地產(chǎn)市場(chǎng)黃金十年已過(guò) 暴利時(shí)代已成絢麗泡影
沐浴著黃浦江風(fēng)，上海某大型上市房企董秘心曠神怡之下，跟記者說(shuō)了句掏心窩的話(huà)，“雖然以歷史成本法評(píng)估，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率在30%左右，但是假如我們以公允價(jià)值法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率，可能10%還不到。這兩個(gè)數(shù)據(jù)大概能說(shuō)明這些年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)賺的不是開(kāi)發(fā)精品房賺的錢(qián)，而是早期買(mǎi)地升值的錢(qián)。”
雖說(shuō)賺土地升值的收益無(wú)可究詰，可是在“抑制高地價(jià)”的大氣候下，房企如何守住利潤(rùn)率成為難題。潘明坦言：“黃金十年之后，行業(yè)已經(jīng)走到了發(fā)展瓶頸。”大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都做好了毛利率下降的準(zhǔn)備，大家都明白以后是要真刀真槍地比品牌比銷(xiāo)售了。
證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)自2002年中期至2006年中期，毛利率維持在20%至30%，2007年中期提升至33.7%，隨后的三年內(nèi)，毛利率徘徊在37%左右，2011年中期升至41.73%，成為各大行業(yè)中毛利率水平最高的行業(yè)。
長(zhǎng)三角地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓頂、資金趨緊的現(xiàn)象僅僅是個(gè)開(kāi)始，它還將引發(fā)更多問(wèn)題：房地產(chǎn)企利潤(rùn)底線(xiàn)在哪里?是否會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià)?證券時(shí)報(bào)記者在走訪(fǎng)滬寧杭三地房地產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)已進(jìn)入限制性住宅市場(chǎng)的深度博弈階段，房企做好了利潤(rùn)率下調(diào)的準(zhǔn)備。下半年滬寧杭打折促銷(xiāo)幾成定局，但這些本地房企大多表示打折幅度將控制在10%左右。
通常情況下，20%左右的毛利率下房企完全可以生存下來(lái)。在上海一家本地房企董秘看來(lái)，“即便在目前30%到40%的毛利率再調(diào)低點(diǎn)，也都是可以承受的。但關(guān)鍵是要看企業(yè)接受不接受。”2011年上半年這家公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率較上年同期下降了大約0.4個(gè)百分點(diǎn)。
所謂暴利，如今已成絢麗泡影。在廣宇集團(tuán)董秘華欣看來(lái)，從歷史經(jīng)驗(yàn)分析，所謂的暴利不暴利與企業(yè)背景相關(guān)。暴利來(lái)源之一即違規(guī)，但這有巨大的法律風(fēng)險(xiǎn);第二個(gè)來(lái)源就是從國(guó)企轉(zhuǎn)變而來(lái)的企業(yè)，他們掌握大量廉價(jià)土地，享受到土地升值的超額利潤(rùn)。然而，國(guó)企轉(zhuǎn)變而來(lái)的產(chǎn)企越來(lái)越少，監(jiān)管部門(mén)也都加強(qiáng)了土地使用審核環(huán)節(jié)的審查。
南京中北總經(jīng)理潘明感嘆:“暴利時(shí)代已經(jīng)一去難復(fù)返了!”那房地產(chǎn)行業(yè)最美好的“黃金十年”。“怎么解釋黃金十年?那就是你企業(yè)想虧錢(qián)都得有本事!”
“現(xiàn)在毛利真的已經(jīng)很低了。”杭州本地一家上市房企董秘告訴記者，目前房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率基本上在20%至30%，個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率會(huì)在40%到50%左右。但基本上平均下來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利是在30%左右。中報(bào)顯示，上前述這家企業(yè)今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目，主要為2008年金融危機(jī)時(shí)以回籠資金為目的進(jìn)行銷(xiāo)售的項(xiàng)目，項(xiàng)目毛利率較低。
“暴利時(shí)代是過(guò)去了，但是不得不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)還是行業(yè)內(nèi)比較掙錢(qián)的行業(yè)。” 南京中北總經(jīng)理潘明說(shuō)了句大實(shí)話(huà)，30%的毛利率是有的，但是眼下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都守著利潤(rùn)不肯降價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年南京上市房地產(chǎn)企業(yè)中大部分利潤(rùn)下滑嚴(yán)重，南京高科凈利潤(rùn)4.25億元，同比下降55%;棲霞建設(shè)上半年凈利潤(rùn)1.36億元，同比下降35.73%;鳳凰股份中期虧損1942.18萬(wàn)元。
