中國房價變遷史：當前房價難道就是A股5000點？
發布時間：2015-09-07 來源：廣州房價點評網 編輯：任瀛
摘要：這兩天大家看股市已經沒什么希望了，又開始折騰
樓市，
公積金調降了，外國人也能買了，這么好的
政策你們還不麻利兒的趕緊去
買房？
但很多人似乎都有一個非常無聊的疑問，現在的
房價高嗎？如果高，為什么這么多人都拋頭顱灑熱血的去買房，如果房價不高，可為何我全家幾代人累吐了血，還是買不起。
莫非我們不是生活在同一個世界，不是同一個夢想？房子早就成為了中國人的夢魘。其實衡量房價是否過高了，國際上有兩個公式，一個叫做房價收入比，另一個叫做租金回報率。
用這兩個指標來衡量房價，我們究竟是怎么養一個情況呢？
房價收入比，就是用房價除以收入，說白了就是看你不吃不喝幾年能買得起房子，新加坡人是4年半，美國是6年多一點。而中國是多少呢？據保守估計，
北京上海廣州這些一線
城市，怎么也得二三十年。再看另一個指標，租金回報率，就是一套房子租出去，多少年能夠收回成本，一套90平米的房子為例，租金每月4000元，而
價格至少400萬，這么算下來，房子的PE也就是市盈率大概是83倍，要想收回
投資，至少要等上50年。每年的收益僅僅1.2%上下，甚至還不如一年期定期存款。炒股的朋友可以算算賬，這樣的股票顯然已經處于一個非常高估的情況。
另外，
房地產還有另外一個算法，那就是其實現在買房出租的都是活雷鋒，你想想，一套400萬的房子買下來，即使
貸款一半，每年光放貸就得15-20萬，而這套房租給你，一年只能收租金10萬元，換句話說他買一套房子給你住，還得每月補貼你5000元，如果你要能租到20年，房東簡直就可以去死了，因為20年之后他的貸款還完了，房子弄不好已經變成非常舊的老房了，別忘了其實理論上房東也只是租70年而已，三分之一的時間都給你住了。
但人家說了，這些都是國際慣例，而房價是中國特色，所有人都涌向大城市，人多了買房就是剛需，結論就是，房價還得漲，房租還得漲。
難道不是嗎？這幾年我們一直看到了這樣的現象，房價一直
上漲。
高房價的的癥結其實不在于需求，而在于預期。大家早已把房價當成了投資品，都覺得房價會漲，所以一路買漲，沒需求的人也會變得有需求，誰不想多賺點錢呢？再加上時不時的
限購，限貸，更強化了房子這種稀缺的屬性，人為的造成了緊張氣氛。所以房價想不漲都難。
但這個把戲到現在逐漸玩不下去了，首先是人口變化了，原來80后都在啃老買房，那是因為父輩們真的有能力，但現在50-60這代人逐漸開始退休，沒錢了。想啃老也沒的啃了，另外，再往上倒到爺爺輩，30-40后這代人的房子，逐漸被繼承下來，大多數90后們可能一出生就有房，他們可能根本不用為了房子操心。其次是貨幣政策轉向，在過去的10年里，貨幣超發了幾倍，大量貨幣的泛濫推高了房價等投資品的價格，但
新政府上臺后，已經多次強調會管住印鈔機，不會再玩命印鈔票了。
銀行們也被互聯網金融沖擊的七零八落，住
房貸款紛紛收緊，
利率也一再提高。價格杠桿必然會成為壓倒房價的稻草。第三就是城鎮化夢醒，一直覺得后面還有廣大的農民兄弟進城，有比我更傻的來接盤呢，但直到現在才發現，人家根本不愿意來了，用工越來越難，實體經濟崗位已經招不上人來了，勞動力價格逐漸上升，再加上人口老齡化，戶籍制度解決不了，
土地流轉更沒日子實現，所以他們很清楚，城市不會接納他們，干不動了，還得被迫離開，農民工也不傻，人家即使進城也是為了賺錢。賺了錢回家蓋房養老，你城市的高房價，還是留著坑你們自己人吧，所以怎么看，房地產的黃金十年都已經結束了，現在就看這個惡霸到底該怎么接受人民的審判。
也許有人說，房價高是因為
地價高，所以房價必須高才不會虧本，因此判斷房價不會跌。首先這前半句絕對是正確的，但后面的邏輯似乎就有問題了，莫非哪條法律規定地產商就不能虧本了，地價這么高我們就不追究了，反正追究也沒用。但說地價高，房價就必須高顯然沒有道理，那么多的中國制造業就是例子，我們生產制造的時候銅漲價、油漲價，什么都漲價，而等到我們把東西做好了往外賣的時候發現根本賣不上價，最可氣的是，買進來的原材料立馬就跌價。有的企業甚至就賺那點出口退稅，根本就是賠本賺吆喝。所以，價格就是需求程度，現在價格還漲，主要是大家的預期被改變了，別小瞧這個預期，相當重要，如果哪天有官方宣布，說水這個東西，明年就不供應了，買不到的人就得渴死，那么后果可想而知，水的的價格估計會比房子還貴。盡管可能根本就沒有供應緊張這回事。再想想為什么蘋果能賣那么貴，還得搶著買，其實都是一個道理。如果真告訴你，房子過剩了，土地有的是，未來幾年買可能價格更低，傻子才沖進去買房呢！大家都會盤算，我先租一年，如果明年房價掉了2%，就相當于我免費住了一年房子，何樂而不為呢？房地產商深知這一點，所以寧可用群眾演員撐場子，也不能讓這個預期逆轉過來。至于房子怎么賣出去的，多找點身份證就好了，把房子賣給自己，把銀行和公積金的低息按揭貸款騙出來，總比自己發債便宜的多。所以我們經常看到房子賣出了日光盤，上千萬的房子都連夜搶著去買，莫非這些土大款都把1000萬的現金放家不成！根本就不符合邏輯。
其實大家買房還有一個邏輯，就是通貨膨脹，以后錢不值錢了，房子肯定更貴。這個邏輯前10年是成立的，但后十年的主要問題將是通縮，之前的10年靠負債發家致富的人，之后的10年可能會因此而返貧。很明顯的變化就是前十年是人民幣升值周期，而后十年人民幣已經進入了貶值周期，所以你如果還抱著一個策略，未來恐怕會遇到很大的風險。
