摘要：近期，無論是電視、廣播、報紙，還是網絡、微博、微信，“錢荒”都成為最受關注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無數的專家發表了無數的意見：“錢荒成樓市分水嶺”、“錢荒逼房企降價”、“錢荒讓開發商不敢砸錢拿地”……對于樓市中的各種傳聞和消息，不過據了解情況來看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢荒”的影響。

　　二手房價格下半年難現大漲大跌

　　2013年上半年里，二手房無疑是最受關注的焦點。在國五條出臺前后，二手房成交量一度出現大漲大跌的現象。縱觀整個上半年，二手房買賣在京城樓市中都扮演著尤其重要的角色。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，房東與購房者紛紛上演了一出“搶過戶”的大戲，成為了樓市今年上半年以來最為火熱的話題。

　　根據偉業我愛我家市場研究院的數據顯示，2013年上半年，北京全市二手住宅網簽總量達到了9.4萬套，環比2012年下半年的網簽量上漲了7%，同比2012年上半年同期的網簽量更是大幅上漲了68%。

　　而對于下半年京城二手房價格的走向，胡景暉表示，由于多重政策因素的制約，二手房價格大漲大跌的可能性都比較小。

　　一方面，雖然樓市調控依舊從嚴，但是在新房供應量有限的情況下，剛需和改善的購房需求依舊會涌入二手房，尤其是核心區的二手房。

　　另一方面，也正是由于限購、限貸政策的嚴格執行，只要不發生大的政策變動，就不會出現像上半年3月份那樣成交和價格雙雙暴漲的情況。因此，預計下半年的二手房價格會總體保持平穩，不會出現大的波動。

　　限價手段能否松綁

　　對房價影響很大

　　通過6月份的統計數據顯示，北京的房價并沒有被“限價”遏制，仍然上漲了幾個百分點。這無疑動搖了買房人的觀望決心：國五條北京細則出臺后沒多久，很多樓盤就因報批價格過高被限制取得預售證，不懂行的人們紛紛猜測房價可能進入下行通道，結果卻是等來排隊等房、價格被不斷抬高的景象。

　　按照有關部門規定，新開樓盤價格必須符合兩個原則才有可能“過關”：一、老項目后期開盤的價格不能超過上一期的最高價;二、純新盤價格不能超過該區域售價最高樓盤，這就是所謂的兩個“天花板價格”。

　　據調查發現，一些本來即將開盤的項目價格并未觸到區域“天花板”價，只是與有關部門的心理價位不符，取證困難。隨后進入幾個月的等候，在此期間，排隊買房的人越來越多，市場上出現不少幾百套房數千人排隊的樓盤，開發商自然“隨行就市”坐地起價。而漲價“技巧”則讓人“大開眼界”：開發商將售價與裝修款拆分，與購房人簽訂兩份合同。前一份售房合同中價格低于“天花板價”，容易從有關部門取證成功;而后一個裝修合同，即把溢價部分簽訂其中。有關人士擔憂，這樣的合同簽訂方式，在未來交房時糾紛少不了。

　　那么，限價對房價的影響是什么?據大興某項目營銷副總裁介紹，限價在變相地抬高房價。本來土地招拍掛的方式就是價高者得之，土地成本已經很高。拿下土地的開發商由于融資成本大，勢必會迅速取證、開工、開盤，但如果人為地影響了這些步驟的實施，那么資金成本勢必加大，帶來的連鎖效應必定是房價的升高。舉例說明，一般小企業的融資成本在18%左右，上市企業在12%左右，而龍頭企業則在3%-5%之間，一個普通房地產公司開發一個投資10億左右的項目，每天的資金成本在30萬左右，如果快速開發回籠資金，會形成很好的現金流。如果遇到拖延，資金成本加大，“羊毛出在羊身上”，這些損失無疑會加到買房人身上。

　　下半年出手買房還是收手?該副總裁說。如果7、8兩個月供地指標加大，能推出一定數量的土地來緩解地荒，房價就有可能趨穩;如果還是千軍萬馬擠獨木橋，類似夏家胡同地塊那樣的情形，難保新地王不斷涌現，平抑房價就是一紙空談。

　　下半年樓市不鬧“錢荒”

　　近期，無論是電視、廣播、報紙，還是網絡、微博、微信，“錢荒”都成為最受關注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無數的專家發表了無數的意見：“錢荒成樓市分水嶺”、“錢荒逼房企降價”、“錢荒讓開發商不敢砸錢拿地”……對于樓市中的各種傳聞和消息，以了解情況來看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢荒”的影響。#p#副標題#e#

　　亞豪機構副總經理任啟鑫表示，近期金融市場當中的“錢荒”現象，對于過度依賴借貸、發展較為激進的房企來說是一個較為沉重的打擊，但對于自有資金充裕且追求高周轉率的房企來說相對影響較小。而當前市場中的大部分房企，都是經歷了多次樓市調控的磨煉，在資金來源方面，早已不單單依賴銷售回款和銀行信貸。信托、海外融資早已屢見不鮮。

　　業內人士認為，目前限價、大戶型推遲預售等規定對于市場的影響相對較小，一方面開發商已逐漸開始通過各類附加合同規避“限價令”帶來的限制;而對于大戶型推遲預售來說，原本大戶型多不走快銷高周轉路線，部分甚至會現房銷售，再加上預售資金監管制度的限制，因此這一新規對于開發商資金情況的限制并不大。

　　房產稅難“試”北京

　　年初曾有報道稱“京版房產稅試點方案已經上報到國務院，起征面積或為人均24平方米，如能獲批，最快在今年上半年就會實施”，消息一出迅速引起業內激烈反應。但半年過后，這個消息最終不了了之。北京房協秘書長陳志表示，從近期的工作調研、溝通中所掌握的信息判斷，政府有關部門根本沒有進行過這類工作，房產稅不會輕易在北京試點。

　　陳志表示，由于房產稅征收在客觀上確實存在房產登記系統尚未整合和交易數據信息尚未互聯互通的問題。包括房屋登記系統和房屋信息共享平臺都沒有建立，房產、銀行、稅務、公安等系統的信息無法共享;同時，有關開征房產稅的制度規范，如房產稅征收條例尚未出臺，征稅對象、范圍和稅率還沒有確定;此外，費用如何繳納、不繳納的如何處罰，相關的制度環境也不成熟，因此完全推出還需要一定的時間。

　　萬科總裁郁亮近期就公開表示，對于備受關注的房產稅問題直言自己持懷疑態度。目前中國房地產的稅收“已經很重”，若一刀切全面征稅將加重剛需者的負擔。另外郁亮還質疑房產稅的作用，他認為房產稅無法代替土地財政的收入，也無法有效抑制投資投機性購房的行為。“房地產業內已經越來越傾向于認為，房產稅并不能降低房價或取代土地財政。比如房產稅就算全國征收也僅6000多億，目前土地財政一年20000多億。房產稅顯然取代不了土地出讓金。”

　　市場有觀點稱，房產稅可能迫使有多套房子的人拋售，郁亮認為這未必是好事。如果有人有多套房源，應該鼓勵將房子出租，滿足低收入者的租房需求。“目前中國房地產稅收已經很重，豪宅征重稅沒問題，征收空置稅也是沒有問題，但是若要全面征收房產稅，政府應該要全方位去考慮。”