摘要：2016年已步入尾聲，全國(guó)樓市也隨著冬天的來(lái)臨進(jìn)入了降溫季。2015年330新政以后，在一系列利好政策的刺激下，大量購(gòu)房需求涌入市場(chǎng)，全國(guó)樓市由冷轉(zhuǎn)熱，逐步復(fù)蘇、升溫，并一直延續(xù)到了2016年三季度。

       先揚(yáng)后抑 兩輪爆發(fā)引發(fā)政策由局部收緊轉(zhuǎn)向全面收緊

       偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，縱觀2016年過(guò)去的11個(gè)月，全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)出了先熱后冷、先揚(yáng)后抑的發(fā)展趨勢(shì)。樓市政策基本也是先松后緊，并從局部收緊走向了全面收緊。

       政策寬松 一線升溫 首輪爆發(fā)

       降準(zhǔn)、降息、減稅、信貸放松等諸多普惠式政策的刺激下，2016年一開(kāi)始全國(guó)重點(diǎn)城市樓市就進(jìn)入了快速升溫狀態(tài)，一線城市尤甚，即使是春節(jié)也未能暫緩這一趨勢(shì)。最終，樓市在3月達(dá)到高點(diǎn)，北京二手房交易當(dāng)月突破3萬(wàn)套，創(chuàng)下了近三年之最，上海、深圳也是量?jī)r(jià)齊升，漲勢(shì)驚人，樓市出現(xiàn)了今年的爆發(fā)。

       一線降溫 二線補(bǔ)漲 政策局部收緊

       一季度后，前期高熱對(duì)有效需求的大量消耗使得市場(chǎng)后續(xù)開(kāi)始出現(xiàn)乏力。同時(shí)，樓市觸頂引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)政府出手調(diào)控的擔(dān)憂，上海、深圳也相繼出臺(tái)了滬九條、深六條，政策收緊初現(xiàn)端倪，樓市降溫趨勢(shì)顯現(xiàn)。北京雖未出臺(tái)政策，但環(huán)京區(qū)域也有所動(dòng)作，最終，一線城市在二季度開(kāi)始降溫，房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，市場(chǎng)心態(tài)也有所冷靜。

       不過(guò)，以廈門(mén)、合肥、南京、蘇州為代表的部分二線城市則在此期間接過(guò)了一線城市的接力棒，樓市升溫明顯，房?jī)r(jià)漲幅甚至趕超了一線城市。為遏制這一趨勢(shì)，合肥、廈門(mén)等地開(kāi)始醞釀新政，局部收緊了樓市政策。

       恐慌蔓延 全國(guó)普漲 二輪爆發(fā)

       就在部分城市局部收緊政策之時(shí)，市場(chǎng)心態(tài)卻發(fā)生了反復(fù)。進(jìn)入二季度，由于擔(dān)心政府調(diào)控，市場(chǎng)心態(tài)原本有所冷靜，房?jī)r(jià)漲幅也在收窄，但是，幾個(gè)月后，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)并未改變，再加上部分城市地王頻出，于是市場(chǎng)心態(tài)開(kāi)始松動(dòng)，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的人們紛紛再次涌入市場(chǎng)，樓市二次爆發(fā)就此形成。及至9月，全國(guó)樓市再次觸頂，北京二手房交易量也在年內(nèi)第二次突破3萬(wàn)套。除北京外，其他重點(diǎn)一二線城市的市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)也再創(chuàng)新高。

       分城施策 首輪調(diào)控 樓市降溫

       為穩(wěn)定樓市、降低熱度、平抑房?jī)r(jià)，十一前后，全國(guó)二十余城密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，從限購(gòu)、限貸、土拍供應(yīng)、市場(chǎng)管理等多維度全面收緊了樓市政策，全國(guó)樓市在經(jīng)歷18個(gè)月的增長(zhǎng)周期后，在政策全面收緊的市場(chǎng)背景下，開(kāi)始進(jìn)入新一輪的降溫周期。北京、深圳等在此輪調(diào)控中力度頗大的城市市場(chǎng)交易量明顯下滑，房?jī)r(jià)由漲幅收窄轉(zhuǎn)為回落，調(diào)控政策立竿見(jiàn)影。

       二輪加碼 聚焦貨幣 降溫?cái)U(kuò)大

       經(jīng)過(guò)一個(gè)月的調(diào)控后，因政策力度不一，部分城市的調(diào)控效果并未到達(dá)預(yù)期。于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調(diào)控，并將調(diào)控聚焦在了貨幣政策之上。由于貨幣政策相比其它政策更加直接、更加有效，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)全國(guó)樓市還將進(jìn)一步降溫，除了交易量下滑，還會(huì)有更多城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。

       土地交易、房屋交易市場(chǎng)火熱 租賃市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)

       偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示：地價(jià)、房?jī)r(jià)相互推動(dòng)之下，過(guò)去的一年半時(shí)間里，房地產(chǎn)土拍市場(chǎng)、買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)持續(xù)火爆，租賃市場(chǎng)雖有國(guó)家“購(gòu)租并舉”戰(zhàn)略的支持，熱度卻并未有太大上升，租金漲幅遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)，而租金的投資回報(bào)率也持續(xù)下降。

       高價(jià)地頻現(xiàn) 多地交易量創(chuàng)新高

       從2015年到2016年，全國(guó)一二線城市高價(jià)地頻出，溢價(jià)率不斷攀升。在高地價(jià)的推動(dòng)下，新房市場(chǎng)整體豪宅化趨勢(shì)加重，尤其是北上深等一線城市，新建商品住宅越來(lái)越高端化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)。但在市場(chǎng)大熱的帶動(dòng)下，2016年全國(guó)豪宅以及新房的交易量都有顯著增長(zhǎng)，而豪宅交易的增多也在結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步拉升了新房價(jià)格。

       二手市場(chǎng)則更為火爆。目前全國(guó)一線城市及部分重點(diǎn)二線城市的樓市都已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，北京的二手房交易量與新房交易量目前基本維持在2：1到3：1左右。因此，在本輪市場(chǎng)增長(zhǎng)周期中，全國(guó)多地二手房交易大增，創(chuàng)歷史新高，北京更是僅用9個(gè)月就突破了20萬(wàn)套，超過(guò)了2015年全年的交易量。

       租金漲幅縮小 租賃區(qū)域向郊區(qū)移動(dòng)

       相比之下，租賃市場(chǎng)則顯得更為平穩(wěn)。以最典型的北京市場(chǎng)為例，2016年的交易量、租金價(jià)格都依舊循著往年淡旺季的規(guī)律在起伏漲跌，完全沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的高熱。

       胡景暉表示：事實(shí)上，近幾年北京的租金漲幅都不大，始終維持在個(gè)位數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的漲幅。這主要是因?yàn)榻�遠(yuǎn)郊區(qū)的交通配套越來(lái)越完善，尤其是地鐵。加上豐臺(tái)、通州、大興、房山、昌平、順義等區(qū)域城市規(guī)劃好、建設(shè)好，房源越來(lái)越多，質(zhì)量也不差，醫(yī)療、教育、生活、娛樂(lè)等配套也越來(lái)越完善，但租金價(jià)格卻相對(duì)更低。因此，更多的租賃人群開(kāi)始選擇這些區(qū)域，并拉低了租金的整體價(jià)格。

       但租金價(jià)格的低漲幅也使得租房相對(duì)賣(mài)房的投資回報(bào)率變得越來(lái)越低。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來(lái)，北京的租金年投資回報(bào)率持續(xù)走低，目前已降至不足1.2%。對(duì)近期北京土拍中100%自持當(dāng)“房東”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如此低的租金回報(bào)率將對(duì)其前期的經(jīng)濟(jì)測(cè)算、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，到中期的運(yùn)營(yíng)出租管理，再到后期的資本市場(chǎng)退出，都將帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。