摘要：隨著年底的到來，房企急于回籠資金，積極推貨，11月以來北京已經有13個項目取得了預售許可證，其中不乏金融街融府這樣位于四環內限競房。不僅如此，包括佑安府、九龍倉西局地塊等受關注較高的限競房項目也都在近期釋放出更多的項目消息，提前為入市做著準備。在推貨量增大的同時，開發商的回款壓力也進一步增大，尤其是在限競房集中的區域，競爭尤為激烈，不少項目都推出了特價房的方式來促進回款。對此，業內人士預計，回顧北京樓市這一年來的市場表現，不出意外的話，今年新房市場銷量仍將保持低位，商品住宅的網簽總量預計將與去年持平，但價格戰可能會隨時爆發。

       多個受關注的內城區項目入市 融資壓力大 開發商更看重回款

       供應量連續上漲 加推多個五環內項目

       步入11月，樓市漸近終盤，市場全貌隱約顯現，新房在供需兩端的表現都有了明顯改善。

       在簽約方面，上周北京市商品房成交1273套，環比上升了5%，成交面積17.06萬平方米，環比上漲了27%；成交金額為65.93億元，環比上漲37%。

       業內人士表示，成交數據的回升，除了供應加碼外，也有部分原因是此前受限制的高價盤在年底獲準網簽所致，并非全部為近期的實際成交。

       在供應端，隨著新品住宅不斷入市，購房人可選擇范圍加大，反而導致市場整體人氣平淡，觀望氛圍濃郁。

       由于短期大量限競房集中供應，以往新房不愁賣的北京市場已經出現滯銷。截至11月19日，今年以來北京合計有27個限競房項目取得34期預售證，合計提供商品房限競房源16596套，達191萬平方米，貨值達到1000億元，但網簽數據相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數幾個項目。

       部分項目剛剛取得預售證，且市場平均去化率低于4成。這意味著產生了價值600億元左右的庫存。相關媒體實地走訪了解到，部分限競房扎堆的區域，加之購房者“買漲不買跌”心態，導致一些項目銷售進度緩慢。

       在觀望氛圍下，一些房企決定拿出手中比較優質的房源，希望重燃市場信心。像位于西南二環右安門外的佑安府就因為優越的地理位置一直受到購房人關注，該項目因售價相比周邊二手房有一定的倒掛，曾一度被認為將部分轉為共有產權房的方式出售，但最終，佑安府限競房的身份成功取得預售證，并將于近期入市。

       不只是佑安府，位于四環內的豐臺周莊子地塊以“金融街融府”的案名也在11月份悄悄入市。據了解，由于執行70/90政策，開發商依然采用“高低配”的方式，產品為小高層+高層+疊拼組合。項目與此前開盤售罄的洺悅苑采用了同樣的銷售方式，先鎖定內部購房人，再對外開放，目前大部分房源也已經簽約。

       除此之外，曾高價拿地的項目，如今也不再遮遮掩掩，開始陸續發布項目信息，為蓄客上市做準備。像位于西局的九龍倉地塊，近日就發布了166、171、182三種改善型戶型。據了解，去年九龍倉獲得西局地塊的成本高達62.6億+16%的自持比例，溢價率49.05％。不過，由于該項目規定商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米，在豪宅林立，價格10萬元/平方米上下的西局板塊，價格仍存在一定倒掛。

       舒適型三居比90平方米更好賣

       上述多個限競房即將入市，也使得市場出現了一些波瀾。相關媒體通過對受關注較高的項目調查發現，在略顯平淡的市場行情中，更受購房人歡迎的是三居產品。相比其他戶型產品成交的全面下滑，三居以銷量同比大漲27.59%。

       也許很多人會將這個功勞歸結于限競房，畢竟90平米小三居正是限競房供應的主力產品，但事實并非如此。

       數據顯示，特別是90平米以內的房源，在2018年短短的10個多月時間里供應高達15733套，這比過去2年總和還要高接近2000套。從市場比例看，2018年剛需的可選余地大了很多，小戶型占比高達47.1%刷新歷史紀錄。而大戶型也就是140平米以上的改善戶型占比則跌到了歷史最低。

       正是由于供應量的較少導致改善型大戶型更加稀缺，而90平方米的房源選擇范圍多，反而出現了嚴重的觀望。

       合碩機構首席分析師郭毅表示，對今年三居產品的成交結構加以細分便會發現，面積在120-150平米舒適型三居約占到普通住宅市場的兩成比重，市場份額遠高于90平米以下的緊湊型三居。從140平米以上的改善戶型絕對值看，已經連續3年供應量低于1萬套。北京樓市最大的矛盾已經是改善需求多與剛需供應井噴。

       相關媒體在已經開盤的金融街融府售樓處了解到，項目最先售罄的是150平方米的大戶型，反倒是82和89平方米的戶型還有不少可以選擇。此前開盤的洺悅苑也是類似的情況，最先賣光的是120平方米三居室，90平方米則順銷了很久。

       舒適型三居的銷量大漲，體現出購房需求的一些變化。郭毅表示，北京嚴格的限購限貸政策，讓諸多家庭失去了多次升級迭代的置業可能性，因此更為珍惜難能可貴的“房票”。

       結婚，生子，二孩，這些人生的巨大改變，會直接投射到對居室功能與面積的需求之上，針對未來正在規劃、可以預見的改變，購房家庭往往會在資格滿足、財力允許的情況下做出全面理性的置業安排。

       既要滿足“一步到位”的人生規劃，也希望保持小家庭的獨立私密，同時還不愿承擔過重的房貸壓力，面積適度、總價可控的三居成為“夫妻二人”準備向“三口之家”“二孩家庭”晉級的首選。

       同為三居，緊湊型與舒適型的對比，同為商品房，5年禁售與靈活變現的衡量，同一區域，龐大的供量與潛在的稀缺，面對政策與市場的角力，在產品與價格的抉擇中，部分經濟實力較強的改善家庭就更加青睞較稀缺的舒適型三居。

       融資成本高 回款壓力下價格戰可能爆發

       但由于70/90的限制，北京市場上可選擇的舒適型三居并不多，隨著年底的到來，房企資金壓力加大，在加大供應量的同時，在價格上也將會加大促銷力度，以吸引更多的購房者入市，快速回籠資金。

       某大型房企一位負責人對相關媒體表示，現在公司的考核標準已經不單單是銷售業績了，沖刺銷售額不那么重要了，相反，更看重的是回款。往年為了沖刺年終銷售額，不少項目的銷售團隊會虛報簽約套數，過了年又以不具備買房資格等各種理由退掉簽約，這實際上就是自欺欺人的方式，所以今年我們考核的重要指標是實際回款的情況。同時，該負責人也表示，為加快回款公司也推出了一些小幅促銷的讓利活動，實際售價甚至低于政府要求的限售價，這種做法在當前市場中已經十分普遍。

       像豐臺的限競房項目萬科翡翠西湖目前在售89平方米的三居室洋房，分為南北朝向的戶型和東西朝向的。其中東西朝向的特價房總價320萬左右，南北的則為380萬。特價房源的均價從規定的41230元/平方米下調至36000元/平方米。還有北京昌平區的某限競房項目，均價也從2個月前5萬元/平方米左右調整至48000元/平方米，類似的現象在限競房銷售中成為了常態，前述房企人士指出，有的限競房項目出現明顯的價格調整。隨著后續供應量繼續上升，區位屬性不佳、去化難度加大的限競房可能出現價格戰。

       融資方面， 58安居客房產研究院監測的數據來看，今年房企的融資壓力明顯大于去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點，融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降準，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好性。

       近期多家房企密集發債融資，融資成本分化嚴重。近日，陽光城11億元公司債券在深交所上市，票面利率7.50%；合景泰富則發行本金總額4億美元優先票據，年利率9.85%；華夏幸福也發布總額不超過80億元的公司債券；華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。中國恒大附屬公司景程有限公司發行的優先票據，最高融資成本達13.75%。這從側面體現了房企融資壓力之大。

       整體看，擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團等企業融資成本為5%左右，陽光城等民資房企融資年化利率為8%甚至超過10%

       對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，對于房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致其對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。目前來看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。值得關注的是，盡管房企融資需求迫切，但隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。