摘要：20%個(gè)稅并非新政，杭州也在2004年施行過(guò)該政策。僅僅8個(gè)月時(shí)間，該政策就在杭州夭折。“杭州是在2004年1月強(qiáng)征二手房差額20%個(gè)稅的，但當(dāng)年9月，政府低調(diào)叫停了這一政策。”中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東說(shuō)到。

　　曹旭東表示，在20%個(gè)稅政策未實(shí)施前的一個(gè)月里，杭州二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了交易量暴增的情形。而在政策正式實(shí)施的頭一個(gè)月，杭州二手樓市幾乎跌到了冰點(diǎn)。“政策實(shí)施前后，簡(jiǎn)直是冰火兩重天。”

　　“國(guó)五條”細(xì)則頒布后，即將推行20%個(gè)稅的城市，是否會(huì)面臨與杭州類似的命運(yùn)？

　　20%重稅轉(zhuǎn)嫁給買家

　　“國(guó)五條”細(xì)則中，征收二手房差額20%個(gè)稅的政策，對(duì)杭州市民來(lái)說(shuō)并不陌生。

　　曹旭東表示，杭州強(qiáng)征20%所得稅的政策在2003年年底確定，在2004年1月正式施行。

　　杭州房地產(chǎn)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年杭州市商品房銷售均價(jià)為3939元/平方米，比上年增長(zhǎng)了11.7%。

　　“官方當(dāng)時(shí)公布的均價(jià)是不到4000元，實(shí)際上2003年杭州新開(kāi)的樓盤(pán)中6000元/平方米以上的占到了近七成。而當(dāng)時(shí)杭州市區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到8000多元/平方米了。”杭州一家房企高層說(shuō)到。

　　“房?jī)r(jià)漲得太厲害了，有投資客看到了其中的機(jī)會(huì)，就趁機(jī)在杭州樓市進(jìn)行炒作。杭州當(dāng)時(shí)對(duì)商品房也做過(guò)調(diào)控，如期房轉(zhuǎn)讓要增加契稅，對(duì)二手房交易開(kāi)征綜合稅、印花稅等。不過(guò)這些政策出臺(tái)后杭州房?jī)r(jià)仍然在上漲。”浙商建業(yè)一位市場(chǎng)部經(jīng)理說(shuō)到。

　　在個(gè)稅政策確定到正式執(zhí)行的一個(gè)多月時(shí)間里，同目前各地二手房市場(chǎng)類似，杭州出現(xiàn)了搶房潮和過(guò)戶潮。但在政策落地后，杭州二手房交易陷入僵局。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)時(shí)杭州共有600多家中介公司，在實(shí)施個(gè)稅政策的8個(gè)月，平均每周都會(huì)有兩家中介公司歇業(yè)。

　　盡管二手房市場(chǎng)被“冰凍”，但杭州房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了小幅上漲。

　　華邦地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)王慧表示，2004年時(shí)杭州市場(chǎng)自住的需求量較大，賣家把個(gè)稅負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)嫁到了買家身上，這在一定程度上助推了房?jī)r(jià)。

　　“個(gè)稅政策還促使買家紛紛涌向新房市場(chǎng)，短期內(nèi)新盤(pán)交易量大幅增加，也刺激了房?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)。”王慧說(shuō)。

　　她進(jìn)一步表示，2004年上半年，上海的房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)20%，而杭州房?jī)r(jià)的增幅卻只有5%左右，這說(shuō)明20%個(gè)稅政策還是有一定效果的。但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，所以房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒(méi)有抑制住。

　　2004年9月，因個(gè)稅被轉(zhuǎn)嫁給買家等原因，杭州市政府對(duì)20%個(gè)稅政策作出調(diào)整，由強(qiáng)征改為“主動(dòng)申報(bào)”。隨后，杭州房?jī)r(jià)再度大漲。

　　曹旭東指出，到2004年底杭州市主城區(qū)7000元/平方米的房子已經(jīng)很少，均價(jià)漲至10000元/平方米左右。據(jù)杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布，2004年12月底，杭州全市商品房成交均價(jià)漲至8500多元/平方米，比2003年約4000元/平方米的成交均價(jià)上漲了近一倍。

　　政策為何短命？

　　到底是什么原因，造成了杭州個(gè)稅政策如此短命？

　　浙商建業(yè)一位經(jīng)理表示，雖然短期內(nèi)需求涌向新房市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商是利好消息，但長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)卻是利空。

　　“即使是剛需購(gòu)房者，也有少部分的投資需求在其中。購(gòu)房者希望自己的房產(chǎn)能增值，并在未來(lái)獲得這部分增值的收益。當(dāng)時(shí)杭州市場(chǎng)已經(jīng)有了大量改善性需求，想把手中的二手房賣掉后再置換更大的房子，但個(gè)稅政策也讓這部分人群暫緩了入市的腳步。”曹旭東表示，新房市場(chǎng)在經(jīng)歷了短期的活躍后，交易量也開(kāi)始下滑。

　　“2004年上半年，杭州房地產(chǎn)投資增速有所放緩，開(kāi)發(fā)商拿地意愿降低，有部分房企看空未來(lái)一兩年的市場(chǎng)。新房市場(chǎng)在年初經(jīng)歷了短暫的活躍后，下半年也開(kāi)始陷入僵局。”曹旭東指出，市場(chǎng)預(yù)期的變化，讓杭州政府相關(guān)部門(mén)感到有壓力，所以20%個(gè)稅政策只實(shí)行了8個(gè)月就悄然退市了。

　　曹旭東表示，除了開(kāi)發(fā)商投資意愿下降引發(fā)政府關(guān)注外，政策“一刀切”，誤傷了剛需，也是20%個(gè)稅政策被叫停的主要原因。

　　“杭州政府當(dāng)然希望為樓市降溫，但政策并未劃定哪些房產(chǎn)可以免稅、免征多少，由于沒(méi)有給改善需求空間，政策過(guò)于剛性，在抑制房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)也造成了一些不必要的傷害。”曹旭東說(shuō)。

　　杭州高力國(guó)際一位高層表示，改善性需求由于被誤傷，延遲了入市時(shí)間。

　　與2004年杭州個(gè)稅政策“一刀切”不同的是，中央此次對(duì)20%個(gè)稅政策或?qū)⒔o予一定的彈性空間。此前，有媒體報(bào)道，財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局已經(jīng)著手制定包括“保護(hù)剛性需求”在內(nèi)的國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則，除保留了居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售免征個(gè)稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望按照售價(jià)、面積、購(gòu)買年限等要素劃定保護(hù)線，區(qū)別性征收20%個(gè)稅。

　　“地方細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，個(gè)稅政策究竟是從嚴(yán)還是放寬，以及政策將執(zhí)行多長(zhǎng)時(shí)間，目前仍不確定，但未來(lái)樓市波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)將明顯加大。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔說(shuō)。