魅力七月“漲聲不息” 誰(shuí)是引領(lǐng)盛夏的漲上明珠
發(fā)布時(shí)間：2011-07-08 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
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這個(gè)夏天，物價(jià)看漲，房?jī)r(jià)一路飆升。總要穿衣，還得吃飯，依舊要住房。誰(shuí)說(shuō)這個(gè)夏天不快樂(lè)?這個(gè)夏天漲聲不息，很快樂(lè)。究竟是誰(shuí)引領(lǐng)了七月的漲上明珠，我們一同來(lái)關(guān)注。
7月4日，央行營(yíng)管部公布北京市2011年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)、銀行家、企業(yè)家問(wèn)卷調(diào)查分析結(jié)果。調(diào)查顯示，居民物價(jià)滿(mǎn)意指數(shù)有所下降，對(duì)物價(jià)上漲預(yù)期居高不下;居民收入滿(mǎn)意度止升回落，未來(lái)增收信心有所回升。
本季居民物價(jià)滿(mǎn)意指數(shù)為18.1，較上季和上年同期分別降低2.8點(diǎn)和1.1點(diǎn)，比2010年第四季度調(diào)查最低值18，僅高出0.1點(diǎn)，是調(diào)查以來(lái)的次低值。其中，六成以上居民(64.3%)認(rèn)為當(dāng)前物價(jià)水平“高，難以接受”，較上季上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。
居民物價(jià)預(yù)期指數(shù)為74.8，較上季和上年同期分別提高6.4點(diǎn)和1.5點(diǎn)，并較2008年的歷史峰值再拉高2.7點(diǎn)。51.9%的居民認(rèn)為未來(lái)3個(gè)月物價(jià)“將上升”。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，北京儲(chǔ)戶(hù)對(duì)物價(jià)預(yù)期滿(mǎn)意度不很理想是可以理解的。
他介紹，和民眾生活密切相關(guān)的糧食、蔬菜、水果、肉類(lèi)價(jià)格漲幅明顯高于CPI，日用生活品價(jià)格的上漲使得居民生活成本上升較快，直接導(dǎo)致居民對(duì)物價(jià)的不滿(mǎn)意度高位不下。
本季居民收入感受指數(shù)為53.1，較上季降低5.5點(diǎn)。其中，認(rèn)為家庭月收入較上季“增加”的居民比例為20.2%，較上季下降5.7個(gè)百分點(diǎn);認(rèn)為較上季“減少”的居民比例為14%。
討論一樣物品價(jià)格的上升趨勢(shì)有沒(méi)有走到盡頭，你首先要知道這樣物品為什么上漲。很多人說(shuō)只是因?yàn)樨泿懦l(fā)造成的，實(shí)際上不是主要的原因。中國(guó)的房?jī)r(jià)，和其他價(jià)格上漲的大趨勢(shì)一樣，源于中國(guó)加入世界經(jīng)濟(jì)這一個(gè)事實(shí)。整個(gè)一個(gè)流程，請(qǐng)聽(tīng)我說(shuō)。我先從中國(guó)的歷史大趨勢(shì)講起，然后再說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)。
中國(guó)加入世界的經(jīng)濟(jì)游戲以后，由于匯率的因素，中國(guó)的物價(jià)相對(duì)于世界是極端便宜的。從大宗商品到人口，中國(guó)的物價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，由于中國(guó)人民的勤勞刻苦和政策的出口鼓勵(lì)，中國(guó)很快變成了世界工廠，從原來(lái)的出口大宗商品，到今天大量進(jìn)口大宗商品。
出口是什么意思?其實(shí)就是拉近國(guó)際和國(guó)內(nèi)的物價(jià)距離。只有價(jià)差才會(huì)有出口，只有巨大的價(jià)差才有了源源不斷的出口。中國(guó)國(guó)內(nèi)以前長(zhǎng)期的封閉，造成了中國(guó)的廉價(jià)勞動(dòng)力資源豐富，中國(guó)的大宗商品產(chǎn)量也較高，一旦出口政策等的開(kāi)放，也就給世界帶來(lái)大量的便宜人和便宜貨。當(dāng)然，中國(guó)很正常的利用這一點(diǎn)來(lái)成為了世界工廠。
這個(gè)看上去是中國(guó)出賣(mài)勞動(dòng)力和商品的政策，其實(shí)上是雙贏的，中國(guó)在制造業(yè)上給國(guó)內(nèi)帶來(lái)巨大財(cái)富的同時(shí)，漸漸的國(guó)內(nèi)和國(guó)際的價(jià)格接軌。同時(shí)，中國(guó)內(nèi)在的需求開(kāi)始顯著增長(zhǎng)，平民百姓開(kāi)始有能力購(gòu)房購(gòu)車(chē)，這在幾十年以前是很難想象的事情。
中國(guó)的民眾數(shù)量如此巨大，而人民生活水平的提高如此巨大，到了2004年左右的中國(guó)開(kāi)始左右世界的大宗商品價(jià)格，從以前出賣(mài)大宗商品到現(xiàn)在到世界和別的國(guó)家爭(zhēng)搶大宗商品的地步。這就是說(shuō)，中國(guó)國(guó)內(nèi)的大宗商品的價(jià)格已經(jīng)比世界價(jià)格高不少了。從農(nóng)產(chǎn)品到石油再到鋼鐵，中國(guó)的價(jià)格上漲其實(shí)是歷史的大趨勢(shì)。
同時(shí)在對(duì)外的出口政策上，中國(guó)強(qiáng)行壓低的匯率，讓美元被高估，那么美元就是劣幣，人民幣是良幣。貨幣出口和實(shí)物出口的本質(zhì)一樣，從低購(gòu)買(mǎi)力到高購(gòu)買(mǎi)力的地區(qū)，于是美元源源不斷流向中國(guó)，主要用進(jìn)口實(shí)物的方法。這是變相讓中國(guó)國(guó)內(nèi)物價(jià)提高，同時(shí)在國(guó)際保持競(jìng)爭(zhēng)力。
用另外的話(huà)說(shuō)，中國(guó)物價(jià)上漲是世界和中國(guó)物價(jià)差拉近的歷史大趨勢(shì)。拉近的手段主要是出口;操縱匯率，制定退匯政策等，都是促進(jìn)出口的方式之一。因?yàn)槊涝牧魅攵l(fā)行貨幣，和利率游戲等等，只是這一場(chǎng)歷史大戲的細(xì)枝末節(jié)的技術(shù)部分。
然后再說(shuō)到房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)在之前已經(jīng)有一個(gè)歷史的物價(jià)上漲的大趨勢(shì)了，因?yàn)榇蠹叶急容^關(guān)心，所以我說(shuō)一下。先從特大城市開(kāi)始。由于我比較熟悉美國(guó)紐約房市，所以我從介紹紐約開(kāi)始。#p#副標(biāo)題#e#
中國(guó)人喜歡拿年輕人在大城市買(mǎi)不起房子作為中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的證據(jù)。其實(shí)，在美國(guó)的大城市，美國(guó)年輕人同樣買(mǎi)不起房子，不僅買(mǎi)不起房子，而且要和人合租。在華爾街投資銀行工作的第一年第二年的年輕人的薪水稅前10萬(wàn)美元左右(每天要干15小時(shí))，除去各種稅費(fèi)，拿到手中也就6萬(wàn)美元左右。紐約的生活費(fèi)除去房租一年是大概1萬(wàn)5千左右，于是如果要選擇租40平方米曼哈頓靠近辦公地點(diǎn)的房子，房租要2000美元左右。這樣一年只能攢下一萬(wàn)五千到2萬(wàn)美元。這已經(jīng)是美國(guó)年輕人剛畢業(yè)的很好的情況。大多數(shù)的年輕人在紐約拿著5-6萬(wàn)的年薪，最后只能和別人和租一個(gè)40平方的公寓，想單獨(dú)租估計(jì)要跑到哥倫比亞大學(xué)附近的黑人區(qū)，也是很小的公寓。
我拿紐約來(lái)說(shuō)是什么意思呢?世界的發(fā)達(dá)國(guó)家大城市解決人口住房都有很大的問(wèn)題，供求都非常緊張，房?jī)r(jià)都特別高。大城市有很多吸引人的地方，這就讓更多的人想到大城市，這是現(xiàn)實(shí)不可能解決每個(gè)人的問(wèn)題。要攔住更多的人進(jìn)來(lái)，房?jī)r(jià)必將上漲到非常高的高度，逼迫人們跑到更遠(yuǎn)的地方，從那里每天上班。在紐約，每天從長(zhǎng)島開(kāi)車(chē)1小時(shí)去市區(qū)上班的人很多，而長(zhǎng)島的兩層樓房也要近100萬(wàn)美元。人們從農(nóng)村進(jìn)城市上班，也許這是中國(guó)以后的發(fā)展方向。
看看中國(guó)的房?jī)r(jià)的癥狀，都在告訴你們什么呢?我用亞當(dāng)斯密的“看不見(jiàn)的手”來(lái)比喻市場(chǎng)發(fā)出的信息：
第一、 市中心和郊區(qū)差距巨大。市中心房?jī)r(jià)特別高，而郊區(qū)房?jī)r(jià)較能承受。這就在鼓勵(lì)人們跑到郊區(qū)居住。這是“看不見(jiàn)的手”告訴人們“市中心房?jī)r(jià)太高了，要來(lái)的人快去郊區(qū)，多劃算。”
第二、 租房比不劃算，買(mǎi)不如租。這是“看不見(jiàn)的手”在告訴大家“你別買(mǎi)這里的房子了，除非你真正需要。”
你現(xiàn)在回過(guò)頭看，市場(chǎng)是不是很顯然?市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”的行為非常理智、清澈，其實(shí)只要深加思考，就能琢磨出其中的道理，用不著裝玄妙。
那么中國(guó)的大城市和中等城市在發(fā)達(dá)國(guó)家都算大城市，本來(lái)土地供應(yīng)緊張就不言而喻。由于人口密度和農(nóng)村設(shè)施的落后，并且由于中國(guó)的大城市的戶(hù)口就學(xué)等特權(quán)的附加值，把中國(guó)城市的樓市一直抬到很高的高度，本身并不能說(shuō)是一個(gè)泡沫。
有人說(shuō)：中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，要崩盤(pán)。真的嗎?中國(guó)的大城市的中心房?jī)r(jià)在過(guò)去大概上漲了5倍左右，人口收入也翻了2-3倍，那么大城市房?jī)r(jià)漲太快了。這個(gè)人忘記了一個(gè)道理，能住在大城市中心的不是多數(shù)人而是少數(shù)人，而由于貧富差距的加大，這部分人的收入是高于平均水平的。那么退一步說(shuō)，中國(guó)的樓市確實(shí)高估了，但是從1998年來(lái)難道不是一直高估的?樓市必然要一直領(lǐng)先收入，因?yàn)闃鞘械膬r(jià)格的目標(biāo)恰恰就是讓普通人買(mǎi)不起房，或很吃力地買(mǎi)房。
還有人說(shuō)：有些人有很多套房子，這都是房子沒(méi)有供不應(yīng)求的證據(jù)。不是這樣的。世界大城市都有地主階層的產(chǎn)生，這明明就是資本主義發(fā)展，私有制發(fā)展的必然。
從技術(shù)層面上看，要房市崩盤(pán)，讓房地產(chǎn)商崩盤(pán)是不夠的。房地產(chǎn)能短期拋盤(pán)打壓樓價(jià)，但是只要后續(xù)的土地不跟上，等于變相增加的未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本，讓長(zhǎng)期的價(jià)格曲線(xiàn)更為向上。房市的崩盤(pán)，要讓房奴們的資金鏈斷裂才行。中國(guó)的房奴的群體，照我看已經(jīng)成為社會(huì)穩(wěn)定的重要一部分。
居民未來(lái)收入信心指數(shù)為53.4，較上季提高2點(diǎn)，認(rèn)為“未來(lái)3個(gè)月預(yù)計(jì)家庭月收入將增加”的居民比例為18.2%，上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。
農(nóng)行戰(zhàn)略管理部資深分析師付兵濤認(rèn)為，去年四季度和今年一季度，處于年終和年初，不少單位都選擇在這個(gè)時(shí)間段漲工資，而且當(dāng)時(shí)的物價(jià)上漲速度較慢，所以當(dāng)時(shí)居民收入滿(mǎn)意度上升。二季度出現(xiàn)拐點(diǎn)是因?yàn)槎径任飪r(jià)上漲加速，居民明顯感受到收入上漲跟不上物價(jià)上漲的速度。
交銀國(guó)際宏觀分析師李苗獻(xiàn)也表示，居民通脹預(yù)期仍然強(qiáng)烈，政策當(dāng)局應(yīng)加快改變當(dāng)前的負(fù)利率狀況。
二季度北京市銀行家、企業(yè)家問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，銀行家對(duì)工業(yè)品出廠價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期指數(shù)分別為80、81.3、46.7，較上季降低6.7點(diǎn)、9.3點(diǎn)、15.3點(diǎn)。
值得注意的是，看漲下季房?jī)r(jià)的銀行家比例低于看跌的比例，調(diào)查顯示，17.3%的銀行家看漲，較上季下降20個(gè)百分點(diǎn);24%的銀行家看跌，較上季上升10.7個(gè)百分點(diǎn);58.7%的銀行家認(rèn)為房?jī)r(jià)將維持穩(wěn)定。#p#副標(biāo)題#e#
57.3%的銀行家認(rèn)為當(dāng)前貨幣政策“偏緊”，較上季上升6.7個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于下季，預(yù)期貨幣政策將繼續(xù)“趨緊”的銀行家比例高達(dá)64%，30.7%的銀行家預(yù)期利率“將與本季持平”，較上季上升13.4個(gè)百分點(diǎn)，68%的銀行家預(yù)計(jì)利率仍“將上升”，較上季下降14.7個(gè)百分點(diǎn)。
只有有房有貸，才能安心為奴。這個(gè)道理統(tǒng)治者也知道，所以為了和諧的社會(huì)，不會(huì)把房奴們逼向絕境。中國(guó)的房貸大多是浮動(dòng)利率，所以大幅加息，讓人們被迫流浪是政治上相當(dāng)難的決定。全國(guó)最大的地主是統(tǒng)治者。統(tǒng)治者的地方收入和社會(huì)穩(wěn)定都和房奴的利益一致，那么為什么要現(xiàn)在違反歷史的大趨勢(shì)，大幅加息砸盤(pán)呢?等到歐元美元利率大幅上升，通貨膨脹嚴(yán)重再慢慢加息不遲。
說(shuō)了這一切，我的意思不是說(shuō)房?jī)r(jià)短期沒(méi)有小幅下跌的可能，但是要是跌50%，要崩盤(pán)，這是歷史的大趨勢(shì)不太能夠答應(yīng)的。大牛市應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，要說(shuō)房?jī)r(jià)大頂可能是太早了。中國(guó)的城市房?jī)r(jià)，比起發(fā)達(dá)國(guó)家大城市，還差了一大截。
最后說(shuō)一句，日本的房市泡沫是日本房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)后產(chǎn)生的。日本之前經(jīng)歷了日元從一元錢(qián)掉到一分錢(qián)的物價(jià)上漲，和我前面指出的中國(guó)的大趨勢(shì)是相同的。之前這么多年，日本的房?jī)r(jià)按照日元算上漲了多少?想想這個(gè)道理，有沒(méi)有豁然開(kāi)朗的感覺(jué)?
