歷經(jīng)數(shù)十年大小商圈的捉對(duì)廝殺后，福州已形成“北東街，南萬寶”的兩大商圈體系，在萬達(dá)廣場(chǎng)擇機(jī)強(qiáng)勢(shì)入駐下，榕城商圈真正的“三國演義”已經(jīng)開始!那么，所謂商圈“三國”，各自有怎樣的特點(diǎn)，究竟是什么力量推動(dòng)著三大商圈的繁榮和發(fā)展，“三國時(shí)代”又將持續(xù)多久?

　　東街口商圈屬魏

　　東街口商圈是形成最早、規(guī)模最為健全的“龍頭老大”，如同三國之魏國，可謂“幅員遼闊，兵多將廣”，商圈內(nèi)匯聚東百、大洋、東方、新華都、冠亞廣場(chǎng)等“五子良將”，領(lǐng)銜全城商業(yè)風(fēng)潮。

　　然而，魏國雖未敗于外敵入侵，但卻湮滅在內(nèi)部司馬氏的蠶食中。同樣，近幾年隨著大福州城市規(guī)劃的迅速發(fā)展，東街口商圈街道狹窄、交通擁堵、停車位稀少、物業(yè)老化等自身缺陷愈發(fā)凸顯。“尤其是地鐵沿線改造將造成東街口人流分散，負(fù)面效應(yīng)不可忽視。”業(yè)內(nèi)人士林先生指出，曾經(jīng)如日中天的臺(tái)江百貨、華聯(lián)商廈，其最終沒落就與中亭街改造密不可分。“但從另一方面來說，地鐵改造帶來的人流分散，也可以緩解目前東街口超負(fù)荷的人流量。”

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，首先，如今的東街口實(shí)際上已是“步行街”，又有豐富的公交線路相互通達(dá)，可以車代步，從長遠(yuǎn)看地鐵反而豐富了交通線路;其次，東街口緊臨三坊七巷，又是鼓樓區(qū)傳統(tǒng)中心，它承載了更多福州歷史文化元素，這“頭把交椅”不會(huì)輕易讓出。“當(dāng)然，未來的東街口商圈也必然面臨著改變。”

　　12月22日，隨著福州第一座萬達(dá)廣場(chǎng)在金融街順利開業(yè)，王健林在海西首府所描繪的“萬達(dá)藍(lán)圖”首次實(shí)景呈現(xiàn)在人們眼前。世歐地產(chǎn)營銷總監(jiān)蘇小斌解釋道，如今新一代城市綜合體已紛紛出世，老東街口商圈內(nèi)的百貨如何“拆招”，揚(yáng)長避短，保證營業(yè)額，破題在即。

　　萬寶商圈屬吳

　　2007年，一切“從零開始”的寶龍?jiān)陂_業(yè)之初就不被人看好，半年免租金期結(jié)束后的退租風(fēng)波至今仍令人心有余悸，家家貼著轉(zhuǎn)讓公告的蕭瑟場(chǎng)景還歷歷在目。“直到金逸影城進(jìn)入后，萬寶商圈似乎才迎來了‘赤壁式’的拐點(diǎn)。”林先生說，金逸在萬寶處于價(jià)值洼地時(shí)搶先入駐，許多人來寶龍就是看電影，隨后餐飲和其他娛樂業(yè)又重新煥發(fā)了活力，留住了人氣，最終盤活了整個(gè)萬寶商圈的消費(fèi)氛圍。

　　真正能留住人氣的不是一次或兩次購物的零售式消費(fèi)，而是餐飲和娛樂的無購袋式消費(fèi)——王健林的“無購袋式消費(fèi)”理論，用來形容萬寶商圈的復(fù)蘇和崛起，再適合不過。

　　歷史上的東吳在草創(chuàng)之初連遭重創(chuàng)，其領(lǐng)軍人物先后在壯年殞命，但隨后靠著君臣齊心、百姓擁戴，實(shí)力漸強(qiáng)，最終在赤壁一役徹底奠定了天下三分有其一的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這一發(fā)展進(jìn)程，與萬寶商圈的演變發(fā)展何其相似!

　　萬達(dá)商圈姓蜀

　　“萬達(dá)所至，中心所在。”超群，但商圈的形成還是要僅用16個(gè)月建造，首通過時(shí)間和人氣的積累，而日客流量超過30萬的金融非一蹴而就。”

　　福州大學(xué)管街萬達(dá)廣場(chǎng)，其標(biāo)志性的理學(xué)院教授陳章旺表示，無“萬達(dá)速度”、完美的開業(yè)時(shí)論是東街口商圈還是萬寶間點(diǎn)、獨(dú)特的商業(yè)發(fā)展模商圈，都是歷經(jīng)一定年限的式，無不讓人瞠目結(jié)舌。僅積累才能達(dá)到如今的成就，憑一座萬達(dá)廣場(chǎng)，便擁有與因此萬達(dá)廣場(chǎng)的起點(diǎn)雖高，一整個(gè)商圈相當(dāng)?shù)奶?hào)召力，但如何將市民對(duì)萬達(dá)開業(yè)這正如蜀漢的猛將能臣，雖的興奮所帶來的人氣保持?jǐn)?shù)量寥寥，但每一個(gè)都身懷下來，才是關(guān)鍵所在。萬夫不當(dāng)之勇，籌經(jīng)天緯地當(dāng)然，深諳此道的王健之謀。林或許早已準(zhǔn)備好自己的“不過，盡管萬達(dá)實(shí)力“隆中策”，且拭目以待。

　　樓市助力商圈商圈“反哺”樓市

　　事實(shí)上，如今三大商圈的共同崛起，并非靠金逸或者萬達(dá)自身的“力挽狂瀾”，其關(guān)鍵因素，還在于樓市推動(dòng)，隨之大量人口入住，為商圈提供了強(qiáng)有力的人流基礎(chǔ)。“以萬寶商圈的崛起最為典型。”

　　融信集團(tuán)營銷總監(jiān)吳昊說，金逸入駐只是個(gè)契機(jī)，而真正帶動(dòng)萬寶消費(fèi)力的則是金山入住率的提高，“現(xiàn)在的金山已開始‘覺醒’，有了人口基礎(chǔ)支撐，再加上萬寶商圈的交通路網(wǎng)更為便捷，無論是本著‘就近原則’的消費(fèi)群體還是‘有車一族’，都喜歡到萬寶消費(fèi)”。

　　而對(duì)于萬達(dá)商圈而言，還有其自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)支撐。吳昊強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期經(jīng)營極為關(guān)鍵，而萬達(dá)廣場(chǎng)在規(guī)劃之初頗具前瞻性地將商圈系列配套全部補(bǔ)齊，并利用其自身雄厚的資源一一實(shí)現(xiàn)，“所以與普通的由住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)的開發(fā)商不同，萬達(dá)廣場(chǎng)的‘初戰(zhàn)告捷’，既有外界因素，也是實(shí)力體現(xiàn)”。“所以，商圈崛起和樓市發(fā)展歷來都是不可分割的。”

　　陳章旺補(bǔ)充道，若缺乏商業(yè)配套，住宅地產(chǎn)亦難以生存，如今不少樓盤也借著商圈作為自身的營銷賣點(diǎn)，這就是商圈“反哺”樓市的體現(xiàn)，兩者若達(dá)到一個(gè)合理比例，就可進(jìn)入片區(qū)發(fā)展的良性循環(huán)。