅體現(xiàn)在春江彼岸一個(gè)項(xiàng)目之上。這家公司2011年5月30日在紹興柯橋拿下一宗土地，結(jié)果到了11月18日，該項(xiàng)目的實(shí)景示范區(qū)已經(jīng)全部對外開放，而12月2日，也就是僅僅6個(gè)月之后，這個(gè)項(xiàng)目就首次推盤，目前已經(jīng)銷售6億元，速度之快實(shí)在讓人咋舌。

　　資金成本大大降低

　　一般來說，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到規(guī)劃出爐，需要一年甚至更長時(shí)間，而萬科、龍湖所用時(shí)間則大幅縮減，如此之快，是為了什么？

　　對此，杭州樓市一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，肯定可以大大降低資金成本。就目前來說，一般房企融資年利率都在10%-12%以上，一旦涉及信托等方式，年利率15%-20%也很普通。而一些從銀行拿不到貸款的小公司，可能會(huì)更高。早日開發(fā)，早日賣房，早日還款，自然利率也會(huì)大幅減少。

　　此外，這么做可以極大提高資金周轉(zhuǎn)效率。比如原來投入20億元，要4年才能收回，但現(xiàn)在只要2年就夠了，資金回籠后就可以投資下一個(gè)項(xiàng)目，那么20億元就變成了40億元。

　　“你試想一下，如果一個(gè)項(xiàng)目半年左右就可以銷售，那個(gè)時(shí)候，說不定開發(fā)商連土地款都還沒有全部支付完，而工程款這些都是可以后面付款的，也就是說，開發(fā)商花在一個(gè)項(xiàng)目上的投入，非常少。”這位業(yè)內(nèi)人士表示。另外，資金快速周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目開發(fā)一個(gè)接著一個(gè)，開發(fā)商的銷售額也會(huì)翻番，而目前開發(fā)商的排名基本上都是根據(jù)銷售額來定的。所以相對于小公司來說，大公司會(huì)更注重加快項(xiàng)目開發(fā)。

　　在杭州本土開發(fā)商中，濱江房產(chǎn)堪稱是資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面做得比較好的高手。這家公司似乎總是能夠在市場低迷時(shí)殺出重圍，憑借高性價(jià)比熱銷推盤，之后精確踩住拿地節(jié)奏，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展贏得先機(jī)。對此，濱江集團(tuán)董事長戚金興在接受記者采訪時(shí)坦言，很多人在看到濱江在以比較實(shí)惠的價(jià)格賣房時(shí)，可能會(huì)覺得濱江很“吃虧”，但事實(shí)并不如此。比如，2012年上半年，曙光之城虧本賣房，金色黎明一期保本賣房，表面上看濱江這么做不可思議，但賬不能簡單地這樣算。

　　他說，如果換種思路，這兩個(gè)樓盤一定要等到滿意的價(jià)格再出貨，單是財(cái)務(wù)成本就要增加很多。反之，濱江獲得了巨大的現(xiàn)金流，為自己獲得了更好的生存空間，同時(shí)還帶來幾個(gè)好處。首先，手上有錢，心中不慌。在具有稀缺資源的其他項(xiàng)目，如湘湖壹號、武林壹號等樓盤的定價(jià)上，更有底氣;其次，因?yàn)闊徜N勢頭很好，有利于在銀行獲得更優(yōu)惠的貸款政策；另外，因?yàn)橛鞋F(xiàn)金流，也更有實(shí)力在土地市場上獲得話語權(quán)，在土地市場相對低迷的時(shí)候，拿得高性價(jià)比土地。

　　加快項(xiàng)目運(yùn)作是個(gè)趨勢

　　之前，很多人比較熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程是這樣的：先到土地市場上去拿一塊地，之后“小火慢燉”地細(xì)細(xì)做規(guī)劃，之前經(jīng)過各種變數(shù)做各種調(diào)整，然后在漫長的時(shí)間過去之后，再面向市場銷售。這中間，可能需要1-2年甚至更長時(shí)間。

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之前這樣“要在一塊土地上實(shí)現(xiàn)利潤最大化”的開發(fā)模式，其實(shí)并不算正常。對于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，之前有個(gè)比喻很貼切，即無論你是走路還是跑步，或者干脆趴在地上，只要你上了房地產(chǎn)這個(gè)飛速前行的火車，你都可以飛起來。但是這種時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，而“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的時(shí)代已經(jīng)來臨。在這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商除了做好產(chǎn)品，還需要在成本控制、融資能力等各方面下更大功夫。

　　值得一提的是，想要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速運(yùn)轉(zhuǎn)，并不是有想法就可以，它實(shí)際上是各家公司在多個(gè)層面的比拼，需要有很多條件來支撐。

　　杭州某外來地產(chǎn)大鱷的一位負(fù)責(zé)人表示，他們的集團(tuán)就規(guī)定，如果一個(gè)項(xiàng)目能夠在1年之內(nèi)回收投入資金，那么項(xiàng)目的凈利潤部分項(xiàng)目公司可以參與分紅，這個(gè)比例大概是10%-15%。也就是說，如果這個(gè)項(xiàng)目的凈利潤是1億元，那么項(xiàng)目公司就可以拿到1000-1500萬元左右，這顯然并不是小數(shù)目。有了這樣的激勵(lì)機(jī)制，項(xiàng)目公司自然就有主觀能動(dòng)性。

　　“所以我們的團(tuán)隊(duì)在拿地之前，其實(shí)已經(jīng)把所有的規(guī)劃都做好了。這些規(guī)劃包括戶型配比、景觀規(guī)劃、投資預(yù)算甚至工程的招投標(biāo)都已經(jīng)做好了。剩下的就只剩收地、進(jìn)場、報(bào)批，即使沒有拿到地，最多也就做了些無用功罷了。”這位負(fù)責(zé)人表示。

　　而杭州龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理袁春也表示，龍湖拿地后之所以能夠迅速出規(guī)劃，也是因?yàn)榘押芏喙ぷ髑爸昧�。另外，龍湖有一套非常成熟的產(chǎn)品線，考察一個(gè)地塊之前，這塊地適合做成什么樣的產(chǎn)品類型，適合多大的戶型，精裝修還是毛坯，利潤率大概多少，其實(shí)都已經(jīng)做過詳細(xì)調(diào)研，心中八九不離十了。拿到地之后，無非只是走一下報(bào)建的流程，自然速度就非�？炝�。#p#分頁標(biāo)題#e#