供需不均致全國新建住宅平均價格連續三個月下跌
發布時間：2014-08-08 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：中國指數研究院近日發布的7月份百城房價指數顯示，全國100個城市新建住宅平均價格環比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來的第3個月持續下跌。從漲跌城市個數看，100個城市中76個城市環比下跌，僅24個城市環比上漲。
幾個月前
市場各方還在驚訝于
房地產市場各項
數據下滑，皆因此前中國
房地產市場基本是一路上漲，但現在經過一段時間的沉淀，各方發現，
價格小幅波動、
成交量下滑，已經成為目前房地產市場的一種常態。
樓市調整分化的格局，其實正是房地產市場供需力量變化的結果，特別是需求分布的地區差異，將給房地產市場帶來有漲有跌的結構性分化，也決定著未來市場
調控政策的走向。
從理論上看，房地產市場價格的變化由市場供需決定。在此前連續十多年房價上漲的過程中，除了成本推動等因素外，一般認為還是主要由于市場長期供不應求。因此，在上一輪已經出臺的房地產調控舉措，核心是抑制
投資投機性需求，滿足合理
住房需求，比如嚴厲的
限購措施，差別化的信貸和稅收政策等。可以說，過往的這些政策更主要著眼于從需求端調控房地產市場。從這幾年的實際情況看，盡管部分地區房價繼續大漲，但調控還是取得了一定的效果。
特別是，經過連續多年的房地產投資高速增長后，房地產市場的供需格局正悄然發生轉變。住房總量短缺的局面已經得以緩解，甚至總體供應量開始偏大，且在地域分布上存在不均衡。有專家分析認為，在2011年以前，國內樓市整體上是一個供不應求的市場，房價上漲是一個必然的結果，但2011年之后，由于嚴厲的限購限貸政策，部分投資性需求被擠出了市場，但這部分資金并沒有消失，而是通過信托等影子
銀行的通道，轉化到了供給端。供需兩端的此消彼長，成為本輪房地產市場調整的根本所在。
有兩組數據或許很好的體現了供需端的上述變化。
西南財經大學此前的一份研究顯示，我國城鎮居民擁有住房比率已經達到87%，遠遠超過日、韓、德、美等國家，也高于印度、墨西哥、克羅地亞等發展中國家。尤其在最近三年，城鎮居民的住房擁有率大幅增長，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。而城鎮家庭擁有多套房的比重，至今年3月已經達到21%。這組數據說明目前房屋擁有率相對較高，且擁有多套房家庭比重較大。
與此同時，供給端卻呈現著高
庫存與高在建量。有研究指出，理論上城鎮化帶來的內在剛性需求和現有住房的更新改善需求合計可達每年800至900萬套，但是這低于2013年約1100萬套城鎮住房竣工量，更低于去年新開工的規模。另外，目前在建住房規模巨大，2013年末約為5700萬套左右。這意味著，僅消化這些庫存就需要一定時間。
在總體供求格局已經改變的背景下，區域供求不平衡、結構失衡的矛盾開始逐漸凸顯。由于供需兩端此消彼長，近兩年部分地區出現了供大于求現象，甚至部分地區出
現房地產市場泡沫破裂的跡象，被稱為“鬼城”、“空城”的新開發城區不斷增加。
除了區域需求分布的不均衡，住房資源配置上的不合理，也導致低端住房需求的矛盾更加突出。也就是說，在部分地區住房空置率不斷上升的情況下，卻出現一些住房困難家庭的基本需求尚未根本解決，這凸顯了住房資源配置上存在結構性矛盾。
