業內人士談我國保障房體系建設的現狀與反思
發布時間：2014-04-09 來源：0352房網 編輯：卡卡
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青島：準入寬松，產權房淡出難
青島也像北京一樣擁有典型的“四房”體系，但是寬松甚多。
向“以租為主”轉變，但產權房淡出緩慢。青島保障房體系也在從“居者有其屋”向“居者有其住”轉變。截至2013年9月底，青島各區（市）共提報保障性住房建設項目54個、房源17839套，其中公（廉）租房11348套（占64%），經適房4699套，限價商品房1792套。2014年到2016年，青島市保障性住房計劃建設總量不少于4.5萬套，其中，公共租賃住房3萬套（67%），經濟適用住房0.75萬套，限價商品住房0.75萬套。預計從2016年開始，經濟適用住房和限價商品住房建設數量將逐步壓縮，逐步退出住房保障體系的舞臺。
上海：內外有別，產權保障本地人
本地人：實質是產權保障。上海的保障房體系只包含廉租房、公租房和經濟適用房（也叫共有產權房）三種。其中，廉租房和共有產權房主要針對本地人，公租房主要針對外地人。
上海有廉租房和經濟適用房（共有產權房）兩種形式保障戶籍人口（以及一定年限的常住人口），其本質是產權保障。
上海1999年推出廉租房，多次降低門檻后，現準入標準已放寬到2100元（人均可支配收入的63%），基本覆蓋住房困難但沒有住房消費支付能力的低收入家庭。
鑒于江蘇淮安2007年推出了以出讓土地共有產權房代替劃撥土地的經適房，并實施購房家庭與政府7∶3和5∶5兩種產權比例，2009年上海開始試點共有產權房，2010年開始申請供應，準入標準現降低到5000元（人均可支配收入的150%），基本覆蓋了中等收入但仍無市場購房能力的“夾心層”群體。
上海的廉租房可以出售轉化為共有產權房。廉租房分為 “只租不售”和“先租后售”兩類，其中“先租后售”類主要為在近郊大型居住社區內籌集的房源，申請家庭居住滿一定年限后，具有支付能力并符合共有產權保障住房申請條件的，可以按照規定申請購買。
外地人：公租房。上海的公租房是主要針對外來人口。公租房不限戶籍、收入限制，以在本市有穩定職業、居住困難作為申請條件，租賃價格略低于市場租金，只租不售，租賃總年限一般不超過6年。但是，看似普惠的政策，實際執行中也因租金太高、地點偏遠等原因使受益面有限。
執行還是超越了“十二五”規劃？
“十二五”規劃的本質，旨在建立一個類似美國的剩余福利模式。但是除廣東（廣州）外，各地都對這一模式進行了超越。
“十二五”規劃實質：剩余福利式
更深入分析之前，有必要進一步厘清“十二五”規劃的本質。它旨在建立一個類似美國的剩余福利模式。
剩余福利制度有兩大基本特征：一、市場扮演主要福利提供角色，政府只起補殘作用。二、既然是補殘（或剩余性），保障規模要盡可能地小——如能保障到60%AMI（Area Median Income?熏地區中位收入）的，絕不擴展到80%AMI；保障形式要盡可能最基本——能用租賃的，就絕不用產權。目的是讓自由市場作用最大化。
