在樓市調控的大背景下，樓市迎來了傳說中的“紅五月”。在這個月，人們的目光是像以往只盯著樓市成交量，還是更關注其后的樓市走勢?未來的市場資金壓力如何?何時才是消費的“窗口期”?對此，全國房地產投資基金聯盟會長、盛世神州基金董事長張民耕給予了深度分析。

全國房地產投資基金聯盟會長、盛世神州基金董事長 張民耕 

　　樓市調控像在摁著皮球

　　0352房網：從“新國十條”出臺至今，已經經歷了兩年多的時間。那么，目前中國房地產行業調控正在呈現一種什么趨勢?

　　張民耕：樓市調控兩年的時間里，經過了4次房展會，逐步傳達出一個信息——樓市逐漸變得清晰，心態逐漸變得冷靜。房價跳水、成交冰封、二手房市場洗牌、投資客被擠出等一系列的變化，樓市的理性回歸，也使得樓市調控正在呈現其常態化。

　　這種常態化也是不得已為之的方法，因為實體經濟的發展速度不快，人們別的行業沒有地方投資，所以就都跑到房地產行業了。這個問題在沒有徹底解決之前，調控政策一旦放松，樓市就會馬上出現反彈。以前有句話形容房地產是，三年把三十年的好日子過完了。所以現在的房地產，就像一個打足氣的皮球，目前的樓市調控就是摁著這樣一個皮球，一旦松手就又浮到水面上了。

　　全能地產模式沒有了

　　0352房網：您覺得調控兩年來，在影響社會經濟模式轉變的同時，整個房地產發展的影響有哪些?

　　張民耕：一個是全能房地產的模式沒有了。全能式房地產發展商是說，房地產資金籌措由自己來，開發投資全部自己進行，收入全部自己得，風險全部自己擔。這樣一種模式，會產生一種困惑，除了不斷擴大自己的規模以外，可能很少有其他辦法來得到在這個市場的生存。就目前的房地產市場發展看，房地產商如果不改變全能開發的模式，有人專門做土地開發，有人專門做土地投資，有人專門做房地產開發，有人專門做房地產金融，如果不是這么明確分工，那么房地產商絕對規模會做得越來越大，但相對規模會做得越來越小。

　　二是，之前房地產所使用的通過廉價資本和借貸實現盈利的開發模式，其發展空間正在迅速變小，甚至面臨消失。三是，高額的利潤空間正在消失，甚至就量炒房的利潤也隨著沒有了。第四，房地產單一的住宅模式也在隨著這兩年的調控出現迅速轉變，正在形成各種各樣的模式，如養老、旅游、商業、科技園區、物流等。總之，房地產正在從單一的行業變成一個其他行業的物質載體。

　　此外，這些變化正從一線城市向二三線城市延伸，成為全行業、全方位的變局。城市化的主要趨勢是向二三級城市發展，為此，二三級城市、省會城市和地級城市，就紛紛成為各大房地產公司進軍的主戰場。

　　在行業全局變化的同時，住宅郊區化也越加明顯。因為工業時代集約化生產的需要，人們不得不從鄉村到城市，但城市的過度發展、經濟利益的驅動和對環境的追求，使城市化走向了郊區化。

　　大部分處于糾結狀態

　　0352房網：日前，來自證券日報的消息稱，在嚴格執行房地產調控政策的大背景下，2012年一季度A股市場149家(按申萬分類)上市房企中有78家出現業績下滑，這也是房地產行業首次出現過半房企業績下滑的情況，同時虧損的房企數量也達到了41家，占比近3成。面對這樣一個數據，你覺得目前樓市正處于一個什么狀態?上市房企的困局所在?

　　張民耕：雖然上市房企的資金相對比較容易解決，但還是有相當大的壓力。現在的上市房企發展策略都在改變，比如小規模拿地、開工量也在減少、銷售量和利潤預期也都在減少。但是作為上市公司還是要做利潤，要保持股價的，所以目前的上市公司大多處于一個非常糾結的狀態。

　　有一點是非常明確的，即上市房企的資金壓力還會繼續加大，這也必然使得房企的金融化會成為一個趨勢，因為金融量的大小決定其形成的規模和市場份額的大小，就像招寶、大金這些企業，現在也做起了房產基金。當然，房地產基金行業目前發展尚不成熟，但卻是大勢所趨，應該在調控中發展和規范房地產基金。

　　當然，多數房企惡化的資金狀況和存貨壓力也意味著，其未來的銷售策略仍將注重跑量而非追求利潤，因此房價仍將趨于弱勢。

　　自住性購房最好在三季度

　　0352房網：進入五月，上海、北京、廣州、合肥等多個城市樓市價格變動頻現，開發商“以價換量”心態明顯。在房價明顯下調及首套住房貸款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求購房“窗口”是否已經打開?

　　張民耕：我個人認為，自住性需求購房“窗口”一定會打開，但是這個“窗口期”在三季度可能會更好一點。

　　目前市場上商品住宅整體看仍然供大于求，未來一段時間內，合理定價、加快銷售、縮減投資、謹慎拿地仍是開發商的主要策略。同時，房地產調控將逐步形成市場化和政策調控并行的常態化局面，巨額的庫存已經使房價喪失了大規模上漲的基礎，房地產企業的利潤也將回歸到合理區間，整個行業將從暴利逐漸走向合理利潤。

　　據了解，很多房企的資金鏈還是比較緊張的。但是資金最困難的時候應該不會太早出現，預測在三季度之后。

　　據統計，在信托方面，2012年開發商需要償付大約2500億的信托資金。而2013年需要償付3100億，因此，2012年下半年，開發商的資金會更緊張，因為2012年的信托資金主要還款時間是在第二季度末第三季度初，這個時候房企的資金壓力是最大的。

　　所以，從第三季度房地產的資金方面來考慮，第三季度是購房的“窗口期”，市場交易雙方已經相持了數月，開發商“以價換量”心態更為明顯，屆時剛性需求購房者應當抓住機會。#p#分頁標題#e#