摘要：近日，房企年中業(yè)績紛紛披露。不出所料，大型房企的業(yè)績依舊亮眼，但在亮麗報表的背后，房企的債務(wù)水平也攀升至了歷史高位。這對于習(xí)慣了高負債擴張經(jīng)營的房企來說本算不上什么，按照以往的經(jīng)驗，到期債務(wù)可以通過再次舉債融資和銷售回款來償還，這種“拆東墻補西墻”的做法，也是房企有實力、能夠快速擴張的象征。

       但與以往不同的是，近來市場上的一個信號卻讓高負債房企感受到了絲絲寒意。6月份，多家開發(fā)商發(fā)行新債的計劃被中止，面對房企的高額債務(wù)，國內(nèi)外的融資渠道均明顯收緊，這讓習(xí)慣了通過發(fā)新債籌款償還到期債務(wù)、尋求高速擴張的模式遭到了考驗。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在不久前的中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會上表示，2018年嚴監(jiān)管態(tài)勢延續(xù)，開發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高。開發(fā)商應(yīng)積極降負債去杠桿，特別是業(yè)績分化下，償債能力偏弱的小型房企將面臨巨大考驗。

       房企年中業(yè)績亮眼

       雖然樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，但得益于二、三、四線樓市去庫存的成績，房企的年中業(yè)績報表依舊亮眼。

       尤其是標桿性的房企，延續(xù)著強者恒強的格局。從業(yè)績上看，排名前列的房企分為三個梯隊。第一梯隊依舊是碧桂園、萬科、恒大三家公司。根據(jù)三家公司的公告，前6個月銷售額超過了1萬億元。而去年則是用了8個月的時間才達到萬億元的銷售額。

       根據(jù)三家公司發(fā)布的公告顯示，今年上半年，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約4124.9億元，領(lǐng)先萬科及恒大的3046.6億元、3041.8億元，穩(wěn)坐銷售額排行榜冠軍位置，而萬科和恒大之間的差距極其微小，萬科僅以5億元的微弱優(yōu)勢超越恒大位居第二，至年底誰將是第二名的爭奪無疑將更加激烈。

       而處于第二梯隊的則是融創(chuàng)、保利這樣半年銷售額在2000億元上下的企業(yè)。融創(chuàng)中國7月5日發(fā)布公告，2018年上半年，集團實現(xiàn)合約銷售金額1941.9億元，同比增長74%；合約銷售面積約1211.9萬平方米。保利發(fā)布的公告則顯示，實現(xiàn)簽約金額2153.12億元，同比增長46.86%。

       第三梯隊則是半年銷售額在千億元上下的房企。像龍湖以及剛剛過了25歲生日的新城控股，成績同樣亮眼。繼2017年首次躋身“千億俱樂部”后，新城控股今年上半年銷售額就達953.11億元。隨后，新城控股董事長王振華在7月7日的企業(yè)新標志發(fā)布會上表示，新城控股銷售金額已經(jīng)突破1000億元，并且實現(xiàn)了全國對81個大中城市的布局，累計開發(fā)及在開發(fā)項目達393個。

       顯然，雖然樓市遭遇調(diào)控，但銷售業(yè)績的突飛猛進，讓房企仍以做大規(guī)模為當下主流選擇。業(yè)內(nèi)預(yù)計，全年“千億”房企數(shù)量將達到30家以上。

       但這樣繁榮的背后，實際上房地產(chǎn)企業(yè)的擴張都是通過負債加杠桿實現(xiàn)的。在去杠桿的要求下，房企業(yè)績雖然明顯提升，但債務(wù)水平也攀升至歷史高位，最令人擔憂的是，以后通過發(fā)新債還舊債的方式似乎不靈了，融資收緊、債務(wù)攀升讓房企不得不仔細盤算自己的錢袋子。

       “目前房地產(chǎn)上市公司規(guī)模競爭更加熾熱化，加大杠桿實現(xiàn)快速規(guī)模擴張，已成為多數(shù)房地產(chǎn)上市公司戰(zhàn)略抉擇。”有業(yè)內(nèi)專家分析認為，在此背景下，償還債務(wù)的能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況將成為房企的生存關(guān)鍵。

       發(fā)債卻頻遭“中止”

       這并不是危言聳聽，事實上在房企業(yè)績上升的同時，融資發(fā)債卻屢遭中止。

       6月份，包括融僑集團、保利置業(yè)、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集團融資產(chǎn)品紛紛被中止。6月22日，融僑集團擬發(fā)行25.1億元的一筆商業(yè)資產(chǎn)支持證券ABS計劃狀態(tài)變更為“中止”；6月19日，保利置業(yè)的一項額度為15.14億元的購房尾款A(yù)BS中止；6月15日，金融街擬發(fā)行的50億元公司債券被中止；6月15日，天津天房瑞城的一筆9.98億元限價房委托貸款債權(quán)ABS出現(xiàn)中止；6月13日，云南城投擬發(fā)行25億元公司債顯示中止；6月11日，泰禾集團的70億元再融資非公開融資計劃中止審查。

       再往前翻，5月最后幾天，房企的融資計劃同樣被中止。5月30日，房地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展集團有限公司2018年非公開發(fā)行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億元；5月29日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開發(fā)行60億元2018年住房租賃專項公司債券遭遇中止；5月28日，碧桂園擬發(fā)行的一筆200億額度的小公募債，狀態(tài)也顯示為“中止”；5月25日，花樣年集團擬發(fā)行的50億元住房租賃私募債同樣顯示“中止”。

       不難發(fā)現(xiàn)，短短一個月左右，十余家房企百億元的發(fā)債計劃被中止。與一般企業(yè)負債相比，房企負債具有數(shù)量大、期限長，受宏觀經(jīng)濟和政策影響大、風(fēng)險高等特點。這決定了絕大多數(shù)房企貌似實力強大，但實際上卻很脆弱。因此，在近來房企債務(wù)違約的風(fēng)險加持下，大型房企的發(fā)債渠道也在收緊，監(jiān)管層對房企發(fā)債的態(tài)度更加審慎。

       6月底，發(fā)改委下發(fā)《通知》規(guī)范房企境外發(fā)債，再度加大房企融資難度。7月份，監(jiān)管部門再次要求：公司債只能還公司債，票據(jù)只能還票據(jù)。業(yè)內(nèi)人士推斷，此舉可能抑制企業(yè)通過大量短融來兌付即將到期的長期債券，進一步收緊了房企的融資渠道。

       償債高峰悄然而至 境內(nèi)外融資難度加大

       新債不讓發(fā)，舊債則面臨到期風(fēng)險。今年房企的日子并不像業(yè)績報表顯示得那么亮麗。

       在2015年至2016年的樓市熱潮中，不少房企為了更快速地擴張，紛紛加大了發(fā)債力度，通過公司債等形式補充流動資金。但進入2018年之后，由于部分三年期以內(nèi)的債務(wù)到期，償債高峰期也悄然而至。即便今年上半年銷售業(yè)績喜人，不過回款的力度顯然抵不過其高企的負債。

       數(shù)據(jù)顯示，2017年末，60家重點房企有息負債占比達84.1%，增加3.1個百分點。2017年，總有息負債超過千億元的房企有14家，較2016年增加6家，90%的房企總有息負債在上漲，且超過一半的企業(yè)負債增速有所增加。

       Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，房企負債率已經(jīng)達到了13年來的一個峰值，為2005年以來的最高位。2008年至今10年間，房地產(chǎn)行業(yè)整體負債率上升了將近20%。

       海通證券的報告也顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，規(guī)模之大史無前例。

       與負債率攀高對應(yīng)的是融資渠道的收緊。

       同策研究院的報告顯示，典型房企融資總額環(huán)比大幅下降，境內(nèi)外融資難度增加，房企資金面臨考驗。同策研究院對萬科、恒大、綠地、碧桂園、保利地產(chǎn)在內(nèi)的40家上市房企進行了監(jiān)測研究發(fā)現(xiàn)，2018年5月，這40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元下降41.43%，融資總額為近一年（2017年5月至今）最低。

       一位全國排名前十的房企北京負責(zé)人告訴北青報記者，目前的房企融資利率超過了15%，這還是針對大型房企，中小房企根本鮮有能獲得貸款的。

       不只是國內(nèi)融資加大難度，房企海外融資額同樣大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，5月份外幣融資總額呈現(xiàn)大幅下降，環(huán)比上月外幣融資總額376.12億元下降了75.21%。這也印證了之前外匯管理局提出的“對房企借外債的審慎態(tài)度”，同時也意味著房企尋求境外融資難度系數(shù)攀升。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，房企資金將面臨嚴峻考驗，境內(nèi)外融資難度均加大。

       克而瑞發(fā)布的分析報告也指出，2018年下半年房企的境外融資將會受到較大的沖擊，融資渠道收窄令融資成本上升成為必然，而隨著境外發(fā)債政策的進一步收緊，房企未來在境外發(fā)債方面將受到多重阻攔。

       房企壓力大 有的“賣身”有的裁員

       債務(wù)逼壓下，融資成本更高，無論是大型上市房企還是規(guī)模較小的中小房企，都面臨著償還債務(wù)的問題，大房企還可以變賣資產(chǎn)籌錢；小房企則如同風(fēng)雨飄搖的小舟，隨時都有傾覆的風(fēng)險。

       上市房地產(chǎn)公司中弘股份，近期就陷入了債務(wù)危機，擬出售海南如意島項目緩解債務(wù)危機。中弘股份16日發(fā)布的公告顯示，公司及下屬控股子公司新增逾期債務(wù)本息合計金額為2.065億元，全部為各類借款。截至公告日，該公司及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計金額為43.19億元，全部為各類借款。背負40多億元債務(wù)的中弘股份可能成為有史以來第一家因為債務(wù)無法兌現(xiàn)而倒閉的房地產(chǎn)公司。

       相比之下，同為上市公司的華夏幸福則通過大規(guī)模賣股權(quán)，引進了合作方，化解資金難題。7月10日，華夏幸福突然公告，公司控股股東華夏控股向平安資管轉(zhuǎn)讓19.70%股份，轉(zhuǎn)讓價格為23.655元/股，轉(zhuǎn)讓價款共計137.7億元。雙方當日簽訂了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。聯(lián)想到華夏幸福之前因為重點布局的環(huán)京項目陷入限購泥潭，市場一直有其資金鏈緊張的傳聞，這次的突然股份轉(zhuǎn)讓透著些滄桑的意味。轉(zhuǎn)讓完后，加上關(guān)聯(lián)方此前就持有的0.18%股份，平安資管一共持有19.88%，成為華夏幸福第二大股東，華夏控股持股比例從61.67%變?yōu)?1.97%。

       另一家上市房企泰禾集團，由于近年來的高負債擴張，在去杠桿的緊縮政策下，同樣暴露了資金問題。先是在7月初，市場傳言泰禾集團的關(guān)聯(lián)方泰禾投資推出了一款面向內(nèi)部員工的基金產(chǎn)品，認購門檻從100萬元起，預(yù)期收益高達18%；如果認購金額超過300萬，收益則達20%。但隨后，泰禾集團公開否認了向員工借款或發(fā)售融資產(chǎn)品的計劃。

       此后，不足一個月，泰禾集團又被爆出大規(guī)模裁員，部分區(qū)域裁員比例在30%。對此泰禾集團很快公開回應(yīng)，一方面并沒有直接否認大規(guī)模裁員；另一方面，著重強調(diào)是為了實現(xiàn)人才的結(jié)構(gòu)升級，211、985院校畢業(yè)生是高端人才的基本條件。

       不難看出，無論是中小房企還是年銷售額超過千億甚至兩千億的大型房企，都面臨著資金鏈安全的考驗。這還只是眾多房企生存現(xiàn)狀的一個縮影，更多的房企采用了“降薪”“扣獎金”“賣項目”等方式努力維持。

       自救 房企對資金回籠要求更高

       這還是處于嚴格監(jiān)管下的上市房企，大量未上市的中小房企日子更加不好過。

       據(jù)某位中小房企融資負責(zé)人透露，無論是銀行還是民間融資借貸，對房企的放貸不像以往那么寬松了，房企融資環(huán)境愈發(fā)嚴峻。尤其是小型民營房企，融資成本越來越高，能夠借到的都是小額度高成本的短期“過橋”借貸，并且還款條件相當苛刻，如果逾期，借款方甚至可以變賣抵押物。相對而言，資源會向大房企和優(yōu)勢房企集中，包括有限的銀行貸款額度及基金、戰(zhàn)略投資者都會優(yōu)先“傾斜”大房企。

       這反映了當前房地產(chǎn)市場的困境，中小房企融資越來越困難，甚至面臨“生死關(guān)頭”。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從資金情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015年至2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的資金還會受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

       但好在今年二、三、四線城市的房地產(chǎn)銷售保持強勁，業(yè)內(nèi)認為今年房企繼續(xù)刷新歷史銷售紀錄基本接近定局。整體銷售向好，也給了融資成本高、債務(wù)高企的中小房企更多的騰挪空間。

       房企6月份業(yè)績表現(xiàn)較為突出。有業(yè)內(nèi)分析認為，這主要是由于多地政府對預(yù)售許可證管控有所松動，房企在嚴苛調(diào)控和巨大資金壓力下，高周轉(zhuǎn)和降價加速推案意愿明顯增強，以價換量實現(xiàn)業(yè)績規(guī)模的增長。

       對于下半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)期，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，下半年部分房企會出現(xiàn)一些微妙變化，比如，考慮到資金層面的收緊對業(yè)績產(chǎn)生的影響而選擇以價換量的策略。單純從銷售金額看，下半年還會保持強勁的態(tài)勢。

       同時，銷售回款之外，房企也會尋求創(chuàng)新融資的方式。在租購并舉的政策環(huán)境下，ABS/REITs類產(chǎn)品亦有所發(fā)展。此前保利、碧桂園、越秀等企業(yè)都已申請發(fā)行住房租賃類REITs產(chǎn)品。7月5日，由恒大發(fā)行的資產(chǎn)支持證券——ABS產(chǎn)品“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”通過了發(fā)審會，未來將在上交所發(fā)行。這類ABS和類REITs的產(chǎn)品不斷推出，也給房企多了一種融資創(chuàng)新的選擇。