摘要：當(dāng)前，中國商業(yè)地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型創(chuàng)新關(guān)鍵期，行業(yè)面臨著宏觀經(jīng)濟下行、消費市場嚴重分流、地產(chǎn)銷售去化困難等諸多復(fù)雜挑戰(zhàn)。實際上，如同住宅市場一樣，商業(yè)市場的庫存問題也較為突出。中國的消費人群已經(jīng)不再滿足過去簡單的需求，而是消費品質(zhì)在迅速提升，這從國人海外消費頻現(xiàn)“爆買”現(xiàn)象得以體現(xiàn)。當(dāng)前，國家提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革就是希望提高供給方面的質(zhì)量和效率，以不斷滿足人民日益增長的旺盛需求。

      “當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正進入大變革和大整合時期。未來從互聯(lián)網(wǎng)+走向商業(yè)+是個值得注意的重大變化。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在3月17日中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇（成都）上發(fā)布行業(yè)年度報告時如是說。

中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇

        成都樓宇經(jīng)濟：宜居亦宜商、宜業(yè)

        成都的時尚，不輸給北京、上海，消費力也很強勁；自然人文環(huán)境，優(yōu)美而獨特，是個深具休閑感的地方。作為西部經(jīng)濟核心增長極，近年來全市經(jīng)濟總量快速增長、對外開放加速推進、功能配套持續(xù)完善，各項發(fā)展指標(biāo)位居中西部城市前列。在響應(yīng)全面深化改革和推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)提文件升級的發(fā)展要求下，成都提出到2020年建成國家向西向南開放戰(zhàn)略支點城市和國家區(qū)域性服務(wù)業(yè)核心城市的發(fā)展目標(biāo)，其中，發(fā)展樓宇經(jīng)濟則是達成上述目標(biāo)的重要舉措。

　　全國人大常委、人大財經(jīng)委員會副主任、民建中央副主席辜勝阻表示，消費現(xiàn)在已經(jīng)慢慢屬于中國經(jīng)濟的頂梁柱，我們看2008年的時候消費的貢獻只有44%，那么過去的一年已經(jīng)上升到66%，已經(jīng)超過投資。“四川服務(wù)業(yè)的增長，把它和江蘇、山東、湖北做一個比較，可以看人均消費支出四川是1.9萬，低于江蘇的2萬，但是高于山東的1.4萬，也高于湖北的1.5萬，所以四川人均消費是很高的。”

　　在如何看商業(yè)地產(chǎn)的機遇時，辜勝阻認為中產(chǎn)階層的崛起是消費升級。特別是“十三五”消費的升級，消費是中國經(jīng)濟最大的動能，但同時我們也面臨挑戰(zhàn)，泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化和行業(yè)分化，這是我們面臨的挑戰(zhàn)。現(xiàn)在是互聯(lián)網(wǎng)+時代，如何創(chuàng)新模式很重要。

　　成都市人民政府副市長傅勇林圍則圍繞成都服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動樓宇經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)做法和時間，分別從成都的商業(yè)傳統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)格局以及服務(wù)業(yè)情況三方面進行匯報。傅勇林認為，成都自古便是中國西南地區(qū)的金融和商貿(mào)重鎮(zhèn)，也是中國政治、經(jīng)濟、文化交流，連接?xùn)|西南北的樞紐城市。正是因為成都有常年經(jīng)久不衰的商業(yè)和繁榮的貿(mào)易往來，促進成都成了政治、經(jīng)濟、文化、風(fēng)速風(fēng)云際會之中心所在，并且成都不排外，會擺流，善吸收的城市個性。

　　他指出，在新的國家戰(zhàn)略中，成都作為“一帶一路”的重要樞紐和國家西向開放的重要戰(zhàn)略支點城市，作為長江經(jīng)濟帶中印孟緬的交匯，和國家向西向南發(fā)展的戰(zhàn)略支點，其戰(zhàn)略地位日益突出。“這是一座生機盎然的城市，成都不僅宜居，更加的宜商，宜業(yè)。”

　　未來的成都將繼續(xù)深化政府體制機制改革，以轉(zhuǎn)變職能為抓手，積極有效的履行好公共服務(wù)，市場監(jiān)督，社會管理，環(huán)境保護，以提高經(jīng)濟質(zhì)量效益為前提，以制約節(jié)約和生態(tài)環(huán)保為支撐，以推動科技創(chuàng)新和技術(shù)進步為手段，進一步營造公平寬松的投資環(huán)境，打造內(nèi)陸改革開放的先行區(qū)和智慧創(chuàng)新的新試驗區(qū)，貿(mào)易發(fā)展的轉(zhuǎn)型示范區(qū)。

　　談商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　萬達金融集團總裁曲德君：調(diào)整與挑戰(zhàn)是正常反映

　　“在經(jīng)濟增長速度放緩，經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，各行各業(yè)都面臨著新的調(diào)整與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整與挑戰(zhàn)是經(jīng)濟調(diào)整期的一種正常反映。”曲德君表示，作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬達集團在商業(yè)地產(chǎn)方面依然保持著良好的發(fā)展態(tài)勢，我們?nèi)匀豢春弥袊�商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。

　　首先，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍有很大的市場空間。商業(yè)地產(chǎn)中國市場經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)伴隨著市場經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展，多年來一直是市場比較熱門的行業(yè)；盡管部分地區(qū)發(fā)展規(guī)模速度不均衡，但不會動搖行業(yè)的發(fā)展。不能因為短期的調(diào)整和局部的問題而懷疑整個行業(yè)的發(fā)展。發(fā)展過程當(dāng)中產(chǎn)生的問題，需要在發(fā)展過程當(dāng)中消化和解決，商業(yè)地產(chǎn)依然有很大的市場空間；商業(yè)地產(chǎn)仍是萬達發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，目前萬達集團已經(jīng)在商業(yè)集團電影、旅游、酒店等多個行業(yè)處于中國、亞洲乃至全球領(lǐng)先的地位。商業(yè)地產(chǎn)仍然是重要的產(chǎn)業(yè)。自2015年底萬達已經(jīng)開業(yè)的項目為135個，其中2015年開業(yè)了26個萬達廣場，2016年萬達計劃開業(yè)55個萬達廣場和兩個萬達城項目，這足以看出萬達對商業(yè)市場和行業(yè)發(fā)展的信心和決心。

　　此外，曲德君強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要更加重視運營：尊重市場量力而行、專注運營始終如一、持續(xù)創(chuàng)新與時俱進。

　　北京國華置業(yè)的董事長房超：工匠精神需要真正付出

　　“實體商業(yè)現(xiàn)在肯定是面臨一個巨大的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在商家普遍效益很低，商場普遍效益很低，大家很困惑。問題是我們現(xiàn)在的發(fā)展模式是一個比較粗放的模式，注重數(shù)量，不注重質(zhì)量，粗放式的發(fā)展帶來的結(jié)果是普遍效益比較低。”房超認為，現(xiàn)在所有的商家、商場都還是在追求數(shù)量的發(fā)展，不追求質(zhì)量的發(fā)展，這是非常不好的。

　　他以成都太古里為例，一個作品怎么可能一兩年就做出來了呢？怎么可能一兩年就做出來留下一百年歷史的作為？工匠要關(guān)注一個細節(jié)，是需要花費時間的。“我們目前要挑戰(zhàn)自己的，把新光天地改為SKP，2011年年底就下決心打造成世界先進的最高水平的商場，個中的艱辛和付出大家是無法體會到，開始改造的頭兩年受到非議，大家無法接受，但他們堅持下來。所以，匠人精神是需要我們真正付出的。”

　　自己來改變自己的命運，怎么辦？就是兩條，第一要創(chuàng)新，否定自己，學(xué)習(xí)別人，否定自己，第二匠人精神，然后用藝術(shù)的，用我們中華民族傳統(tǒng)的這種優(yōu)勢，來作出好的商業(yè)設(shè)施，好的商品，好的商家。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)名理事長顧云昌：商業(yè)地產(chǎn)庫存更嚴重

　　顧云昌認為中國的去庫存有“三大”：庫存大、分化大、難度大。而商業(yè)地產(chǎn)的庫存比住宅地產(chǎn)嚴重。

　　據(jù)統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)的待售面積是2.7億，住宅面積面積是4.5億，為什么說商業(yè)地產(chǎn)的庫存面積更大呢？因為一年的銷售量12.8億當(dāng)中11.1億是住宅，只有1.7億是商業(yè)，也就是說從待售面積來說，住宅占比遠遠小于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫存當(dāng)中35.7%是商業(yè)地產(chǎn)，這里面的比例很高，所以過去講的泡沫化，同質(zhì)化，邊緣化其實還有過量化，庫存大，這是商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題。

　　“供給側(cè)的改革，對于政府來說意味著制度的創(chuàng)新，真正的管控好土地的供應(yīng)量，不要再什么地區(qū)好地段就賣商業(yè)地產(chǎn)，這個地方一定要搞寫字樓，這個地方搞購物中心，一定要根據(jù)市場的需求，該擴大的擴大，該減少的減少，有保有壓。”顧云昌表示。

　　觀點PK 商業(yè)地產(chǎn)冬天是否來臨？

　　樂觀派：紅星美凱龍集團董事長 車建新

　　印力集團董事長兼首席執(zhí)行官 丁力業(yè)

　　北京北辰實業(yè)股份有限公司總經(jīng)理 曾勁

　　麥肯錫資訊全球合伙人 陳有鋼

　　“我覺得線下店，就是實體商場，也就是我們的商業(yè)地產(chǎn)是永遠需要的。很多事實證明網(wǎng)絡(luò)購買的都是低等的，都是小件的商品。”紅星美凱龍集團董事長車建新稱，未來的五年中國的社會消費品零售總額還會增長60%，就算網(wǎng)絡(luò)能搶掉一部分生意，零售總額還是很大的。

　　在他看來，百貨公司肯定是“寒冬”，但購物中心不是。因為購物中心會偏社區(qū)和城區(qū)的服務(wù)功能，生活、休閑、娛樂、度假等功能。另外，所謂的商業(yè)地產(chǎn)，不僅是要有商業(yè)，一定要有地產(chǎn)的開發(fā)，這是未來競爭核心的核心，假如說純粹做商業(yè)的話，可能真的很難，因為現(xiàn)在的競爭趨于白熱化。一方面我們和電商在競爭，另一方面我們的同行也在競爭。

　　車建新表示，未來最主要的一點是要聯(lián)動，商業(yè)地產(chǎn)和住宅和商戶和開發(fā)結(jié)合起來，要聯(lián)動。

　　印力集團董事長兼首席執(zhí)行官丁力業(yè)也認為商業(yè)地產(chǎn)還有機會。真正的商業(yè)地產(chǎn)，比較看重要集中精力做好應(yīng)對，做商業(yè)地產(chǎn)的宗旨不忘初心，要把商業(yè)地產(chǎn)做好，如果做商業(yè)地產(chǎn)是想用別的辦法來賺錢，可能有時候心思就會分開了，這樣的話真正很多人做商業(yè)地產(chǎn)就會覺得難。“我們也是一個企業(yè)，覺得還有機會，要活好當(dāng)下。”

　　“肯定有春天，但是第二句話冬天來了，春天也不遠了。”北京北辰實業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁如此形容。他認為術(shù)業(yè)有專攻，在大商業(yè)地產(chǎn)的框架內(nèi)各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢。整合與創(chuàng)新并行，這是曾勁給出的關(guān)鍵詞。

　　麥肯錫資訊全球合伙人陳有鋼表示，雖然現(xiàn)在經(jīng)濟增長確實是比較緩慢，財富效應(yīng)集中在“花二代”反映出來，這還是有一些比較正面的因素。把“花二代”和收入模式結(jié)合起來，這是購物中心在下一階段要解決的，收入模式的變化背后一定要反映一個商業(yè)模式。“要細分市場，細分領(lǐng)域。”

　　悲觀派：

        中華全國商業(yè)信息中心 王耀

　　明宇實業(yè)集團有限公司董事長兼總裁 張建明

　　關(guān)于進冬天或春天，中華全國商業(yè)信息中心王耀認為商業(yè)地產(chǎn)在未來兩年中會進入深冬。從宏觀經(jīng)濟數(shù)字來看，今年并不理想。傳統(tǒng)的商業(yè)增速在減緩，互聯(lián)網(wǎng)增速也在減緩，靠什么拉動？未來中國真正的出路在哪？增加居民收入，就是在中國的服務(wù)業(yè)有巨大的空間，尤其在生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)做的好的企業(yè)僅僅鳳毛鱗角。

　　“希望我們的商業(yè)地產(chǎn)能傳播中國文化。”王耀稱。

　　明宇實業(yè)集團有限公司董事長兼總裁張建明認為，每一個商業(yè)地產(chǎn)的項目一定要創(chuàng)新，一定要去研究它。“明宇專門為做酒店、寫字樓、公寓的一體商業(yè)，為這一類的人群打造一個專業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、運營和維護的這樣一個產(chǎn)品。也相信我們有很多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者，有很多類似的商務(wù)物業(yè)需要商業(yè)業(yè)態(tài)來填充，專業(yè)的事讓專業(yè)的團隊來干。”

　　中立派：

        著名財經(jīng)評論家、華夏時報總編輯 水皮

　　水皮坦言，任何一個行業(yè)都有一個周期，現(xiàn)在不知道熊市什么時候開始，房地產(chǎn)的熊市到底什么時候開始，如果房地產(chǎn)進入熊市周期，商業(yè)地產(chǎn)也一樣會下來，毫無疑問的。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在碰到的問題還是行業(yè)內(nèi)部，內(nèi)部或者是商業(yè)設(shè)施的供不應(yīng)求，在一個城市里面太多的綜合體一哄而上，現(xiàn)在的問題是自己造成的。

　　雖然短期來看行業(yè)問題較多，但用不著太悲觀，因為人是群居動物，最后一定是集聚的，不管是體驗也好，消費也好，玩樂也好，城市綜合體最終是人去的一個最主要的去處。

　　報告稱：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷大變革與大整合

　　在相關(guān)行業(yè)的年會報告中顯示：過去一年里，包括奢侈品與大眾消費品店鋪在內(nèi)的傳統(tǒng)實體商店閉店情況比較突出，創(chuàng)客、康體、體驗等新興業(yè)態(tài)則開店活躍，線上與線下從火拼開始出現(xiàn)了融合，商業(yè)資產(chǎn)拋售與并購趨于于活躍，由此表明中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正進入大變革與大整合時期。

　　報告對2015行業(yè)八大現(xiàn)象進行了解讀，包括萬達百貨關(guān)店轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)大賣場經(jīng)營業(yè)績整體下滑、Prada等奢侈品牌關(guān)店縮減規(guī)模，Gucci等降價求生存、優(yōu)客工場打造中國特色創(chuàng)客空間、阿里入股蘇寧、京東投資永輝等代表性事件。

　　商務(wù)部市場運行專家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，通過盤點2015年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)幾大特點：一、行業(yè)呈現(xiàn)整體困難。從新項目到成熟項目，從開發(fā)商到品牌商，從低端超市百貨到高端奢侈品，行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，業(yè)績增長是例外。挑戰(zhàn)既來由自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控，許多地產(chǎn)商業(yè)項目供應(yīng)量過大，也有電商沖擊、經(jīng)濟下行等外部因素。二、行業(yè)創(chuàng)新變革加快。在挑戰(zhàn)面前，企業(yè)積極探索創(chuàng)新變革，從020線上線下融合到文商旅等產(chǎn)業(yè)跨界融合，商場開始嘗試去購物化，增強體驗與服務(wù)。寫字樓開始嘗試去辦公化，引入醫(yī)療健康、文化、創(chuàng)客等全新業(yè)態(tài)，蘇州誠品等樣板項目備受矚目。三、行業(yè)分化重組加劇。一年內(nèi)，僅北京城就出現(xiàn)了四大并購案，與此同時，以萬達為代表一批專業(yè)和知名開發(fā)商開始嘗試輕資產(chǎn)模式，行業(yè)分工出現(xiàn)有輕有重，專業(yè)的價值更加彰顯，開發(fā)、資本優(yōu)勢開始讓位運營，回歸商業(yè)本質(zhì)。

　　關(guān)于2016年行業(yè)發(fā)展趨勢，王永平認為，從互聯(lián)網(wǎng)+走向商業(yè)+是個值得關(guān)注的重大變化。之前，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界普遍把困難主要歸結(jié)于電商造成的，對于自身運營方面的問題認識不足，對于電商沖擊的應(yīng)對總體也處于被動式，被電商左右，只是在互聯(lián)網(wǎng)+上做文章。現(xiàn)在覺醒過來之后，業(yè)界開始找到了新的方向，以商業(yè)為主導(dǎo)而不是互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)，積極向商業(yè)+方向探索。